Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 марта 2004 г. N Ф03-А51/04-1/374 Отказ в переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка правомерен, поскольку истец за время действия договора краткосрочной аренды, заключенного с ответчиком ранее, не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы и не погасил долг, образовавшийся за период действия договора краткосрочной аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 12 марта 2004 г. N Ф03-А51/04-1/374
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Ост-Вест" - Варнаков А.В., директор, от ООО "ВладАгроСервис" - Кулаков Я А., представитель по доверенности б/н от 01.03.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ост-Вест" на решение от 21.07.2003, постановление от 23.11.2003 по делу N А51-5810/20032-238 Арбитражного суда Приморского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Ост-Вест" к Администрации г. Владивостока, 3-е лица: общество с ограниченной ответственностью "ВладАгроСервис", Приморское территориальное управление Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства Приморского края о переводе прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме отложено до 12.03.2004.

Общество с ограниченной ответственностью "Ост-Вест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации г. Владивостока о переводе на общество прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью 1240 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Сахалинская, 46, заключенному между ответчиком и ООО "ВладАгроСервис".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "ВладАгроСервис", Приморское территориальное управление Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства Приморского края (далее - управление).

Решением от 21.07.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2003, в иске отказано на том основании, что общество ненадлежащим образом исполняло условия договора, касающиеся арендной платы, поэтому не является добросовестным арендатором спорного земельного участка.

В кассационной жалобе ООО "Ост-Вест" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, принятые в нарушение норм материального права и содержащие выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указал на то, что суд неправильно установил наличие задолженности общества за аренду земельного участка, так как она возникла в результате неправомерных действий ответчика, который приостановил хозяйственную деятельность ООО "Ост-Вест" с февраля 1999 года по март 2000 года. Считает, что суд неправильно применил п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено общее правило о преимущественном праве арендатора. При разрешении спора суд должен руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на спорный земельный участок наступило после того как арендодатель заключил договор аренды данного участка с ООО "ВладАгроСервис".

В отзыве на жалобу Администрация г. Владивостока просила принятые по делу судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения при этом указав, что задолженность общества по арендной плате образовалась за время действия договора и ее взыскание производится на основании вступившего в законную силу решения от 28.05.2003 по делу N А51-753/02 23-2 Арбитражного суда Приморского края.

ООО "ВладАгроСервис" и управление отзывы на кассационную жалобу не предоставили.

В судебном заседании кассационной инстанции директор ООО "Ост-Вест" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "ВладАгроСервис" не согласился с доводами кассационной жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

В соответствии со ст. 63 АПК РФ начальнику юридического отдела управления муниципальной собственности г. Владивостока Красавиной А.Ф. кассационной инстанцией отказано в признании полномочий представителя Администрации г. Владивостока в связи с отсутствием доверенности от этого лица.

Извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания управление, явку своего представителя в суд не обеспечило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее и возражений относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 21.01.1999 между управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Ост-Вест" (арендатор) заключен договор N 3/18-3-9 краткосрочной аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Сахалинская, 46, площадью 1240 кв.м, сроком с 01.01.1999 до 31.12.2001 для размещения торговой зоны днем и автостоянки ночью (далее - договор аренды).

Согласно п. 2.1. договора арендатор выплачивает арендодателю за каждый месяц с оплатой до 10-го числа следующего за текущим месяцем арендную плату в размере 9532 руб. 50 коп.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока в письме от 30.10.2001 N 12/4-1-2631 уведомило общество об освобождении спорного земельного участка по истечению срока аренды в связи с неиспользованием его в дальнейшем под размещение торговой зоны.

17.12.2002 Администрация г. Владивостока заключила с ООО "ВладАгроСервис" договор аренды спорного земельного участка под объекты временного назначения для размещения торговой зоны, что послужило основанием для обращения ООО "Ост-Вест" с настоящим иском в суд.

Исходя из материалов дела, суд обеих инстанций установил, что общество за время действия договора аренды не исполняло надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, долг образовался за период действия договора. Образовавшаяся задолженность на дату рассмотрения спора в добровольном порядке обществом не погашена.

На основании установленного, суд сделал правильный вывод о том, что у общества отсутствует преимущественное право перед другими лицами на заключение договора и нет оснований для перевода на него прав по договору, так как истец ненадлежащим образом исполнял условия договора аренды.

При этом суд правильно применил п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что замена арендатора в соответствии с требованиями ст. 621 ГК РФ возможна только при условии надлежащего исполнения обязательств обществом договора аренды.

В связи с чем, суд кассационной инстанции не принимает довод заявителя жалобы о том, что выводы суда обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и они приняты в нарушение норм материального права.

Кассационная инстанция отклоняет довод заявителя жалобы о том, что задолженность по арендной плате образовалась в связи с неправомерными действиями ответчика в период с февраля 1999 года по март 2000 года в связи со следующем.

Из решения от 28.05.2003 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-753/02 23-2 следует, что требования в части взыскания образовавшейся задолженности за вышеуказанный период не удовлетворены, а с ООО "Ост-Вест" взыскана задолженность за период действия договора аренды с 01.03.2000 по 31.12.2001 в сумме 222704 руб., в том числе основного долга в сумме 202458 руб. и пеней в сумме 20246 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд при разрешении спора должен руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ, кассационная инстанция считает необоснованным, так как преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок регулируется ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с изложенным, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 21.07.2003, постановление от 23.11.2003 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5810/20032-238 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.