Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 мая 1998 г. N Ф03-А73/98-1/430 При новом рассмотрении дела о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, суду следует проверить фактическую оплату строительного объекта истцом, истребовать доказательства расчетов между сторонами по договору о долевом участии в строительстве (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 мая 1998 г. N Ф03-А73/98-1/430
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца - Марков А.М., директор, Елисеева Л.Ю., адвокат, доверенность N 3 от 05.04.98 г., от ответчика - Кедя Е.А., адвокат, доверенность б/н от 03.12.97 г., Колобов К.В., представитель, доверенность б/н от 01.12.97 г., рассмотрел кассационную жалобу ТОО "Билдинг" г. Хабаровск на постановление от 16.03.98 г. по делу N А73-88-10 арбитражного суда Хабаровского края, по иску товарищества с ограниченной ответственностью "Ам" г. Хабаровск к товариществу с ограниченной ответственностью "Билдинг", товариществу с ограниченной ответственностью "Щит" г. Хабаровск о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве.

ТОО "АM" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ТОО "Билдинг" и ТОО ПКФ "Щит" о признании права собственности на 6 квартир и нежилые встроенные помещения NN 1, 2 в незаконченном строительством доме по ул. Нагишкина в г. Хабаровске, и недействительным, договора от 15.08.95 г. о долевом участии в строительстве встроенного помещения N 2 в указанном доме, заключенного между ответчиками.

В судебном заседании истец изменил исковые требования и просил суд признать право на долю в незавершенном строительстве в виде 6 квартир и двух встроенных помещений в доме по ул. Нагишкина в г. Хабаровске, а также признать недействительным договор заключенный между ответчиками 15.08.95 г.

Решением от 14.01.98 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за ТОО "АM" право на долю в незавершенном строительстве шести квартир в подъезде N 2 и одного встроенного нежилого помещения в осях 1-7 в доме по ул. Нагишкина. В остальной части иска отказано.

Постановлением от 16.03.98 г. решение арбитражного суда изменено. Суд признал за истцом право на долю в незавершенном строительстве встроенного помещения N 2 в осях здания 8-14 общей площадью 140 кв.м.

Кроме того, признан недействительным договор, заключенный между ТОО "Билдинг" с ТОО "Щит" от 15.08.95 г. В остальной части решение оставлено без изменения.

Ответчик ТОО "Билдинг", не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, в кассационной жалобе утверждает, что во время действия договора долевого участия Застройщик получил доход от размещения своих временно свободных денежных средств на депозите в банке. За этот период строительство не прекращалось и не приостанавливалось.

Ответчик считает, что нарушение сроков сдачи дома произошло лишь потому, что он своевременно не мог получить причитающиеся по договору деньги от Дольщика. Доход от депозитного вклада расценивается судом как доход от использования имущества, находящегося в долевой собственности. Однако непонятно когда и на какое имущество у сторон возникало это право. Не может быть признано право на неоплаченную долю в строительстве.

Судом не приведено мотивов, почему учету при определении доли подлежат именно 165 млн. рублей, а не другая сумма.

В отзыве на кассационную жалобу истец утверждает, что апелляционная инстанция обоснованно засчитала в счет доли ТОО "Ам" 165 млн. рублей, согласно представленного расчета. В жалобе ответчик выражает свое несогласие с указанной суммой, тем не менее свой вариант расчета не представил. Истец считает, что суд апелляционной инстанции правомерно применил правила ст. 248 ГК РФ при разрешении данного спора.

В заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе, и полагал, что суд первой инстанции обоснованно признал, что свои обязательства по оплате помещения N 2 истец не просто не исполнил, а по истечении двух лет после окончания действия срока договора так и не приступил к оплате спорного помещения. Обязательство ответчика - построить и передать помещение было обусловлено обязательством истца - перечислить денежные средства (п. 3.1 договора). В случае же неперечисления средств, основываясь на ст. 328 ГК РФ, ответчик не имел право не исполнять свои обязательства и заключить договор с другим лицом.

Апелляционная инстанция, изменив решение, сделала вывод, что фактически уплаченные дольщиком 432 млн. рублей (вместо 711 млн. рублей причитающихся по договору) должны быть увеличены на сумму 165 млн. рублей, полученных застройщиком в качестве дохода по депозиту. Дом до сегодняшнего дня еще не сдан в эксплуатацию только из-за неуплаты дольщиком денежных средств, однако по мнению суда, это к делу не относится.

