Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 декабря 2002 г. N Ф03-А51/02-1/2441 Договор аренды нежилых помещений, заключенный между ответчиками, признан ничтожным, т.к. предметом договора являются помещения, сданные в аренду истцу, то есть несвободные от арендных прав истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 2 декабря 2002 г. N Ф03-А51/02-1/2441
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца Чупин С.А. - директор, Пикалов М.В. - адвокат по доверенности б/н от 18.11.2002, от ответчика предприниматель Зрютина И.В.: Филимонова Г.А. адвокат по доверенности б/н от 25.11.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Зрютиной И.В., Управления муниципальной собственности г. Владивостока на решение от 27.04.2002, постановление от 20.08.2002 по делу N А51-7397/00 2-198 Арбитражного суда Приморского края, по иску ООО "Дальмаг" к предпринимателю Зрютиной И.В. Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью "Дальмаг" обратилось в Арбитражный суд Приморского края и иском к предпринимателю Зрютиной И.В. и КУМИ г. Владивостока (правопреемник - Управление муниципальной собственности) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора аренды N 2/344 от 04.08.2000 нежилых помещений площадью 97,7 кв.м. в здании по ул. Адмирала Юмашева (бывшая - П. Лумумбы), д. 8 "в" в г. Владивостоке, поскольку предметом договора являются помещения, сданные в аренду ООО "Дальмаг" по договору N 2/481 от 02.08.1997 сроком до 26.01.2010, то есть не свободные от арендных прав истца.

Решением суда от 27.04.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.08.2002, требования истца удовлетворены, договор аренды N 2/344 от 04.08.2000, заключенный между КУМИ г. Владивостока и предпринимателем Зрютиной И.В., признан недействительным (ничтожным), как противоречащий ст.ст. 606, 607, пункту 1 статьи 611 ГК РФ, обязывающих арендодателя предоставить арендатору во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

При этом суд установил, что предметом оспариваемого договора являются те же самые помещения, которые предприниматель длительное время занимала по договору субаренды с истцом, что и сданные в аренду истцу по договору с КУМИ от 02.08.1997 за N 2/481 в составе общей площади 278 кв.м., который с истцом не изменен и не расторгнут в установленном законом порядке, а увеличение фактической площади помещения образовалось за счет его перепланировки и ремонта.

Законность и обоснованность принятых по делу судебных актов проверяются в суде кассационной инстанции в порядке статьи 273 АПК РФ по кассационным жалобам предпринимателя Зрютиной И.В. и Управления муниципальной собственности г. Владивостока, полагающих их отменить, как противоречащие нормам материального права и обстоятельствам дела, в иске истцу отказать.

При этом, заявители оспаривают выводы суда о том, что истцу передан в аренду весь цокольный этаж, поскольку предметом договора N 2/481 от 02.08.1997 является общая площадь сдаваемых в аренду цокольного этажа - 278 кв.м. без указания конкретных помещений. А поскольку фактическая площадь помещения и на 1994 г. и на 2000 г. составляет 350 кв.м., то вывод суда о том, что договор аренды N 2/344 от 04.08.2000 с предпринимателем Зрютиной И.В. заключен на те же самые помещения, неправомерен.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока ссылается также на возможность использования помещения обоими арендаторами, поскольку спорные площади истец никогда не использовал по назначению, а сдавал их в субаренду предпринимателю Зрютиной И.В.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационных жалоб, заслушав в заседании представителей сторон, не находит оснований к отмене или изменению обжалуемых судебных актов.

Как установлено из материалов дела, ООО "Дальмаг" оспаривает правомерность заключенного между КУМИ г. Владивостока и предпринимателем Зрютиной И.В. договора аренды N 2/344 от 04.08.2000 нежилых помещений площадью 97,7 кв.м. по ул. Адмирала Юмашева (бывшая - П. Лумумбы), 8 "в", поскольку на эти же самые помещения в составе общей площади 278 кв.м. между ним и КУМИ заключен договор аренды N 2/481 от 02.08.1997 сроком действия до 26.01.2010, который не изменен и не расторгнут в установленном законом порядке.

Из обстоятельств дела также следует, что предприниматель Зрютина И.В. занимает спорные помещения под парикмахерскую, которые ей переданы ООО "Дальмаг" площадью 73 кв.м. по договору о сотрудничестве между ними (фактически в субаренду) от 05.02.1997 из арендуемой им площади.

Довод ответчиков о том, что ими заключен договор аренды N 2/344 от 04.08.2000 на 97,7 кв.м. на свободные от аренды площади, правомерно не принят судом, поскольку опровергается материалами дела.

Истцу было передано по указанному адресу нежилое помещение (цокольный этаж) первоначально площадью 234,0 кв.м. по договору от 13.10.1994 N 2/481 по акту приема-передачи, с 02.08.1997 по договору N 2/481 и акту приема-передачи - помещение площадью 278 кв.м.

Увеличение площади помещения произошло за счет его перепланировки после пожара, которая составила по данным Бюро технической инвентаризации на 17.05.2001 350,2 кв.м.

Учитывая, что сумма сданных в аренду площадей по обоим договорам (97,7 кв.м.) и (278,0 кв.м.) превышает общий размер всей площади цокольного помещения по ул. Адмирала Юмашева, 8 "в" (350,2 кв.м. вместе с местами общего пользования), а также то, что предприниматель Зрютина И.В. занимает те же помещения, которые переданы ей еще ООО "Дальмаг" в 1997 г., следует, что предметом договора аренды N 2/344 от 04.08.2000 являются частично площади ООО "Дальмаг", арендуемые им по договору N 2/481 от 02.08.1997 с КУМИ г. Владивостока, то есть не могущие быть предметом договора аренды. При указанных обстоятельствах, суд правомерно признал договор N 2/344 от 04.08.2000 ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям статей 607, 650 ГК РФ об объекте аренды.

Для признания договора аренды недействительным (ничтожным) в части в соответствии со статьей 180 ГК РФ у суда не имелось оснований, поскольку доказательств возможности заключения договора без включения в него обремененной арендой площади, стороны не представили.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчики согласовывают внесение изменений в спорный договор в части увеличения размера площади до 117,5 кв.м. за счет площадей, арендуемых истцом.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 27.04.2002 и постановление апелляционной инстанции от 20.08.2002 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-7397/00 2-198 оставить без изменения, а кассационные жалобы предпринимателя Зрютиной И.В. и Управления муниципальной собственности г. Владивостока - без удовлетворения.