Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 июня 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1364 Постановление органа местного самоуправления о приватизации нежилых помещений, распоряжение о проведении аукциона по их продаже, план приватизации, договор купли-продажи помещений признаны недействительными с применением двусторонней реституции, т.к. спорные акты изданы без письменного согласия арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 29 июня 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1364
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: от прокуратуры Сахалинской области: Богомолова Ю.А. - прокурор отдела, удостоверение от 10.07.2002 N 22904, от ответчика: от Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска: Федорова В.В. - начальник юридического отдела, доверенность от 05.01.2004 N 25-Д, от общества с ограниченной ответственностью "Сахводснаб": Кирсанов В.А. - юрист, доверенность от 18.11.2003 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, общества с ограниченной ответственностью "Сахводснаб" на постановление от 06.02.2004 по делу N А59-1916/03-С17 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Прокурора областной Думы Сахалинской области в интересах Сахалинской к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, администрации муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", обществу с ограниченной ответственностью "Сахводснаб", третье лицо Финансовое управление Администрации г. Южно-Сахалинска о признании недействительными ненормативных актов и сделки, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Изготовление постановления в полном объеме откладывалось в порядке ст. 176 АПК РФ до 29.06.2004.

Прокурор Сахалинской области в интересах Сахалинской областной Думы обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к муниципальному образованию "Город Южно-Сахалинск" в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, администрации муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", обществу с ограниченной ответственностью "Сахводснаб" о признании недействительными: Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 26.03.2003 N 455 "О приватизации объекта "Нежилые помещения (первый этаж) административного здания", расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Чехова, 37" (далее - объект); распоряжения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска от 27.03.2003 N 128-р о проведении аукциона по продаже вышеназванного объекта; плана приватизации объекта; приватизации объекта в виде аукциона, оформленного протоколом от 28.04.2003 N 69 по продаже объекта; договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 139. Также заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации объекта посредством обязания ООО "Сахводснаб" возвратить МО "Город Южно-Сахалинск" вышеназванный объект (помещения NN 1-4, 4а-5, 8, 10-17, 17а-20, 26-27 по техническому паспорту от 20.11.2001 N 5937, инженерное обеспечение), а КУМС г. Южно-Сахалинска возвратить ООО "Сахводснаб" 14510000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено финансовое управление Администрации г. Южно-Сахалинска.

Решением от 28.11.2003 исковые требования удовлетворены в части признания недействительными: Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 26.03.2003 N 455; распоряжения КУМС г. Южно-Сахалинска от 27.03.2003 N 128-р; плана приватизации объекта; приватизации объекта в виде аукциона, оформленного протоколом от 28.04.2003 N 69; договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 139. В применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано, суд признал ООО "Сахводстрой" добросовестным приобретателем.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.02.2004 решение в части отказа в применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации объекта отменено, на основании ст. 167 ГК РФ судом апелляционной инстанции применена двусторонняя реституция.

Не согласившись с принятыми судебными актами, КУМС г. Южно-Сахалинска в кассационной жалобе просит их отменить как не соответствующие закону. В обоснование ссылается на то, что приватизация спорного объекта производилась во исполнение решений городского собрания г. Южно-Сахалинска от 24.12.2002 NN 319/43-02-2, 318/43-02-2 и Порядка приватизации имущества МО "Город Южно-Сахалинск". Полагает, что на момент приватизации соответствующего имущества существовало вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N А59-3960/2002-С23, которым ответчик правомерно руководствовался. Указывает на отсутствие доказательств, свидетельствующих о ничтожности сделки приватизации, как того требует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ссылается также на факт уведомления истца о предстоящей приватизации объекта.

ООО "Сахводснаб" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности сделки и оставить в силе решение суда первой инстанции. Считает, что имущество, приобретенное покупателем по сделке, заключенной в соответствии с требованиями законодательства о приватизации, не подлежит возврату продавцу. При этом ссылается на тот факт, что к моменту проведения торгов имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда, которым признан недействительным пункт договора, запрещающий арендодателю распоряжаться арендуемым имуществом без письменного согласия арендатора.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции 08.06.2004 представитель прокуратуры Сахалинской области привел возражения относительно доводов кассационных жалоб, просил отказать в их удовлетворении и оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения. Представители КУМС г. Южно-Сахалинска и ООО "Сахводснаб" высказались в поддержку позиций, изложенных в соответствующих кассационных жалобах, настаивали на их удовлетворении. Представители администрации муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" и Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска в судебном заседании участия не принимали, при этом о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность постановления от 06.02.2004, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для его отмены не установил.

Как следует из материалов дела, 23.06.1998 между ликвидационной комиссией страхового коммерческого банка "Арчыс" (арендодатель) и Сахалинской областной Думой (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в здании, расположенном по ул. Чехова, 37 в г. Южно-Сахалинске, общей площадью 983,8 кв.м, в том числе 4728 кв.м - в цокольном этаже здания; 511 кв.м (без учета площади комнаты N 18 (17,1 кв.м) - на первом этаже здания. Пунктом 4.1 "ж" договора предусмотрено, что арендодатель теряет право распоряжения арендуемым объектом на срок аренды без письменного согласия арендатора. Договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации 29.06.1998 за N 4-2-116 на основании акта от 25.06.1998. Сторонами договора произведена приемка-передача нежилых помещений, расположенных на первом этаже вышеназванного здания в количестве 511 кв.м (NN 1-5, 10-17, 19, 20) и цокольном этаже в количестве 472,8 кв.м (NN 1-27). Соглашением от 01.08.2000 к договору от 23.06.1998 установлен срок действия договора - до 01.08.2005.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи от 03.07.2001, решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 28.06.2001 N 74/7-01-2 КУМС г. Южно-Сахалинска приобрело у ликвидационной комиссии страхового коммерческого банка "Аргыс" право собственности на помещения цокольного (472,8 кв.м), первого (528,3 кв.м) этажей в вышеназванном здании, всего площадью 1000,9 кв.м.

