Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 декабря 2003 г. N Ф03-А73/03-1/3190 При новом рассмотрении иска о признании права собственности на объект недвижимости суду надлежит исследовать законность сделки купли-продажи объекта, порядок, определенный комитетом кредиторов по продаже указанного имущества, технические характеристики объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 23 декабря 2003 г. N Ф03-А73/03-1/3190
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Зоря Е.А., индивидуальный предприниматель; Кедя Е.А., представитель по доверенности без номера от 24.09.2003 от ответчиков: Быков А.В., юрист по доверенности N 161 от 07.08.2003; Фургал С.И., директор, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зоря Е.А. на постановление от 23.10.2003 по делу N А73-9202/02-14, А73-4363/03-32 (АИ-1/969) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску индивидуального предпринимателя Зоря Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью "МИФ-Хабаровск", открытому акционерному обществу "Завод ЖБИ-2" о признании права собственности.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме отложено до 23.12.2003.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 09.12.2003 объявлялся перерыв до 18 час. 00 мин. 16.12.2003.

Индивидуальный предприниматель Зоря Е.А. обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО "МИФ-Хабаровск", ОАО "Завод ЖБИ N 2" (далее - Завод, должник) о признании права собственности на объект недвижимости в виде главного производственного корпуса под литером "У", общей площадью 15930,5 кв.м, расположенного по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

В порядке статьи 130 АПК РФ данное дело объединено судом в одно производство с другим делом по иску ООО "МИФ-Хабаровск" к предпринимателю Зоря Е.А., ОАО "Завод ЖБИ N 2" о признании права собственности на 154/1000 часть указанного здания, с учетом уточнения иска - арматурный цех, площадью 2455,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края.

Решением от 01.08.2003 (с учетом определения от 13.08.2003) в удовлетворении исковых требований предпринимателя Зоря Е.А. отказано, исковые требования ООО "МИФ-Хабаровск" удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.10.2003 решение от 01.08.2003 отменено, в иске предпринимателю Зоря Е.А. отказано. Признано право собственности за ООО "МИФ-Хабаровск" на нежилое помещение, площадью 2455,4 кв.м, составляющих 154/1000 части главного производственного корпуса под литером "У" (арматурный цех), расположенное по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, предприниматель Зоря Е.А. обжаловал его в кассационном порядке.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление от 23.10.2003 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований предпринимателя Зоря Е.А. и отказе в иске ООО "МИФ-Хабаровск". При этом выразил согласие с выводами суда апелляционной инстанции об отмене решения от 01.08.2003 суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Предпринимателем Зоря Е.А. в жалобе указано, что выводы суда апелляционной инстанции относительно признания сделки куплипродажи недвижимости от 29.07.2002 как не соответствующей Закону, а именно - статье 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", являются неправомерными. В обоснование своей правовой позиции заявителем приведены доводы о том, что решением собрания кредиторов ОАО "Завод ЖБИ N 2" от 23.07.2002 определен порядок продажи и оценки недвижимого имущества, который не противоречит смыслу названного Закона.

По мнению истца, необоснован вывод суда, касающийся вопроса признания права собственности за ООО "МИФ-Хабаровск" на помещение арматурного цеха, поскольку предметом договора от 24.06.2002 являлась передача 154/1000 доли спорного имущества и именно указанная доля передана ответчику по акту приема-передачи за той же датой. Кроме того, площадь арматурного цеха в размере 2455,4 кв.м. не совпадает с данными, содержащимися в техническом паспорте.

Заявитель также сослался на неправильность выводов суда по поводу обстоятельств продажи объекта недвижимости по договору от 29.07.2002, свидетельствующих о несоблюдении интересов кредиторов должника, так как материалами дела данный факт опровергается.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Предприниматель Зоря Е.А. и его представитель в судебных заседаниях кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ООО "МИФ-Хабаровск" возразил против доводов заявителя жалобы, при этом указал, что по договору от 24.06.2002 передан объект недвижимого имущества - арматурный цех. Данный факт подтверждается протоколом собрания комитета кредиторов от 21.06.2002 и актом независимой оценки от 15.04.2002. Считает принятое постановление от 23.10.2003 законным и обоснованным.

