Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 июля 2004 г. N Ф03-А73/04-1/1746 Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здания правомерен, поскольку без документов, подтверждающих право продавца недвижимости на земельный участок, регистрирующий орган не имел возможности реализовать свою обязанность по проверке законности сделки купли-продажи недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 июля 2004 г. N Ф03-А73/04-1/1746
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Ли Ф.Д., директор, Сыздыков Р.В., юрист по доверенности б/н от 03.02.2004, от ответчика: Такмакова Е.Н., ведущий специалист по доверенности от 06.01.2004 N 07-16/6, Копейко А.В. - начальник отдела по доверенности от 06.01.03 N 07-16/03, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Калли" на постановление от 16.03.2004 по делу N А73-10109/2003-40/39 (АИ-1/208) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ООО "Калли" к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании кассационной инстанции 13.07.2004 объявлялся перерыв до 17 час. 40 мин. 20.07.04 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии со статьей 176 АПК РФ изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 27.07.2004.

ООО "Калли" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края (далее Учреждение юстиции) от 17.09.2003 N 34/2003-1574, 1575 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ТОО "Межколхозная транспортно-складская контора Хабаровского Крайрыбакколхозсоюза" (далее - ТОО "МТСКХК") к ООО "Калли" на здания литер А, Б, расположенные по адресу: г. Хабаровск, пер. Алеутский, д. ЗА.

Решением от 26.01.2004 заявление удовлетворено в связи с тем, что в силу положений статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав) не представление документов о правах продавца на земельный участок при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации этого права.

Постановлением от 16.03.2004 решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с их необоснованностью.

В кассационной жалобе ООО "Калли" просит отменить постановление как незаконное, оставить в силе решение от 26.01.2004.

В обоснование жалобы заявитель сослался на противоречие выводов апелляционной инстанции о необходимости согласия кредиторов на отчуждение спорного объекта недвижимости и на регистрацию права собственности статье 398 ГК РФ и абзацу 4 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8. Указал на неправильное применение судом ст. 552 ГК РФ, ст. 35 (п. 4) Земельного кодекса РФ, ст. 17 Закона о госрегистрации прав.

В отзыве на кассационную жалобу Учреждение юстиции выразило несогласие с изложенными в ней доводами. Полагает, что жалоба как необоснованная не подлежит удовлетворению. При этом, считает правильным вывод апелляционной инстанции о том, что без документов, подтверждающих право продавца на земельный участок, регистрирующий орган не имел возможности реализовать свою обязанность по проверке законности сделки купли-продажи недвижимости.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее.

Как следует из материалов дела, между ТОО "МТСКХК" (продавец) и ООО "Калли" (покупатель) заключен договор от 23.08.2000 на аренду нежилого помещения с правом выкупа, предметом которого являются здания - литер А, Б, расположенные по адресу: г. Хабаровск, пер. Алеутский, ЗА.

Установлено, что в 2001 году покупатель оплатил стоимость указанных зданий.

Впоследствии (15.07.2003) стороны договора обратились в Учреждение юстиции за регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости.

В государственной регистрации данного права отказано на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. А именно, в учреждение юстиции не представлены документы, подтверждающие право продавца на земельный участок, находящийся под указанными зданиями (статья 35 Земельного кодекса РФ), а также документы, подтверждающие реализацию объектов недвижимости в соответствии с требованиями статей 103, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) от 08.01.1998 N 6-ФЗ (далее - Закон о банкротстве 1998).

Считая данный отказ неправомерным, ООО "Калли" обжаловало его в арбитражный суд в порядке статьи 2 Закона о госрегистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации прав документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Так, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Следовательно, если в указанном случае продажа недвижимости будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу недвижимости. Несоблюдение этого требования послужит основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу принятых документов и проверяет законность сделки, апелляционная инстанция обоснованно исходила из необходимости представления регистрирующему органу документов, подтверждающих право продавца на земельный участок, находящийся под спорными объектами недвижимости, необходимых для реализации положений данной нормы права.

Установив, что указанные документы не были представлены в Учреждение юстиции, что послужило основанием к отказу в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, апелляционная инстанция сделала правильный вывод об отсутствии правовых оснований для признания этого отказа недействительным.

С учетом изложенного несостоятельны доводы кассационной жалобы о неправильном применении апелляционной инстанцией ст. 552 ГК РФ и положений Закона о госрегистрации прав.

При этом, выводы апелляционной инстанции о необходимости представления регистрирующему органу документов, подтверждающих согласие кредиторов продавца, находящегося в стадии конкурсного производства, на отчуждение спорных зданий ООО "Калли" следует признать ошибочным в связи со следующим.

В обоснование своих выводов суд сослался на статью 112 Закона о банкротстве 1998 г.

Данная норма регулирует порядок продажи имущества должника в период конкурсного производства и предусматривает наличие одобрения собранием кредиторов или комитетом кредиторов порядка и срока продажи имущества должника.

Однако, как следует из материалов дела, заявление ТОО "МТСКХК" о признании его несостоятельным (банкротом) направлено в арбитражный суд 30.05.2001, должник признан банкротом решением арбитражного суда от 16.07.2001.

Установлено судом, что спорная сделка совершена 23.08.2000 и исполнена сторонами по состоянию на 27.04.2001 (осуществление последнего платежа стоимости зданий).

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа, что имело место в данном случае.

Таким образом, поскольку спорный договор был заключен до момента возбуждения дела о банкротстве продавца, правовые основания для вывода о необходимости согласия кредиторов на отчуждение спорных зданий ООО "Калли", у апелляционной инстанции отсутствовали.

Вместе с тем данный вывод не влияет на правильность вывода апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Иные доводы кассационной жалобы не имеют для дела правого значения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 16.03.2004 по делу N А73-10109/2003-40/39 (АИ-1/208) Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.