Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 15 сентября 2003 г. N Ф03-А04/03-1/2189
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: председатель удостоверене N 367 от 15.03.2002 - Лебедева В.Е., главный специалист по доверенности N 1002 от 05.09.2003 - Бойко Я.С., от ответчика: адвокат по доверенности от 28.07.2003 - Козлов В.В., адвокат по доверенности от 28.07.2003 - Воронкин К.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Надежда" на решение от 25.04.2003, постановление от 07.07.2003 по делу N А04-352/03-20/229 Арбитражного суда Амурской области, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Тында к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Надежда" о расторжении договора.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тында обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Надежда" о расторжении договора аренды N 25 от 19.09.1994, взыскании 325904 руб. арендной платы, 3592933 руб. амортизационных отчислений, обязании ответчика возвратить жилые помещения расположенные в здании по ул. Фестивальная, 1 г. Тында, общей площадью 3178,2 кв.м. о признании договора на передачу муниципального имущества в хозяйственное ведение от 20.04.1994 недействительным.
До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор аренды N 25 от 19.09.1994, взыскать с ответчика 355384 руб. арендной платы. В остальной части истца от исковых требований отказался.
Решением суда от 25.04.2001 оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.07.2003 договор аренды N 25 от 19.04.1994 расторгнут, суд обязал ООО "Т/Д "Надежда" возвратить истцу жилые помещения общей площадью 3178,2 кв.м, с ответчика взыскано 357344 руб. арендной платы.
В части взыскания 3592933 руб. амортизационных отчислений, о признании недействительным договора на передачу муниципального имущества производство по делу прекращено на основании статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Расторгая досрочно договор аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ арбитражный суд установил ряд нарушений ответчиком как арендатором своих договорных обязательств, в частности: использование арендованных жилых помещений не по назначению, отсутствие их ремонта, содержание в неудовлетворительном состоянии.
Взыскивая арендную плату суд указал на не предоставление ответчиком доказательств выполнения капитального ремонта в счет арендной платы, как это было установлено условиями договора аренды N 25.
Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статьей 162, 171, Арбитражного процессуального кодекса РФ по заявлению ООО "Т/Д "Надежда" считающего их незаконными и подлежащих отмене с принятием нового решения.
Заявитель ссылается на то, что истец, до предъявления своих требований о расторжении договора аренды по причине несоблюдения обязательств не предъявил требования об устранении нарушений (статьи 452, 619 Гражданского кодекса РФ) вследствие чего иск судом должен быть оставлен без рассмотрения.
Кроме того, он оспаривает все основания приведенные истцом для расторжения договора аренды и взыскания арендной платы. Указывает на недоказанность истцом своего права собственности на спорное имущество и поэтому незаконность заключения КУМИ г. Тында как арендодателя договора аренды.
Истец доводы жалобы отклонил по мотивам изложенным в своем отзыве.
При рассмотрении кассационной жалобы объявлялся перерыв на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ до 15.09.2003.
Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права кассационная инстанция находит решение и постановление частично необоснованными.
Согласно искового заявления КУМИ г. Тынды просит расторгнуть договор долгосрочной аренды N 05 от 19.04.1994, заключенный между ним и ЧИП "Т/Д "Надежда" (арендатор, правопредшественник ООО "Т/Д "Надежда").
Во исполнение договора ответчику передавались в пользование на 10 лет жилые помещения, свободные от заселения общей площадью 3178,2 кв.м. расположенных в здании общежития "Пионер" по ул. Фестивальная, 1 г. Тынды.
Пунктом 1.4 договора аренды установлено, что данное имущество предоставляется в аренду для использования его арендатором в соответствии с его уставной деятельностью.
В пункте 2.1 Устава ЧИП от 23.03.1992, действовавшего на момент заключения сделки определено в качестве основной цели предприятия - осуществление торгово-закупочной деятельности продовольственных и непродовольственных товаров, продукции, с открытием новых магазинов, создании их сети, открытии кафе, ресторанов.
Стороны в судебном заседании подтвердили факт передачи спорных помещений для использования их с целью осуществления указанного вида уставной деятельностью, а так же как пояснил истец для развития туризма, организации гостиницы.
Между тем, как следует из материалов дела и пояснения сторон здание общежития "Пионер" было построено с целью проживания в нем граждан и начиная с 1993 года до настоящего времени входит в муниципальный фонд жилья г. Тынды.
Статьей 1 Закона РФ "Об основах жилищной политики" от 24.12.1991 установлено, что жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для престарелых ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях пригодных для проживания.
Арбитражный суд рассматривая спор правильно приметил ст.ст. 7, 8, 9 Жилищного кодекса РФ, ст. 288 Гражданского кодекса РФ согласно которым жилые помещения предназначены только для проживания в них граждан. Перевод этих домов и помещений в нежилые допускаются лишь в исключительных случаях в установленном субъектом РФ порядке.
Кроме того, статья 17 Закона РФ "Об основах жилищной политики" установила, что не подлежит передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без соглашения всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а так же специализируемые дома и жилые помещения в них. Сведений о получении такого соглашения от проживающих в общежитии граждан на момент заключения спорной сделки в деле не имеется.
Вместе с тем применив подлежащие применению нормы права суд сделал ошибочный вывод о действительности договора аренды от 19.04.1994, и расторгнул его.
Поскольку жилые помещения в общежитии передавались ответчику для иных целей, чем для проживания в них граждан и без согласия находящихся в нем жильцов, то данная сделка судом должна признаваться недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, статьи 9 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ", а требования о ее расторжении следовало отклонить как беспредметные.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны о ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуги) возместить его стоимость в деньгах (п. 2 статья 167 Гражданского кодекса РФ).
Рассматривая дело судом установлено и ответчиком не оспаривается, факт пользования спорными помещениями общежития начиная с 19.04.1994 по 25.04.2001 и их нахождение у последнего во владении до настоящего времени.
Указанные обстоятельства не подлежат переоценки в кассационной инстанции на основании пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В связи с чем требования Комитета о взыскании 357344 руб. за неосновательное пользование имуществом в названный период и возврат помещений удовлетворен правомерно, согласно пункту 2 статьи 166, статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Исходя из материалов дела встречных требований о возврате стоимости произведенного ремонта, неотделимых улучшений ООО "Т/Д "Надежда" не заявлялось. В случае наличия между сторонами спора в отношении подлежащей возврату их стоимости он может стать предметом самостоятельных требований.
Таким образом решение от 25.04.2001 и постановление от 07.07.2003 подлежат отмене в части расторжения договора аренды N 25 от 19.09.2004, в иске следует отказать. В остальной части судебные акты изменению не подлежат.
Судебные расходы по кассационной жалобе возложить на ее заявителя в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:
Решение от 25.04.2001 и постановление от 07.07.2003 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-2881/00 20-229 в части расторжения договора аренды N 25 от 19.04.1994 отменить. В иске отказать.
В остальной части решение от 25.04.2001 и постановления от 07.07.2003 изменению, кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.
Взыскать с ООО "Торговый Дом "Надежда" в доход Федерального бюджета 5873 руб. 44 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
"Поскольку жилые помещения в общежитии передавались ответчику для иных целей, чем для проживания в них граждан и без согласия находящихся в нем жильцов, то данная сделка судом должна признаваться недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, статьи 9 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ", а требования о ее расторжении следовало отклонить как беспредметные.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны о ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуги) возместить его стоимость в деньгах (п. 2 статья 167 Гражданского кодекса РФ)."
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 сентября 2003 г. N Ф03-А04/03-1/2189
Текст Постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Текст приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника
Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании