Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 ноября 2003 г. N Ф03-А51/03-1/2800 Дело по иску о переоформлении договоров аренды земельных участков направлено на новое рассмотрение, т. к. судебные инстанции, понуждая ответчика к заключению договоров аренды, не проверили факт исполнения арендатором ранее заключенных договоров (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 ноября 2003 г. N Ф03-А51/03-1/2800
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2004 г. N Ф03-А51/04-1/3801

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Толмачева Ю.В. - адвокат по доверенности б/н от 07.01.2003, от ответчика: УМС г. Владивостока: Музыченко АА. - главный специалист по доверенности N 12/1-2-4690 от 03.11.2003, Администрация г. Владивостока: Музыченко А.А. - главный специалист по доверенности N 1-3/321 от 03.02.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Управления муниципальной собственности города Владивостока, Администрации города Владивостока на решение от 28.05.2003, постановление от 07.08.2003 по делу N А51-716/0324-67 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" к Управления муниципальной собственности города Владивостока о переоформлении договора аренды.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления в полном объеме отложено до 10 ноября 2003 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным решения ответчика об отказе в продлении условий договоров аренды N 002782 и N 002783 от 25.03.1998, оформленного письмом от 06.03.2003 N 2441 в, и обязании последнего переоформить договоры на земельные участки в районе ул. Борисенко, 17 на ООО "Конгресс и Ко".

До принятия решения истец уточнил предмет иска, и просил признать недействительным решение Управления муниципальной собственности г. Владивостока (в дальнейшем УМС г. Владивостока) об отказе в продлении договоров аренды N 002782 и N 002783 от 25.03.1998, оформленное письмом от 06.03.2003 N 2441 в, и обязать УМС г. Владивостока переоформить договоры на ООО "Конгресс и Ко" на новый срок.

Определением от 04.04.2003 суд в порядке статей 136, 137 удовлетворил ходатайство истца об уточнении предмета иска.

Решением от 28.05.2003 исковые требования истца удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что истец в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду надлежащего исполнения условий договоров аренды после истечения срока их действия имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договоров аренды на новый срок. Кроме того, истец на арендованной земле имеет торговый административный комплекс, построенный из панелей типа "сэндвич" временного типа, площадью 698,4 кв.м., поэтому согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право аренды земли.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.08.2003 решение по тем же основаниям оставлено без изменения.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании кассационных жалоб УМС г. Владивостока и Администрации г. Владивостока, в которых заявители просят отменить решение и постановление Арбитражного суда Приморского края, считая, что суд в нарушение норм процессуального и материального права неправильно дал оценку представленным документам и необоснованно пришел к выводу о преимущественном праве истца на заключение договоров аренды земли на новый срок.

В заседании суда представитель УМС г. Владивостока и Администрации г. Владивостока доводы, изложенные в жалобах, поддержал.

Представитель ООО "Конгресс и Ко" с жалобами не согласился и просил решение и постановление Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения.

Из материалов дела установлено, 25.03.1998 Мэрия г. Владивостока (арендодатель) и межрегиональная ассоциация государственных, кооперативных и общественных организаций, предприятий и объединений "Континент" (арендатор), преобразованная в дальнейшем в ЗАО "Континент", заключили два договора аренды N 002782, N 002783 на земельные участки площадью 6537 кв.м. и 9321 кв.м., расположенные в г. Владивостоке в районе ул. Борисенко, сроком на 5 лет.

ЗАО "Континент" 15.10.2002 вошло в состав участников ООО "Конгресс и Ко", внеся в качестве вклада в уставной капитал общества право аренды земельных участков по договорам N 002782, N 002783.

В связи с чем, ООО "Конгресс и Ко" направило УМС г. Владивостока заявление от 22.10.2002 с просьбой о переоформлении на него договоров аренды N 002782 и N 002783 на земельные участки, на что ответчик ответил отказом о продлении условий договоров после истечения срока на новый.

ООО "Конгресс и Ко" 14.02.2003 вновь направило арендодателю заявление, в котором просило заключить договор аренды на землю по адресу: г. Владивосток, улица Борисенко, 17.