Соглашениями от 19.09.2001, 06.09.2002 к договору от 23.06.1998 б/н внесены, в числе прочих, изменения в наименовании арендодателя - с ликвидационной комиссии СКВ "Аргыс" на КУМС г. Южно-Сахалинска, а также сторонами подтверждены все обязательства, оговоренные условиями договора.

Впоследствии на основании решения городского собрания муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" от 24.12.2002 N 319/43-02-2 "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества на 2003-2005 годы" Мэром г. Южно-Сахалинска принято Постановление от 26.03.2003 N 455 "О приватизации объекта "Нежилые помещения (первый этаж) административного здания", расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Чехова, 37".

26.03.2003 КУМС г. Южно-Сахалинска утвердил план приватизации данного объекта, 27.03.2003 издал распоряжение о проведении аукциона по его продаже.

Аукцион по продаже объекта состоялся 28.03.2003, его победителем согласно протоколу от 28.03.2003 N 69 признано ООО "Сахводснаб".

КУМС г. Южно-Сахалинска заключило с ООО "Сахводснаб" как с победителем аукциона договор купли-продажи недвижимости от 06.05.2003 N 139. По акту от 27.05.2003 объект недвижимости передан покупателю.

Считая вышеуказанные ненормативные акты и состоявшуюся в результате сделку недействительными, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный правовой акт признается судом недействительным в случае, если установлено его несоответствие закону или иным правовым актам и если он нарушает права и законные интересы заявителя.

Арбитражный суд установил, что оспариваемые ненормативные акты - Постановление Мэра г. Южно-Сахалинска от 26.03.2003 N 455 о приватизации спорного объекта недвижимости, распоряжение КУМС г. Южно-Сахалинска от 27.03.2003 N 128-р о проведении аукциона по продаже этого объекта и план его приватизации не соответствуют закону, а именно ст.ст. 307, 309 ГК РФ, поскольку изданы при отсутствии письменного согласия арендатора, то есть в нарушение предусмотренного договором аренды от 28.06.1998 б/н условия - п. 4.1 "ж". Данный пункт договора, как указывалось выше, устанавливает ограничение прав арендодателя по распоряжению арендуемым имуществом на срок действия договора аренды. Таким образом, невыполнение данного пункта нарушает права арендатора - Сахалинской областной Думы.

В этой связи обоснованно не приняты во внимание доводы ответчиков о том, что на момент издания оспариваемых актов имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N А59-3960/02-С23, которым п. 4.1 "ж" договора аренды от 23.08.1998 признан недействительным. Как установил суд, принятые по данному делу решение и постановление апелляционной инстанции обжалованы в кассационном порядке 31.03.2003 и судом кассационной инстанции отменены, выводы о ничтожности соответствующего условия договора аренды признаны неправомерными (постановление от 12.05.2003).

При таких обстоятельствах признание судебными инстанциями оспоренных ненормативных актов недействительными следует признать правильным.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Установлено, что на момент отчуждения спорного имущества его собственником являлся КУМС г. Южно-Сахалинска. Права собственника по распоряжению сданным в аренду имуществом ограничены условием договора аренды от 23.06.1998. Распорядившись спорным объектом недвижимости, КУМС г. Южно-Сахалинска тем самым нарушил требования закона.

По общему правилу, установленному ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

С учетом этого вывод суда о недействительности приватизации объекта в виде аукциона, оформленного протоколом от 28.04.2003 N 69 по продаже объекта, и заключенного по его итогам договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 139, является правомерным.

Также соответствует закону постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исходя из следующего.

В соответствии с нормами ст. 167 ГК РФ по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке, если иные последствия не предусмотрены законом.

В данном случае судом установлено, что являющееся объектом приватизации имущество фактически передано покупателю (ООО "Сахводснаб"), а последним уплачена продавцу (КУМС г. Южно-Сахалинска) стоимость имущества в размере 14520000 рублей. На основании этого суд обоснованно обязал каждую из сторон возвратить все полученной по ничтожной сделке.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал на неприменимость к настоящему спору правил ст. 302 ГК РФ, поскольку вопрос о добросовестности приобретателя может рассматриваться в случае, если продавцом имущества по сделке, признанной впоследствии недействительной, являлся не собственник этого имущества.

Доводы кассационных жалоб опровергаются вышеизложенным, в связи с чем подлежат отклонению. Кроме того, доводы, касающиеся признания недействительными ненормативных актов и сделки, получили оценку в суде апелляционной инстанции, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ не имеется.

Принимая во внимание изложенное, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 06.02.2004 по делу N А59-1916/03-С17 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, общества с ограниченной ответственностью "Сахводснаб" - без удовлетворения.