Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 марта 2004 г. N Ф03-А59/04-1/496 Судебные акты отменены с принятием нового решения об отказе в иске о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного муниципального имущества поскольку, незарегистрированный договор аренды недвижимого имущества признан незаключенным и у истца не возникали предусмотренные договором обязанности по содержанию здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 30 марта 2004 г. N Ф03-А59/04-1/496
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика: Палестинова Н.Ф., главный специалист юридического отдела, доверенность N 12-Ф от 05.01.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска на постановление от 25.12.2003 по делу N А59-3765/02-С8 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Корея-Автосервис" к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска о взыскании 664000 руб.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 30.03.2004.

Общество с ограниченной ответственностью "Корея-Автосервис" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска о взыскании 664000 руб., составляющих сумму затрат по капитальному ремонту муниципального имущества, арендованного по договору от 17.04.2000.

Исковые требования мотивированы не выполнением ответчиком обязанностей, предусмотренных ст. 616 ГК РФ.

Решением суда от 06.03.2003 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что в соответствии с пунктами 3.4.3 и 3.4.4 договора от 17.04.2000 арендатор обязан содержать арендуемый объект в полной исправности, самостоятельно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонты. Дополнительное соглашение о возмещении затрат по ремонту в соответствии с п. 7.4 договора сторонами не заключалась.

Определением апелляционной инстанции от 08.05.2003 привлечено к участию в деле в качестве ответчика Финуправление Администрации г. Южно-Сахалинска.

Постановлением апелляционной инстанции 25.12.2003 решение суда отменено, взыскано с ответчика 299444 руб. 28 коп. затрат, понесенных ООО "Корея-Автосервис" по капитальному ремонту административно-бытового здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная, 49.

В остальной части иска отказано.

Постановление апелляционной инстанции мотивировано тем, что договор аренды является незаключенным, истец произвел неотделимые улучшения помещения, затраты на которые подлежат взысканию по аналогии закона по правилам п.п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе истцу в иске ввиду нарушения апелляционной инстанцией норм материального (ст. 1108, ст. 623 ГК РФ) и процессуального права (ст.ст. 168, 271 АПК РФ).

В обоснование кассационной жалобы заявитель привел доводы о том, что согласно заключению центральной строительной лаборатории "Сахалинстрой" выполненные работы относятся не к капитальному ремонту, а к текущему. Работы выполнены некачественно, без проектно-сметной документации, актов приемки выполненных работ нет, а единичные расценки, по которым рассчитываются строительно-монтажные работы, учитывают заработную плату, стоимость машин, механизмов и материалов, поэтому стоимость предъявленных истцом материалов оплате не подлежит.

Истец, принимая в пользование имущество, знал о его техническом состоянии и арендная плата устанавливалась с учетом технического состояния здания. ООО Корея-Автосервис" сдавало помещения в субаренду без согласия соответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив доводы жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанцией норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об удовлетворении кассационной жалобы и отмене состоявшихся по делу судебных актов с принятием нового решения об отказе истцу в иске, исходя из нижеследующего.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и ООО "Корея-Автосервис" (арендатором) 17.04.2000 заключен договор аренды муниципального имущества - производственного комплекса, состоящего из административного здания площадью 338 кв.м, по адресу: г. Южно-Сахалинск ул. Пограничная, 49 на срок с 01.01.2000 по 31.12.2004.

Произведя ремонт арендованного здания и считая, что в нарушение ст. 616 ГК РФ ответчик не исполняет обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Апелляционная инстанция правомерно исходила из того, что договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации (ст.ст. 433, 609, 651 ГК РФ).

Согласно письму Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области от 07.05.2003 N 1/2003-2323 запись о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует, в связи с чем названный договор аренды от 17.04.2000 N 02 признан незаключенным.

Однако апелляционная инстанция неправильно применила положения ст. 623 и ст. 1108 ГК РФ. Истец не заявлял требований о взыскании с ответчика, неосновательно полученного или сбереженного имущества, и это не входило в предмет доказывания по настоящему спору.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает обязательную регистрацию права аренды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Так как в данном случае право аренды здания подлежало государственной регистрации, но не было зарегистрировано, у ООО "Корея-Автосервис" не возникло право арендатора. Поскольку у общества не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 06.03.2003, постановление от 25.12.2003 по делу N А59-3765/02-С8 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.

В иске ООО "Корея - Автосервис" отказать.

Взыскать с ООО "Корея-Автосервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину: по иску 13240 руб.,

по апелляционной жалобе 6620руб.,

по кассационной жалобе 3094,44 руб.

всего 22954,44 руб.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.