Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 февраля 2004 г. N Ф03-А73/03-1/3741 Перевод на истца прав и обязанностей по договору субаренды, заключенному ответчиком с другим лицом на нежилое помещение и выселение последнего из занимаемого помещения, правомерно, поскольку ответчик в период действия договора субаренды с истцом изъял у него имущество, находящееся в субаренде, и передал его в субаренду другому лицу. Кроме того, ответчик не доказал, что у него имеются свободные площади для предоставления их в субаренду истцу без выселения нового субарендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 16 февраля 2004 г. N Ф03-А73/03-1/3741
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: директор паспорт N 7700016570 от 22.05.2002 - Рожкова Т.В., юрист по доверенности б/н от 18.08.2003 - Устин М.А., от ответчика: ООО "Смитъ" - юрисконсульт по доверенности б/н от 30.01.2004 - Галкин В.А. от третьего лица: ДМС г. Хабаровск - консультант по доверенности N 7/02-15 от 05.01.2004 - Безлепкина С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смитъ" на решение 14.11.2003 по делу N А73-5798/2003-30 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Луизитания" к обществу с ограниченной ответственностью "Смитъ", предпринимателю без образования юридического лица Васневу М.И, 3-е лица: Департамент муниципальной собственности г. Хабаровск, МУП "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам N 6" о понуждении к исполнению обязательств.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления кассационной инстанции откладывалось до 16.02.2004.

Общество с ограниченной ответственностью "Луизитания" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Смитъ" о предоставлении преимущественного права на заключение договора субаренды на нежилое помещение по адресу: г. Хабаровск, ул. Даниловского, 16а.

В предварительном судебном заседании истец изменил предмет иска и просил перевести на себя права и обязанности по договору субаренды, заключенному ответчиком с предпринимателем Васневым М.И. 08.07.2003 на нежилое помещение 15 кв.м., и выселении последнего из занимаемого помещения.

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет иска, привлечены Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска и МУП "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам N 6"

Решением от 14.11.2003 исковые требования истца удовлетворены. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Законность судебного акта проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы ООО "Смитъ", в которой общество просит отменить решение суда и в иске истцу отказать, считая, что исковые требования удовлетворены неосновательно, поскольку со стороны ООО "Луизитания" в период нахождения помещения в субаренде допущен был ряд нарушений договора.

Ответчик приводит доводы о том, что он заключил с Департаментом муниципальной собственности договор аренды на спорное имущество N 648 сроком действия с 13.08.2002 до 12.07.2003, договор субаренды с истцом заключен 24.08.2002, где указан срок его действия с 24.08.2003 до 22.07.2003, т.е срок действия указанного договора превышает срок действия основного договора, тогда как согласно ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.

Таким образом, ООО "Смитъ" считает, что срок действия договора субаренды закончился 12.07.2003.

Уведомление о продлении условий договора субаренды истец направил с нарушением 30-дневного срока, установленного договором, поэтому у него не было прав на заключение договора на новый срок.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал ее и просил решение суда отменить.

Представители ООО "Луизитания" с жалобой не согласились и просили судебный акт оставить без изменения.

Представитель департамента муниципальной собственности согласился с жалобой ответчика, и сообщил, что с 26.12.2003 спорное имущество находится в аренде у другого арендатора, с ООО "Смить" договор аренды N 648 от 13.08.2002 расторгнут.

Из материалов дела установлено, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО "Смить" 13.08.2002 заключен договор N 648, по которому обществу (арендатору) передано в аренду нежилое помещение площадью 1979,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Даниловского, 16а, для использования под магазин смешанных товаров. Срок аренды установлен с 13.08.2002 по 12.07.2003.

Письмами от 11.09.2002 N 281 и от 02.06.2003 N 140 Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска разрешил ООО "Смить" сдавать в субаренду ООО "Луизитания" часть площадей в размере 15 кв.м в помещении, переданном ответчику в аренду по договору N 648 от 13.08.2002, сроком с 13.08.2002 по 13.11.2002, а затем с 01.01.2003 по 01.04.2003 (л.д. 21, 22 т. 2).

Договор аренды N 648 от 13.08.2002 после окончания срока его действия 12.07.2003 продлен на неопределенный срок.

На основании указанного договора и разрешения Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска арендодатель ООО "Смитъ" и ООО "Луизитания" заключили 22.08.2002 договор, по которому истцу переданы в субаренду нежилые площади 15 кв.м., расположенные в помещении: г. Хабаровск, ул. Даниловского, 16а, для использования под реализацию вино-водочных изделий, сроком с 22.08.2002 по 22.07.2003.

То, что между сторонами заключен договор субаренды на указанный размер площадей, подтверждено материалами дела.

Довод ООО "Смить" о том, что в договоре субаренды не может быть указана дата его окончания 22.07.2003, так как основной договор аренды заключен с Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска до 12.07.2003, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так, как договор аренды N 648 заключен на неопределенный срок.