Возражая на доводы жалобы, представитель ТОО "АM" пояснил в судебном заседании, что по договору на строительство между ТОО "Билдинг" и ТОО "АM" возникли долевые отношения и определена доля истца на 6 квартир и 2 встроенных помещения. Оставшейся долей (18 квартир), причитающейся ТОО "Билдинг", последний распорядился по своему усмотрению и передал свое право на долю частями другим участникам долевого строительства.

Из этого следует, что оплата строительства, распределение прибыли и убытков регулируется нормами ГК РФ о совместной деятельности. Истец просил постановление апелляционной инстанции оставить в силе.

Дело откладывалось с 19 на 25.05.98 г., объявлялся перерыв до 26.05.98 г. в порядке ст. 117 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает. что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

13.12.93 г. межу ТОО "Билдинг" и ТОО "АM" заключен договор о долевом участии в строительстве 24 квартирной жилой пристройки по ул. Нагишкина в г. Хабаровске. В указанной пристройке ТОО "АM" предназначалось 6 квартир площадью 366,1 кв.м. и одно встроенное помещение общей площадью 140 кв. м. Сумма договора - 511,18 млн. рублей.

По условиям п. 3.1, договор вступает в силу с момента перечисления средств на расчетный счет ТОО "Билдинг" и действует до 31.12.95 г.

В дальнейшем оформление взаимоотношений между сторонами производилось путем подписания дополнительного соглашения от 30.03.94 г., согласно которого ТОО "АM" вступило в дополнительное участие в строительстве встроенного помещения N 2 в осях здания (8-14) общей площадью 140 кв.м. Стартовая цена встроенного помещения N 2 - 200 млн. рублей.

Пунктом 6 дополнительного соглашения стартовая цена 6 квартир определена сторонами в 318,792 млн. рублей, встроенного помещения N 1-200 млн. рублей. Итого предварительная стоимость объекта составила 718,792 млн. рублей.

На совещании 07.04.94 г. стороны решили составить дополнительное соглашение на включение ТОО "АM" в долевое участие в строительстве встроенного помещения N 2 с использованием его под офис, однако таковое составлено не было.

Во исполнение договора от ТОО "АM" на расчетный счет "Билдинг" по состоянию на 19.12.94 г. поступило 348465687 рублей, перечислено в счет взаиморасчетов 55 млн. рублей, передано материалов на сумму 28500000 рублей, итого 431965687 рублей, что подтверждено актом взаимозачетов от 19.12.94 г.

В 1994 г. истец прекратил финансирование объекта и возобновил его с 31.05 по 26.07.1996 г. перечислением 91 млн. рублей, которые ответчиком возвращены истцу в июле 1996 г. в связи с тем, что на встроенное помещение N 2 он заключил договор о долевом участии в строительстве с ТФК "Щит" на 290 млн. рублей.

По письму от 22.11.96 г. истец внес ТОО "Билдинг" наличными 15 млн. рублей. Кроме того, истец считает, что размещенные ответчиком денежные средства в банке в феврале 1994 г. на депозитном счете и полученные от этого проценты в размере 165,8 млн. рублей, принадлежат ему.

Итого, по расчетам ТОО "АМ", последний претендует на долевой взнос по строительству в размере 703 млн. рублей.

При рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции установил преюдициальное значение на основании ст. 58 АПК РФ вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 21.04.95 г. по делу N 97/19 и признал право на долю в незавершенном строительстве в виде 6 квартир в подъезде N 2 и встроенного нежилого помещения N 1 в осях здания 1-7 за ТОО "АM".

В остальной части иска отказано со ссылкой на просрочку оплаты за встроенное помещение N 2.

Апелляционная инстанция, удовлетворяя жалобу, согласилась с доводами истца, и сделала вывод, что если застройщик, полученные от размещения денежных средств дольщиков инвестировал в строительство дома, то требование ТОО "АM" об учете 165,87 млн. рублей при определении размеров доли в строительстве пристройки по ул. Нагишкина обоснованны. При этом, суд не учел, что в строительстве пристройки принимали участие еще 18 дольщиков, которые в соответствии договоров (том 3) первый взнос в размере 1200000 рублей обязывались вносить в кассу ТОО "Билдинг" не позднее 20.12.93 г., последующие взносы распределялись в течение 1994 г. и должны были вноситься на расчетный счет или кассу товарищества. Сколько средств поступило в кассу или на расчетный счет ответчика до перечисления истцом первого взноса - 08.02.94 г. - 100 млн. рублей, и второго взноса 16.02.94 г. - 150 млн. рублей - в материалах дела таких сведений имеется.

