Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 мая 1998 г. N Ф03-А73/98-1/497 Во взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежа отказано, т.к. арендатор осуществил капитальный ремонт арендованного имущества, обязанность по проведению которого по договору возлагалась на арендодателя, и размер расходов по ремонту превысил размер арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 26 мая 1998 г. N Ф03-А73/98-1/497
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца: Белогубцевой М.А. - консультанта консультационно-юридического отдела департамента (доверенность N 140 от 22.05.98 г.), Сахновой А.Ю. - начальника консультационно-юридического отдела департамента (доверенность N 140 от 22.05.98 г.), от ответчика: Бояркиной Н.П. - адвоката юридической консультации (доверенность б/н до 01.06.98 г.), рассмотрел кассационную жалобу ООО "Производственно-торговая компания "Даль Интер Трейд" на постановление от 31.03.98 г. по делу N АИ-1/131 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и приватизированными объектами г. Хабаровска к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая компания "Даль Интер Трейд" о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании долга 48316658 руб., пени 239180292 руб.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и приватизированными объектами г. Хабаровска обратился в арбитражный суд с иском к ООО Производственной Компания "Даль Интер Трейд" о расторжении договора аренды и взыскании 48316658 руб. основного долга, 239110292 руб. пени за просрочку платежа. До принятия решения по делу истец, в порядке ст. 37 АПК РФ, увеличил размер долга до 64305 рублей и 249918 рублей пени.

Решением от 12.02.98 года Арбитражного суд Хабаровского края по делу N А73-82 09/12-97 в иске отказано.

Принимая его, суд сослался на то, что ответчиком произведен капитальный ремонт арендованного помещения за свой счет. Так как обязанность проведения такового возлагалась на арендодателя, и его размер превышает размер основного долга, иск заявлен необоснованно.

Постановлением от 31.03.98 г. апелляционной инстанции того же суда решение отменено. С ответчика взыскано 64305 руб. задолженности и 64305 руб. пени. Договор аренды N 88 от 08.09.95 г., заключенный между сторонами, расторгнут и ООО ПТФ "Даль Интер Трейд" обязали освободить спорное помещение.

При этом, суд второй инстанции исходил из того, что проведение арендатором капитального ремонта не вытекало из существа разговора, арендодатель не просил его об этом, и в период его проведения последний не освобожден от уплаты арендной платы.

Вследствие наличия у ответчика задолженности по уплате арендной платы более чем за три месяца иск подлежит частичному удовлетворению, согласно условиям договора и ст. 619 ГК РФ.

Взыскивая спорную сумму, суд изменил размер пени до этой же суммы по правилам ст. 333 ГК РФ.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке ст. 174 АПК РФ по заявлению ООО ПТК "Даль Интер Трейд", где ставится вопрос об отмене постановления от 31.03.98 г., как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

По его мнению, капитальный ремонт был произведен арендатором за свой счет ввиду передачи имущества в непригодном для использования по назначению состоянии.

Фактическое пользование помещением, как полагает ответчик следует считать с момента окончания ремонта, т.е. с 25.11.96 года.

Вследствие того, что расходы по ремонту помещения превышают размер арендной платы, то никакой задолженности по ее уплате у арендатора не имелось (в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Истец жалобу отклонил, просит постановление оставить без изменения.

Ответчик доводы жалобы в судебном заседании поддержал, просит постановление от 31.02.98 г. отменить, решение оставить в силе.

Проверив правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами заключался договор аренды от 08.09.95 года г. N 88, в соответствии с которые Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Хабаровска (арендодатель) передал ООО ПТК "Даль Интер Трейд" помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, Уссурийский бульвар, с общей площадью 389 кв.м. для использования под офис и магазин на срок с 25.08.95 г. по 31.12.99 г.

В заключении договора также участвовал балансодержатель помещения - ЖПЭТ-2.

В п. 6.12 договора стороны установили ежемесячное перечисление арендатором арендной платы, не позднее 10-го числа каждого месяца. В течение всего периода аренды арендатором в счет договора было перечислено 23630854 руб. Невыполнение указанного обязательства послужило основанием для предъявления Комитетом требований о взыскании с ответчика 64305 руб. задолженности 249918 руб. пени по п. 12 договора.

Согласно п. 5.1 договора N 88 от 08.09.95 г., балансодержатель - ЖПЭТ-2 обязывался в течение 5-ти дней с момента подписания договора передать соответствующее имущество арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.

Из пояснений сторон следует, что названный документ, подтверждающий передачу спорного помещения, вообще не составлялся. По утверждению ответчика, его фактическое использование началось с 01.12.96 года, после капитального ремонта. Поэтому, с названной даты у арендодателя, на основании ст. 611 ГК РФ, возникло право начислять арендную плату.

Как видно из материалов дела, комиссия из представителей арендатора и балансодержателя в октябре 1995 года провела осмотр сдаваемого помещения и пришла к заключению о необходимости проведения капитального ремонта (акт. от 04.10.95 г.).

Арендатор за свой счет произвел ремонт помещения к 26.11.96 г. с объемом работ на общую сумму 204663712 руб., что подтверждается актом от 26.11.96 г., подписанного представителями арендодателя и балансодержателя.

Письмом от 29.11.96 г. ответчик попросил мэра г. Хабаровска зачесть названные расходы в счет арендной платы, и по его распоряжению от 24.09.97 г. N 437-р они были зачтены, в т.ч. 11498690 руб. как арендная плата, и 89576752 руб. задолженность по пени без указания, за какой именно срок.

Зачет санкций произведен мэрией без согласия арендатора и в нарушение договора N 88, не предусматривающего возможность зачета и безакцептного их списания.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, при обнаружении которых арендатор вправе: непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать от последнего соразмерного уменьшения арендной платы.

Исходя из п. 5.2 договора аренды и п. 1 ст. 616 ГК РФ, обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендодателя имущества.

Поскольку размер расходов на его производство превышает размер арендной платы, согласно расчета ответчика, начиная с момента фактической передачи имущества арендатору, т.е. с 01.12.96 г., суд первой инстанции, принимая по делу решение, правомерно признал необоснованными требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора N 88.

Выводы апелляционной инстанции, изложенные в постановлении от 31.03.98 г., о наличии у арендатора дома, необоснованны по вышеуказанным основаниям.

При таких обстоятельствах, иск Комитета по управлению муниципальным имуществом и приватизированными объектами г. Хабаровска удовлетворению не подлежит.

Поскольку из материалов дела не усматривается фактическое исполнение постановления от 31.03.98 г. - вопрос о повороте исполнения данного судебного акта разрешить Арбитражному суду Хабаровского края в порядке ст.ст. 208, 209 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражным суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 31.03.98 года Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-8209/12 отменить. Решение от 12.02.98 года того же суда оставить в силе.