Статья 615 ГК РФ предусматривает, что договор субаренды может быть заключен только на срок действия договора аренды и к указанным договорам применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поэтому при заключении договора субаренды стороны могли установить срок его действия до 22.07.2003.

ООО "Смить" в одностороннем порядке прекратило договорные отношения с ООО "Луизитания" путем выселения общества из занимаемых площадей 01.07.2003, то есть до окончания срока действия договора, что подтверждается определением от 14.07.2003, постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 22.08.2003 и актом от 18.07.2003, составленным судебным приставом - исполнителем Подразделения судебных приставов N 5 Краснофлотского района г. Хабаровска.

Документов о том, что договор субаренды был расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон, ООО "Смитъ" не представило.

Пункт 5.3 договора от 22.08.2002 предусматривает возможность расторжения договора в одностороннем порядке, при этом каждый участник договора должен быть предупрежден об этом за 10 дней.

Однако, это условие договора не дает право считать стороне, что договор расторгнут после истечения срока, указанного в уведомлении, так как по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о расторжении договора само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора субаренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок субарендатор не устранит соответствующие нарушения.

Статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора субаренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с этим суд правомерно указал что в направленном истцу предупреждении 26.06.2003 ставился вопрос о нарушении договора субаренды в части запрещения реализации продукции, аналогичной рекламной продукции Торговой сети "Великан" и предлагалось уплатить штраф в размере 5000 рублей в течение трех дней. Предложения расторгнуть договор в данном уведомлении не содержалось, только говорилось, что при систематическом нарушении договора арендодатель будет вынужден расторгнуть договор.

Поскольку ответчик не направлял истцу предупреждение о расторжении договора в порядке п. 2 статьи 452 ГК РФ, поэтому суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что между ООО "Смитъ" и ОС4" "Луизитания" договор от 22.08.2002 не расторгнут.

Другие, указанные арендодателем нарушения, допущенные субарендатором при исполнении договора, правомерно не приняты судом, во внимание так как последние могли быть предметом рассмотрения при разрешении спора о расторжении договора. Ответчик указанных исковых требований не заявлял.

Истец оспаривает правомерность действий ООО "Смитъ" о передаче 15 кв.м площадей, находящихся у него в аренде по договору от 22.08.2002, другому лицу, предпринимателю Васневу М.И. по договору от 08.07.2003.

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что субарендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре, а если он не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре от 22.08.2002 стороны предусмотрели, что до истечения срока действия договора субарендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

В соответствии с п. 5.7 договора ООО "Луизитания" письмом от 27.06.2003 уведомило ООО "Смитъ" о своем желании продлить условия договора субаренды на новый срок.

Однако, ответчик вместо ответа на данное письмо истца, изъял у него 15 кв.м торговых площадей и передал их в субаренду по договору от 08.07.2003 другому лицу, предпринимателю Васневу М.И.

Изъятие имущества и заключение договора от 08.07.2003 произведено ответчиком в период действия договора, заключенного с ООО "Луизитания", и на момент обращения его с иском в суд оно находилось в субаренде у предпринимателя Васнева М.И., поэтому суд первой инстанции правомерно, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, удовлетворил исковые требования истца о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору от 08.07.2003.

Возражения ответчика по поводу того, что истец ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей по договору от 22.08.2002, не подтверждены материалами дела.

ООО "Смитъ" считает, что долг у истца образовался по коммунальным платежам, которые входят в состав арендной платы.

Вместе с тем возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и прочих целевых услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку само по себе не означает возмездности договора субаренды.

Если у истца образовался долг по коммунальным платежам, то арендодатель вправе обратиться с иском в суд о взыскании последних в установленном порядке, но наличие указанного долга не может являться основанием для признания субарендатора лицом, ненадлежаще исполняющим договорные обязательства.

Ответчик считает, что суд не должен был решать вопрос об освобождении предпринимателем Васневым М.И. переданных ему в субаренду торговых площадей, так как в этом не было необходимости, поскольку за субарендаторами определенных площадей не закреплялось, они могут быть перемещены в пределах торгового зала по усмотрению арендодателя и истцу может быть представлено 15 кв.м в любом месте зала.

В подтверждение данного довода ООО "Смитъ" документов не представило и не доказало суду, что у него имеются свободные площади, позволяющие предоставление их в субаренду ООО "Луизитания".

Также, ответчик в заседании кассационной инстанции сообщил, что 26 декабря 2003 года договор с Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска расторгнут и он не может являться арендодателем по отношению к ООО "Луизитания".

Указанное сообщение ООО "Смитъ" не может служить основанием к отмене решения Арбитражного суда Хабаровского края от 14.11.2003, поскольку на момент его принятия ответчик являлся арендодателем спорного имущества и только он имел право решать вопрос о передаче его в субаренду, тем более, что на это было получено согласие Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска.

Поскольку, решение от 14.11.2003 принято Арбитражным судом Хабаровского края в соответствии с нормами процессуального и материального права, всем обстоятельствам, изложенным в кассационной жалобе, дана надлежащая оценка, поэтому оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 14.11.2003 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-5798/2003-30 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.