Суд не исследовал учредительный договор, Устав ТОО "Билдинг" и не установил из каких источников финансировалось предприятие до заключения спорного договора. В судебной заседании представитель ТОО "Билдинг" заявил, что до заключения спорного договора фундамент пристройки был уже возведен.

Договор от 13.12.93 г. и дополнительные соглашения N 1 к нему содержат признаки договора о совместной деятельности.

Согласно ст.ст. 122-124 Основ гражданского законодательства участники таких договоров обязаны путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения общей цели.

В соответствии со ст. 125 Основ распределение прибыли, убытков и других результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению сторон.

Именно с учетом изложенной нормы необходимо дать оценку заявлению ответчика в кассационной жалобе, что полученные проценты в размере 195577000 рублей за минусом налогов, пени составили 57640400 рублей и были внесены в счет удорожания всего строительства.

Суду необходимо было установить какая сумма процентов относится на долю истца и в порядке ст. 248 ГК РФ распределить между участниками долевой собственности соразмерно.

Следует иметь в виду, что согласно ст. 24 Жилищного Кодекса РСФСР жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

Исходя из расчета истца, составленного по состоянию на 19.09.96 г. ожидаемая стоимость 1 кв.м. площади составляет 1381 тыс. рублей, площадь 6 квартир по договору составляет 366,1 кв.м х 1381 тыс. рублей, общая стоимость квартир составит 505584100 рублей, плюс стартовая цена встроенных помещений N 1, 2 - 400 тыс. рублей итого 905584100 рублей.

Если учесть, что истец уплатил 432 млн. рублей, и просит включить 91 млн. рублей, возвращенные ответчиком денежные средства и 165 млн. рублей (полученные по депозиту), и 15 млн. рублей за коммунальные услуги, то сумма составит всего 703 млн. рублей.

Без исследования данных обстоятельств апелляционная инстанция неправомерно признала доказанной долю в незавершенном строительстве на встроенное помещение N 2 в осях здания 8-14, поскольку пунктом 3.1 договора предусмотрено: он вступает в силу с момента перечисления денежных средств на расчетный счет ТОО "Билдинг".

При рассмотрении жалобы апелляционная инстанция также согласилась с доводами истца, что заключение договора от 15.08.95 г. между ТОО "Билдинг" и ТОО "Щит" привело к нарушению его прав, вытекающих из договора и дополнительного соглашения от 30.03.94 г. Однако, п. 3.2 договора предусмотрено расторжение его в одностороннем порядке в случае, если одна из сторон не выполнит своих обязательств по данному договору.

Обе инстанции при рассмотрении второй части искового заявления недостаточно исследовали правомерность заключения договора от 15.08.95 с ТОО "Щит", в связи с отказом истца от дальнейшего финансирования строительства. Причем суд апелляционной инстанции в мотивировочной части, рассматривая недействительность договора от 15 августа 1995 г., а в резолютивной части признал недействительным несуществующий договор между ТОО "Билдинг" и ТОО "Щит" от 15 сентября 1995 г. и ошибку свою не исправил.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции в измененной части решения подлежит отмене, а решение от 14.01.98 г. отмене частично.

Арбитражный суд первой инстанции недостаточно мотивировал свой отказ в удовлетворении исковых требований, не полностью исследовал природу процентов на депозите в размере 165,8 млн. рублей, дополнительно не запросил у первого ответчика его учредительные и уставные документы, а также не выяснил источники финансирования строительства до заключения договора ТОО "Билдинг" с ТОО "Ам".

Указывая на просрочку исполнения обязанностей по оплате строительства встроенного помещения N 2, арбитражный суд не проверил фактическую оплату строительного объекта истцом, не истребовал доказательства расчетов по договору, не сопоставил доводы истца, аргументам ответчика. В деле отсутствуют какие-либо платежные документы по расчетам между истцом и ответчиком.

Спор в этой части подлежит передаче на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 16.03.98 г. в части изменения решения от 14.01.98 г. по делу N А73-88-10 арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Решение от 14.01.98 г. по этому же делу в части отказа в признании за товариществом с ограниченной ответственность "Ам" права на долю в незавершенном строительстве встроенного помещения N 2 в осях здания 8-14 в доме по ул. Нагишкина в г. Хабаровске и признании договора, заключенного между товариществом с ограниченной ответственностью "Билдинг" с товариществом с ограниченной ответственностью "Щит" от 15.08.95 г. недействительным, отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.