Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 мая 2004 г. N Ф03-А04/04-1/590 "Договор купли-продажи недвижимости признан недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку на момент заключения этого договора продавец не являлся собственником соответствующего имущества" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Овчинникова Виктора Климентьевича на решение от 10.11.2003 по делу N А04-3524/2003-2/180 Арбитражного суда Амурской области, по иску предпринимателя без образования юридического лица Овчинникова Виктора Климентьевича к предпринимателю без образования юридического лица Гуровой Светлане Евгеньевне о понуждении оформить передачу в собственность истца 1/2 долю здания, расположенного по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пос. Экимчан, ул. Центральная, 32.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось с 05.05.2004 до 12.05.2004.

Предприниматель без образования юридического лица Овчинников В.К. обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к предпринимателю без образования юридического лица Гуровой С.Е. о понуждении оформить передачу в собственность истца 1/2 долю здания, расположенного по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пос. Экимчан, ул. Центральная, 32.

Иск обоснован тем, что по условиям договора купли-продажи от 29.03.2002, заключенного между сторонами, предприниматель Гурова С.Е. обязана в срок до 29.06.2002 передать в собственность предпринимателя Овчинникова В.К. спорную часть здания, однако уклоняется от этого, несмотря на полную оплату истцом ее стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Амурское областное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением от 10.11.2003 в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что условия договора купли-продажи от 29.03.2002 являются недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора предприниматель Гурова С.Е. не являлась собственником здания и не имела права производить его отчуждение.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе предпринимателя Овчинникова В.К. предлагается решение от 10.11.2003 отменить в связи с нарушением судом норм материального права и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, предприниматель Гурова С.Е., ставшая победителем аукциона от 27.03.2002 по продаже спорного здания, приобрела право собственности на объект недвижимости с момента его получения по акту приема-передачи, поэтому вправе им распоряжаться. Арбитражный суд неправильно применил пункт 2 статьи 223 ГК РФ, который не имеет отношения к нежилым помещениям, и не применил пункт 1 этой же статьи, согласно которому право собственности на вещь возникает с момента ее передачи. Суд также неправильно применил Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 и сделал неправильный вывод о признании договора от 29.03.2002 предварительным. Кроме того, заявитель жалобы считает, что арбитражный суд неправильно определил предмет иска, поскольку истец по существу требовал обязать ответчика произвести регистрацию договора купли-продажи здания на аукционе и исполнить обязательства по договору от 29.03.2002.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Гурова С.Е. считает доводы истца о незаконности решения от 10.11.2003 необоснованными и полагает, что нормы материального права применены арбитражным судом правильно. В связи с этим предлагает отказать истцу в удовлетворении жалобы. Кроме того, сообщает, что уплаченные Овчинниковым В.К. по договору от 29.03.2002 денежные средства возвращены истцу, который их принял.

В судебном заседании кассационной инстанции истец, ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте его проведения, участия не принимали.

Проверив законность решения от 10.11.2003, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для его отмены, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не находит.

Как установлено судом первой инстанции, предприниматель Гурова С.Е. приобрела здание по адресу: пос. Экимчан, ул. Центральная, 32 по договору от 27.03.2002, заключенному по результатам проведения аукциона.

По акту приема-передачи (без даты) здание передано Гуровой С.Е.

С момента получения здания во владение до дня разрешения спора Гурова С.Е. не зарегистрировала на свое имя переход права собственности на здание в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Пунктом 2 этой же статьи ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 551 ГК РФ следует, что при отчуждении недвижимости переход права собственности на нее подлежит государственной регистрации и право собственности на недвижимость возникает у покупателя лишь с момента такой государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности", до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом.

Правильно применяя вышеуказанные нормы материального права и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал, что поскольку переход права собственности на здание по договору от 27.03.2002 за Гуровой С.Е. не зарегистрирован, она, являясь его законным владельцем, тем не менее не приобрела право собственности на здание, следовательно, не имела предусмотренного статьей 209 ГК РФ права распоряжаться им.

В связи с этим является правильным вывод арбитражного суда о недействительности условий договора купли-продажи 1/2 доли здания от 29.03.2002 ввиду их несоответствия требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, из недействительного договора от 29.03.2002, заключенного между сторонами, у предпринимателя Гуровой С.Е. не возникло никаких обязательств перед Овчинниковым В.К., поэтому последний не вправе требовать от нее исполнения недействительного договора.

Исходя из изложенного арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требований истца.

При этом нормы материального права применены арбитражным судом правильно и, не допущено тех нарушений, на которые ссылается истец в кассационной жалобе.

Доводы заявителя жалобы о неправильном определении судом предмета иска несостоятельны. Спор разрешен судом по тому требованию, которое указано истцом в исковом заявлении: обязать ответчика оформить передачу в собственность истца 1/2 долю спорного здания на основании договора купли-продажи от 29.03.2002.

Ходатайство истца об изменении исковых требований (л.д. 27) отклонено арбитражным судом на основании ст. 49 АПК РФ, поскольку истцом были заявлены новые требования с новыми предметом и основанием иска.

Учитывая, что решение от 10.11.2003 соответствует обстоятельствам дела и закону и нарушений норм права, влекущих безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом не допущено, в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 10.11.2003 по делу А04-3524/2003-2/180 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.