Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 апреля 2004 г. N Ф03-А16/04-1/659 В иске к органу по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании регистрации договора залога недвижимости ничтожной сделкой отказано, т.к. государственная регистрация договора залога, подписанного уполномоченным лицом и нотариально удостоверенного, не нарушила прав и охраняемых законом интересов истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 апреля 2004 г. N Ф03-А16/04-1/659
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Токоленко О.Ю., главный бухгалтер по доверенности без номера от 15.03.2004, Фисенко Г.Г., помощник директора по доверенности без номера от 15.03.2004, от ответчика: Линштейн М.М., начальник отдела по доверенности без номера от 28.01.2004, от третьего лица: Завальный Д.Ю., главный юрисконсульт по доверенности N 11-11/88 от 08.09.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корунд, Ко" на решение от 07.04.2003, постановление от 12.11.2003 по делу N А16-273/2003 Арбитражного суда Еврейской автономной области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Корунд, Ко" к Центру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕАО о признании государственной регистрации недействительной.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме отложено 19.04.2004.

Общества с ограниченной ответственностью "Корунд, Ко" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Центру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по ЕАО (далее - Центр государственной регистрации) о признании регистрации договора залога недвижимости от 30.11.2000 N 124 (далее - договор залога) ничтожной сделкой.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, для участия в деле суд привлек Биробиджанское отделение N 4157 Сбербанка России.

Решением от 07.04.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.11.2003, в удовлетворении заявленного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Корунд, Ко" просит решение от 07.04.2003 и постановление от 12.11.2003 отменить и признать недействительной государственную регистрацию договора залога недвижимости от 30.11.2000 N 124.

В обоснование своей правовой позиции заявитель указал, что об участии в деле в качестве третьего лица Биробиджанского отделения N 4157 Сбербанка России истец ходатайства не заявлял и представитель отделения Сбербанка находился в зале заседания с молчаливого согласия суда.

Судом сделан несоответствующий фактическим обстоятельствам дела вывод о том, что государственная регистрация договора залога осуществлена по заявлению сотрудника истца Семеновой И.Д., которая действовала по доверенности от 12.04.2000.

Договор залога готовился поспешно и подписан директором ООО "Корунд, Ко" еще не полностью подготовленный.

Государственная регистрация договора залога произведена в нарушение п. 3 ст. 131, п. 2 ст. 185 ГК РФ, ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку у Семеновой И.Д. отсутствовала надлежащим образом оформленная доверенность.

Считает, что в нарушение п. 1 ст. 13 ФЗ от 21.07.1997 N 122 правовая экспертиза договора залога Центром государственной регистрации не была проведена, а суд не исследовал заключение специалистов.

Разрешение на залог права аренды земельных участков, представленное для нотариального удостоверения договора залога, подписано - ненадлежащим лицом - председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и в нем отсутствует разрешение на залог права аренды земельного участка по ул. Читинская, 30.

В нарушение ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не была проведена оценка земельных участков, право аренды на которые переданы в залог.

Отзывывы на кассационную жалобу лицами, участвующими в деле, не представлены.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика и третьего лица просили кассационную жалобу оставить без удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представитель ответчика также пояснил что для участия в деле в качестве третьего лица суд привлек Биробиджанское ОСБ по ходатайству Центра госрегистрации.

Проверив законность обжалуемых решения и постановления с учетом доводов кассационной жалобы и возражений относительно нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 22.11.2000 Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (кредитор) в лице Биробиджанского ОСБ N 4157 и ООО "Корунд, Ко" (заемщик) заключили договор N 104 об открытии невознобляемой кредитной линии (далее - кредитный договор).

В соответствии с п. 1.1 договора кредитор обязуется открыть заемщику невознобляемую кредитную линию с лимитом в сумме 18100000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 21.11.2001 под 21 процент годовых.

30.11.2000 между ООО "Корунд, Ко" (залогодатель) и банком в лице Биробиджанского ОСБ N 4157 (залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества N 124.