Представитель учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края пояснил, что первым за регистрацией права собственности на все спорное недвижимое имущество обратился предприниматель Зоря Е.А., однако, в связи с последующим предоставлением ООО "МИФ-Хабаровск" на регистрацию документов, свидетельствующих о приобретении им части здания, регистрация перехода прав собственности в отношении указанных лиц была приостановлена.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции от 23.10.2003, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в ту же инстанцию Арбитражного суда Хабаровского края на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением суда от 13.07.2000 ОАО "Завод ЖБИ N 2" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и конкурсным управляющим назначен Богданов И.В.

Между ОАО "Завод ЖБИ N 2" (продавец) и предпринимателем Зоря Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.07.2002 N 12 на два объекта недвижимого имущества: главный производственный корпус (литер "У"), общей площадью 15930,5 кв.м и 763/1000 часть здания административно-бытового корпуса N 1 (литер "Ф"), площадью 2179,1 кв.м., расположенные по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске.

В соответствии с пунктом 2.1. данного договора цена продаваемого имущества составила 1000000 руб.

Пункт 1.2. договора предусматривает, что имущество до заключения указанной сделки свободно от прав третьих лиц.

По акту приема-передачи от 29.07.2002 вышепоименованное имущество передано покупателю.

Согласно платежным поручениям от 20.08.2002 N 186, от 21.08.2002 N 188 во исполнение принятых обязательств по оплате недвижимого имущества предпринимателем Зоря Е.А. в адрес ОАО "Завод ЖБИ N 2" перечислен 1000000 руб.

24.06.2002 между ОАО "Завод ЖБИ N 2" (продавец) и ООО "МИФХабаровск" (покупатель) заключен договор купли-продажи 154/1000 части здания главного производственного корпуса (литер "У"), площадью 2455,4 кв.м, расположенного по ул. Строительной, 24 в г. Хабаровске. По условиям договора цена этого имущества определена в сумме 254300 руб.

Акт от 24.06.2002 подтверждает передачу названного имущества ООО "МИФ-Хабаровск".

Дополнительным соглашением от 21.08.2002 к настоящему договору стороны продлили срок оплаты названного имущества до 14.09.2002.

Платежное поручение от 06.09.2002 N 200, квитанция к приходнокассовому ордеру от 02.09.2002 свидетельствуют об оплате недвижимости (т. 3 л.д. 11-12).

Поскольку возник спор о праве в силу заключенных договоров от 24.06.2002, от 29.07.2002 и у покупателей отсутствовала возможность зарегистрировать в учреждении юстиции переход права собственности на спорное имущество по указанным сделкам, предприниматель Зоря Е.А. и ООО "МИФ-Хабаровск" обратились в арбитражный суд с настоящими исками.

Отменяя решение от 01.08.2003 в связи с неправильным применением судом первой инстанции нормы материального права, а именно - статьи 398 ГК РФ к правоотношениям сторон, суд апелляционной инстанции принял новое решение: об отказе в иске предпринимателю Зоря Е.А. и удовлетворении иска ООО "МИФХабаровск".

При этом суд второй инстанции исходил из того, что сделка куплипродажи недвижимого имущества от 29.07.2002, заключенная между предпринимателем Зоря Е.А. и ОАО "Завод ЖБИ N 2", в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку не соответствует части 1 статьи 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), действовавшей в период рассматриваемых правоотношений, которая устанавливает порядок продажи недвижимого имущества.

Данный вывод апелляционная инстанция обосновала тем, что спорное имущество продано предпринимателю Зоря Е.А. без проведения предварительной оценки независимыми оценщиками.

Кроме этого, суд указал, что в компетенцию кредиторов входит одобрение порядка и сроков продажи имущества должника, а вопросы установления оценки имущества, подлежащего продаже, кредиторы решать не вправе.

В этой связи суд сделал вывод о том, что на основании статьи 167 ГК РФ указанная выше сделка не влечет правовых последствий для предпринимателя Зоря Е.А., поскольку у него не возникло права собственности на приобретенное им недвижимое имущество.

Между тем, выводы суда апелляционной инстанции следует признать неправомерными, как противоречащими обстоятельствам дела, а также основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.

