Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2338 Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) и восстановлении нарушенного права правомерен, т.к. заявителем не соблюдены требования о форме и содержании представленных на государственную регистрацию документов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 10 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2338
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от заявителя ООО "Инотэк-Плюс" - Гольпер С.Е., юрисконсульт по доверенности от 30.07.2003 от заявителя Амурского областного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Губанова Т.В., начальник правового отдела по доверенности N 22127 от 03.04.2003 от третьего лица: - ОАО "Далькомбанк" - Бурдюк А.А., юрисконсульт по доверенности N 66 от 5.02.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инотэк-Плюс" на решение от 16.06.2003 по делу N А04-1168/03-19/110 Арбитражного суда Амурской области, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инотэк-Плюс" к Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 3-е лицо: открытое акционерное общество "Дальневосточный коммерческий банк "Далькомбанк" о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки от 26.02.2001 N 40.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ постановление в полном объеме изготовлено 10.10.2003.

Общество с ограниченной ответственностью "Инотэк-Плюс" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд Амурской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Амурской области (далее - Учреждение юстиции), с учетом уточнения требований, о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26.02.2001 N 40, изложенного в письме от 30.01.2003 N 14/2002-1095, и просило восстановить нарушенное право.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Дальневосточный коммерческий банк "Далькомбанк".

Решением суда от 16.06.2003 требования Общества оставлены без удовлетворения по мотиву правомерности действий Учреждения юстиции, отказавшего в государственной регистрации дополнительного соглашения ввиду представления Обществом документов, по форме и содержанию не отвечающих требованиям действующего законодательства, что в силу статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями; далее - Федеральный закон о государственной регистрации) является основанием для отказа в государственной регистрации.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Не согласившись с судебным актом первой инстанции, ООО "Инотэк-Плюс" заявило кассационную жалобу, в котором просило решение суда отменить и принять новое - об удовлетворении требований Общества, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, в частности статей 421, 452, 453 Гражданского кодекса РФ, статей 8, 9, 43-45 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями; далее - Федеральный закон "Об ипотеке") и статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке составлено по соглашению сторон во изменение действующего договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26.02.2001 N 40 с соблюдением требований статей 2-10 Федерального закона "Об ипотеке", главы 29 Гражданского кодекса РФ. Положения статей 43-45 вышеупомянутого Федерального закона, как полагает Общество, им также не нарушены, поскольку установленные ограничения для последующей ипотеки не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Заявитель указывает и на то, что суд, применяя нормы специальных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации", не учел общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, в частности, статьи 452, которой предусмотрено право сторон по соглашению дополнять или изменять условия договора. В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержал требования Общества по тем же основаниям. Учреждение юстиции и ОАО "Далькомбанк" отзывы на кассационную жалобу не представили. Представитель Учреждения юстиции просила оставить судебный акт без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела, ОАО "Далькомбанк" (залогодержатель) и ООО "Инотэк-Плюс" (залогодатель) заключили договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26.02.2001 N 40. Согласно указанному договору об ипотеке, в обеспечение надлежащего исполнения кредитного договора от 08.02.2001 N 35, заключенного между вышеупомянутыми юридическими лицами, на сумму 4000000 руб. со сроком погашения 08.02.2002 с уплатой 5% годовых, ОАО "Далькомбанк" принимает, а Общество передает в залог имущество - нежилое помещение на 2-ом этаже административного здания общей площадью 866,20 кв.м, расположенного в г. Благовещенске, ул. 3ейская, 173 "А", являющееся собственностью ООО "Инотэк-Плюс" на основании договора купли-продажи от 22.11.2000, что подтверждает регистрационное удостоверение Амурского областного учреждения юстиции от 30.11.2000. По соглашению сторон предмет залога оценен в 200000 руб.

Судом установлено, что 27.02.2001 произведена государственная регистрация договора об ипотеке, о чем 27.02.2001 совершена регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N 28-01-2/2001-142.

30.12.2002 в Учреждение юстиции поступило заявление Общества о государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.12.2002 к вышеуказанному договору об ипотеке, заключенного между теми же сторонами, и предусматривающего продление срока погашения кредита по кредитному договору от 08.02.2001 до 27.10.2003, а также - включению нового обязательства по кредитному договору от 11.12.2001 N 387, заключенного после регистрации договора об ипотеке от 26.02.2001.

Учреждением юстиции в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано, о чем письмом от 30.01.2003 N 14/2002-1095 было уведомлено общество.

Основанием для отказа, как следует из письма, послужило несоответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку кредитное обязательство, возникшее после заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего иное обязательство, может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии с правилами о последующей ипотеке, то есть путем заключения нового договора об ипотеке.

Суд, оценивая правомерность действий Учреждения юстиции в рассматриваемом случае, исходил из того, что в силу статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации возможен в случае предоставления документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства.

Согласно статье 43 Федерального закона "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам пунктов 5 и 6 статьи 20 указанного выше Федерального закона.

Статьей 45 названного Федерального закона предусмотрено, что в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

При этом названные положения пункта 1 статьи 43 и статьи 45 Федерального закона "Об ипотеке" не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, кассационная инстанция считает правильным вывод суда о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случае и в порядке, предусмотренных законом.

Федеральный закон "Об ипотеке" не содержит каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге, вместе с тем, предусматривает специальные правила для последующей ипотеки, согласно которым последующая ипотека подлежит государственной регистрации, а договор о такой ипотеке должен содержать отметки обо всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.

Ссылки заявителя жалобы на статьи 452, 453 Гражданского кодекса РФ не принимаются кассационной инстанцией в силу изложенных выше доводов, а также как не влияющие на правомерность выводов суда.

Поскольку заявителем не были соблюдены требования о форме и содержании представленных на государственную регистрацию документов, суд в соответствии со статьей 20 Федерального закона о государственной регистрации обоснованно указал на правомерность действий Учреждения юстиции, отказавшего обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.12.2002.

У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены решения суда, правильно применившего нормы материального и процессуального права.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 16.06.2003 арбитражного суда Амурской области по делу N А04-1168/03-19/110 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.