Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 января 2004 г. N Ф03-А59/03-1/3542 Поскольку суду следует истребовать у истца необходимые доказательства, а также дать оценку расчету ставки арендной платы и соответствия его утвержденной методике расчета, иск о взыскании неосновательного обогащения за счет пользования недвижимым имуществом направлено на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 января 2004 г. N Ф03-А59/03-1/3542
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Хан Сун Бом - генеральный директор, Вежновец К.А. - представитель по доверенности б/н от 01.01.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" на решение от 17.07.2003, постановление от 10.10.2003 по делу N А59-1251/03-С6 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска к Городскому оптово-торговому потребительскому обществу "Гороптторг" о взыскании 536239 рублей 52 копеек.

В соответствии со ст. 176 АПК РФ изготовление мотивированного постановления откладывалось до 26 января 2004 года.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с Городского оптово-торгового потребительского общества "Гороптторг" 536239 рублей 52 копеек, составляющих: 503849 рублей 44 копейки - неосновательное обогащение за счет пользования муниципальным недвижимым имуществом, ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды и 32390 рублей 08 копеек процентов на сумму неосновательного обогащения на основании статей 1105, 1107 ГК РФ и обязании освобождения помещения на основании статей 302, 1102 ГК РФ.

До вынесения судом решения по делу, истец увеличил размер требований до 694195 рублей 27 копеек и отказался от требования освобождения ответчиком помещения в связи с регистрацией договора аренды.

Решением суда от 17.07.2003, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.10.2003, требования истца удовлетворены в заявленной сумме по ставкам арендной платы, установленным Решениями Южно-Сахалинского городского собрания от 27.06.2001 N 60/7-01-2, от 07.06.2002 за N 248/24-02-2 "Об утверждении базовой ставки расчета годовой арендной платы за пользование имуществом муниципального образования г. Южно-Сахалинска", а также взысканы проценты на сумму неосновательного обогащения в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ. В части отказа истца от иска производство по делу прекращено.

Ответчик, не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части взыскания долга, полагает их отменить, как необоснованные и незаконные, в иске истцу отказать.

При этом, заявитель оспаривает правомерность применяемых истцом ставок арендной платы, превышающих предусмотренные соглашением сторон в договоре аренды; при применении последних задолженность по аренде отсутствует в связи с зачетом ее в счет произведенного капитального ремонта помещения с согласия на это арендодателя.

Взыскивая задолженность, как неосновательное обогащение, из цены (арендной ставки) на момент прекращения неосновательного пользования, суд, по мнению заявителя жалобы, не учел отсутствие вины ответчика в нерегистрации договора аренды из-за нерегистрации истцом своих прав на это недвижимое имущество, в силу ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", тем самым не применил пункт 1 статьи 401 ГК РФ.

В заседании суда от 13.01.2004 объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 19.01.2004 в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные заявителем в заседании суда, проверив материалы дела, находит обжалуемые судебные акты недостаточно обоснованными, принятыми по неполно исследованным и оцененным обстоятельствам, имеющим значение для данного спора при его разрешении, а поэтому - подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для их установления.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.12.1998 между КУМИ г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и Потребительским обществом "Гороптторг" (арендатор) заключен договор аренды N 9/09 встроенно-пристроенного в жилой дом помещения площадью 336,4 кв.м в г. Южно-Сахалинске по ул. Комсомольская, 257-а назначением под магазин и кафе, сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2003.

Согласно акту приема-передачи от 10.12.1998 к договору помещение передано арендодателем арендатору.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы на момент его заключения составлял 1269 рублей 74 копейки в месяц.

Соглашением к договору N 9/09 от 18.10.2000 площадь сданного в аренду помещения изменена и составила 437,7 кв.м в связи с реконструкцией ответчиком помещения, размер арендной платы определен 7099 рублей 69 копеек в месяц.

Постановлением Мэра г. Южно-Сахалинска N 448 от 13.03.2001 принято решение о зачете ПО "Гороптторг" арендных платежей в счет финансирования по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности на сумму 646669 рублей. Во исполнение которого, подписано соглашение N 28 от 21.03.2001 между Финансовым управлением Администрации г. Южно-Сахалинска, КУМИ г. Южно-Сахалинска и ПО "Гороптторг".

Соглашением от 15.03.2001 к договору N 9/09 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2008, дополнив его обязанностью арендатора зарегистрировать договор.

Как правильно установлено судом, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен сроком свыше одного года, то в силу части 2 статьи 609 ГК РФ он подлежал государственной регистрации и согласно части 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом, на момент заключения договора в г. Южно-Сахалинске был создан регистрирующий государственный орган.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что госрегистрация договора аренды нежилого помещения осуществлена только 23.06.2003.

По заявлению ответчика, регистрация договора не могла быть произведена ранее в связи с тем, что в силу требований ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ от 17.06.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только в июне 2003 года зарегистрировано право истца на это имущество.

Поскольку договор аренды до момента его регистрации в силу выше названного закона не считался заключенным, а ответчик пользовался помещением, то истец вправе требовать оплаты в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ.

Истец производил зачет произведенных затрат ответчика на капитальный ремонт помещения в счет причитающихся арендных платежей за пользование муниципальным помещением, исходя из ставок арендной платы, рассчитанных по методике с учетом изменяющейся базовой ставки, утверждаемой решениями Южно-Сахалинского городского собрания, насчитав ответчику предъявленную к взысканию задолженность, взысканную судом.

Вместе с тем, вывод суда о том, что применяемые истцом при расчете долга ставки арендной платы на спорное помещение являются сопоставимыми для данной местности на аналогичное имущество, недостаточно обоснован, поскольку истцом не представлены такие доказательства, в том числе, договоры на аренду аналогичного имущества, расчеты арендной платы к ним, утвержденная методика для расчета размера арендной платы, для такого сопоставления.

В то время как из материалов дела следует, что согласованная истцом с ответчиком ставка арендной платы 18.10.2000 - 7099 рублей 69 копеек в месяц возросла к 01.08.2000 в 5 раз и составила 35498 рублей 48 копеек, а к 01.08.2002 - в 9 раз и составила 63897 рублей 27 копеек.

При таких обстоятельствах, суду следует истребовать у истца необходимые доказательства, а также дать оценку расчету ставки арендной платы и соответствия его утвержденной методике расчета.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 17.07.2003, постановление от 10.10.2003 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А591251/03-С6 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.