Частью 1 статьи 112 Закона о банкротстве 1998 года установлен порядок продажи имущества должника, который предусматривает, что после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Порядок оценки имущества должника урегулирован пунктом 2 статьи 102 названного закона, который определяет, что недвижимое имущество должника оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно решению комитета кредиторов ОАО "Завод ЖБИ N 2" от 25.12.2001 конкурсному управляющему разрешена продажа объектов недвижимости должника на основании договоров купли-продажи, без проведения торгов и с обязательной оценкой недвижимого имущества, проводимой независимыми оценщиками, имеющими право на осуществление данной деятельности (т. 3 л.д. 49-50).

Впоследствии решением общего собрания кредиторов Завода от 23.07.2002 определен иной порядок продажи и оценки недвижимого имущества: административно-бытового корпуса (литер "Ф") и главного производственного корпуса (литер "У") без проведения торгов, по цене - 1000000 руб.

При этом, как свидетельствует протокол данного общего собрания кредиторов Завода, интерес к покупке указанных объектов недвижимости со стороны потенциальных покупателей проявлен не был до этого момента (т. З л.д. 51-54).

Таким образом, суд апелляционной инстанции не оценивал сделку купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2002 на предмет ее соответствия правилам статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Анализируя обстоятельства, связанные с заключением сделки от 24.06.2002, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что она совершена с соблюдением требований, предъявляемых к договору купли-продажи нормами гражданского законодательства и ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поэтому в соответствии со статьей 218 ГК РФ требования ООО "МИФ-Хабаровск" признал обоснованными.

При этом суд указал, что сделка купли-продажи от 24.06.2002 совершена в порядке, установленном комитетом кредиторов, вне торгов и с проведением предварительной оценки недвижимого имущества независимым оценщиком - ООО "Дальневосточная оценочная компания".

Однако выводы суда в отношении законности сделки купли-продажи от 24.06.2002 являются преждевременными с учетом следующего.

Согласно протоколу собрания комитета кредиторов Завода от 16.05.2002 ООО "МИФ-Хабаровск" и ООО "Сугдак" подали заявки на приобретение помещения арматурного цеха и первый пролет склада готовой продукции N 2 (литер "Р-1").

Комитет кредиторов должника отдал предпочтение ООО "МИФХабаровск", поскольку ему принадлежал второй пролет указанного склада готовой продукции, представляющего собой единый технологический комплекс.

Указанным собранием комитета кредиторов Завода разрешена продажа не ниже оценочной стоимости и без проведения торгов, путем заключения договора купли-продажи с ООО "МИФ-Хабаровск" именно склада готовой продукции N 2 (литер "Р-1"), а не арматурного цеха, как установлено судом апелляционной инстанции.

Решением от 21.06.2002 комитет кредиторов ОАО "Завод ЖБИ N 2" разрешил продажу ООО "МИФ-Хабаровск" 154/1000 доли главного производственного корпуса (литер "У") - арматурный цех за 254300 руб.

При этом суд не исследовал вопрос, какой порядок определен комитетом кредиторов по продаже указанного недвижимого имущества, исходя из анализа протокола заседания комитета кредиторов Завода от 21.06.2002 (т. 1 л.д. 127-132). Из данного протокола не усматривается разрешения комитета кредиторов на реализацию данного имущества без проведения торгов.

Признавая право собственности за ООО "МИФ-Хабаровск" на нежилое помещение (арматурный цех), суд апелляционной инстанции не обосновал свою позицию со ссылкой на соответствующие доказательства, из каких показателей им определена площадь данного имущества в количестве 2455,4 кв.м.

Между тем, согласно техническому паспорту площадь одного арматурного цеха (позиция N 19) составляет 2241,2 кв.м, другого (позиция N 28) - 2273,6 кв.м.

Кроме этого, судом не установлено, какой из двух арматурных цехов комитетом кредиторов разрешено продать ООО "МИФ-Хабаровск".

Договором от 24.06.2002 и актом приема-передачи за той же датой ОАО "Завод ЖБИ N 2" передана ООО "МИФ-Хабаровск" 154/1000 часть главного производственного корпуса в праве собственности.

С учетом изложенного, постановление от 23.10.2003 апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в ту же судебную инстанцию в связи с несоответствием выводов суда установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить указанные недостатки и вновь установить все обстоятельства дела, связанные с совершением сделок купли-продажи спорного недвижимого имущества на предмет их соответствия закону, а также решить вопрос о судебных расходах, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 23.10.2003 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-9202/2002-14, N А73-4363/2003-32 (АИ-1/969) отменить и направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.