Согласно п. 2 этого договора залогодатель передает залогодержателю в залог под обеспечение кредитного договора следующее имущество и имущественное право:

- нежилое пристроенное помещение площадью 211,7 кв.м на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 17;

- нежилое металлическое сооружение площадью 431,7 кв.м, находящееся по адресу: г. Биробиджан, пер. Артемовский, 3;

- нежилое кирпичное одноэтажное здание площадью 150,8 кв.м и находящиеся по адресу: г. Биробиджан, ул. Комбайностроителей, 16;

- нежилое кирпичное двухэтажное здание площадью 704,5 кв.м, находящиеся по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом Алейхема, 53;

- нежилое здание площадью 225,10 кв.м, находящееся по адресу: г. Биробиджан, ул. Читинская, 30;

- имущественное право аренды земельных участков, расположенных по вышеуказанным адресам площадью соответственно 671 кв.м, 16470 кв.м, 658 кв.м, 2294 кв.м, 445 кв.м.

В п. 13 договора залога указано, что договор на данных условиях заключен сторонами добровольно, а не под воздействием угроз насилия или стечения тяжких обстоятельств.

В тот же день договор залога удостоверен нотариусом г. Биробиджана Гуршпан А.В.

Также 30.11.2000 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору от 22.11.2000 N 104.

В соответствии с п. 1 этого соглашения пункт 5.1 кредитного договора изложен в следующей редакции: "В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им, заемщик предоставляет кредитору договор залога недвижимости от 30.11.2000 N 124, принадлежащей ООО "Корунд, Ко" (подпункт 4).

06.12.2000 договор залога прошел государственную регистрацию в Центре госрегистрации.

Полагая, что указанная регистрация договора залога произведена с нарушениями действующего законодательства, ООО "Корунд, Ко" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор о залоге недвижимости должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Во исполнение требований указанной нормы права ООО "Корунд, Ко" и банк нотариально удостоверили договор залога.

По заявлениям работника ООО "Корунд, Ко" Семеновой И.Д. договор залога зарегистрирован Центром государственной регистрации.

В нарушение положения ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Семенова И.Д. не представила в Центр государственной регистрации нотариально удостоверенную доверенность на право государственной регистрации договора залога.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделки с момента ее совершения.

Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что получение истцом кредита по кредитному договору от 22.11.2000 N 104, обеспеченному договором залога, свидетельствует об одобрении государственной регистрации договора залога.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Государственная регистрация договора залога, подписанного директором ООО "Корунд, Ко" и нотариально удостоверенного, не нарушила прав и охраняемых законом интересов истца.

Довод кассационной жалобы о непроведении Центром по государственной регистрации правовой экспертизы при регистрации договора залога не принимается кассационной инстанцией в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, поскольку истец не доказал данное обстоятельство.

Также не могут быть приняты во внимание доводы заявителя жалобы о подписании разрешения на залог, права аренды земельных участков ненадлежащим лицом и об отсутствии такого разрешения на земельный участок по ул. Читинская, 30 в связи с тем что ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требует представление таких разрешений в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное истцом разрешение было выдано для предъявления в нотариальную контору.

По этой же причине отклоняется договор жалобы об отсутствии оценки земельных участков, арендуемых ООО "Корунд, Ко".

Довод заявителя жалобы на непривлечение судом для участия в деле в качестве третьего лица банка, опровергается протоколом судебного заседания от 07.04.2003, в котором указано, что банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований, по ходатайству ответчика.

Допущенная опечатка во втором абзаце первой страницы решения от 07.04.2003, где указано, что банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица по ходатайству истца не повлияло на правильность постановил:

Решение от 07.04.2003, постановление от 12.11.2003 Арбитражного суда Еврейской автономной области по делу N А16-273/2003 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Корунд, Ко" в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 1000 руб.

Арбитражному суду Еврейской автономной области выдать исполнительный лист.