УМС г. Владивостока письмом от 06.03.2003 N 2441 в выразил несогласие с предложением истца со ссылкой на то, что испрашиваемые земельные участки согласованы другой организации на основании постановления главы администрации от 11.02.2003 N 238.

Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, сослались на п. 1 ст. 621 ГК РФ, считая, что ООО "Конгресс и Ко" правомерно обратилось с заявлением к УМС г. Владивостока о заключении договора аренды на землю на новый срок, так как заявление подано им до истечения срока действия договоров, арендатор готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами, и надлежаще исполнял условия договоров.

Статья 621 ГК РФ устанавливает, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит арендатору, но реализовано оно может быть только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.

В деле имеется постановление администрации города Владивостока Приморского края N 238 от 11.02.2003 о предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Росс-Ветеран" места размещения торгового комплекса на земельном участке в районе улицы Борисенко остановки Школьная.

Но указанный документ не свидетельствует о передаче спорного земельного участка в аренду ООО "Росс-Ветеран".

Суд не исследовал, на каких условиях и для какой цели предполагалась передача земли обществу и под какое строительство (временное или капитальное).

Также, судебные инстанции в решении и постановлении указывают о добросовестном исполнении арендатором условий договоров аренды. Такой вывод они делают со ссылкой на акт проверки деятельности истца от 14.03.2003 N 95-з, составленный Управлением муниципального имущества г. Владивостока. Данная проверка проводилась на предмет соблюдения ООО "Конгресс и Ко" земельного законодательства РФ на арендованном земельном участке площадью 1977 кв.м. по договору N 3/113-з от 13.06.2001, заключенному с администрацией города Владивостока сроком с 13.06.2001 по 12.06.2004.

Истец ставит вопрос о продлении на новый срок условий договоров N 002782 и N 002783. Следовательно акт проверки от 14.03.2003 N 95-з не может являться доказательством о соблюдении ООО "Конгресс и Ко" указанных договоров.

Таким образом, судебные инстанции, понуждая ответчика к заключению договоров аренды, не проверили факт исполнения арендатором ранее заключенных договоров.

Ответчик в судебном заседании заявил о том, что у истца имелась на 17.04.2000 задолженность по арендной плате в сумме 246833 руб. 20 коп. и пени 1325307 руб. 87 коп.

Суд данные возражения ответчика не обсуждал, ссылаясь на то, что он не обращался к истцу в судебном порядке о взыскании задолженности, что является нарушением статей 66, 71 АПК РФ, так как каждое лицо. участвующее в деле, вправе представить суду доказательства, которые считает необходимыми для правильного рассмотрения спора, а суд обязан дать оценку им и отразить в судебном акте.

Суд первой инстанции при решении вопроса о понуждении ответчика к заключению договора аренды земли сослался на статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, считая, что исключительное право аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники строений, сооружений, расположенных на данном участке.

Как свидетельствуют документы, 17.08.2001 начальником управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации города Владивостока утвержден ООО "Конгресс и Ко" акт выбора площади под строительство торгового комплекса на площади 1,198 га по улице Борисенко. Торгово-административный комплекс из панелей типа "сэндвич" (временного типа) истцом построен и сдан в эксплуатацию 30.12.2002.

Суд считает, что указанный объект построен на землях, переданных в аренду по договорам N 002782 и N 002783.

Однако, право аренды по данным договорам истец получил от ЗАО "Континент" 15.10.2002. Следовательно до 15.10.2002 ООО "Конгресс и Ко" не могло решать 17.08.2001 вопрос с администрацией города Владивостока о разрешении ему строительства торгового комплекса на землях, находящихся в аренде у ООО "Континент".

У истца был свой договор аренды земли в городе Владивостоке по улице Борисенко, 17 на 1977 кв.м. от 13.06.2001 N 3/113-з, поэтому суду необходимо было запросить указанный договор, схему отвода земельного участка и выяснить, где находится построенный истцом объект, и касается ли он спорных участков.

Поскольку судебные акты приняты судом первой и апелляционной инстанций без надлежащей оценки всех обстоятельств по делу, поэтому они подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует решить вопрос о госпошлине по кассационной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 28.05.2003 и постановление апелляционной инстанции от 07.08.2003 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-716/0324-67 отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.