Постановление Арбитражного суда Липецкой области от 25 сентября 2002 г. N А36-83/8-02 В иске о регистрации перехода права собственности на помещения на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи отказано, поскольку истцом представлены для регистрации техпаспорта на помещения, не зарегистрированные в Едином госреестре, кроме того, соглашение о расторжении договора в соответствии со ст. 218 ГК не является основанием для перехода права собственности (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Липецкой области
от 25 сентября 2002 г. N А36-83/8-02
(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу областного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на решение арбитражного суда Липецкой области от 16 июля 2002 г. по делу N А36-83/8-02 и установил:

ОАО "БРК" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа ГУЮ "ЛОЦ ГРПН и С" в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. О., 1.

Решением от 16.07.2002 г. требование истца удовлетворено: признан недействительным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на помещения в здании N 1 по ул. О. в г. Липецке N 48-01/20-12/2001-00308 от 4.01.02 г. Суд обязал ГУЮ "ЛОЦ ГРПН и С" произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "А-98" к ОАО "БРК" на помещения по ул. О., дом 1, общей площадью 694, 2 кв.м.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить и в иске отказать. При этом он указывает на то, что суд первой инстанции неправильно истолковал нормы материального права - ст. 8, 219, 408, 425 Гражданского кодекса РФ, а также на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец и ООО "А-98" с доводами жалобы не согласны и просят решение оставить без изменения.

Выслушав представителей сторон, изучив доводы жалобы и материалы дела, апелляционная коллегия установила следующее.

Как видно из материалов дела, между ОАО "БРК" и ООО "А-98" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N Т 3172-98 (т. 1 л.д. 9-11). Во исполнение договора истец передал, а ООО "А-98" принял в собственность нежилое помещение общей площадью 694,2 кв.м., по адресу: г. Липецк, ул. О., дом 1 (п. 1.1 договора, акт приема-передачи от 22.09.98 г. т. 1 л.д. 9, 62).

3.10.1998 г. за ООО "А-98" зарегистрировано право собственности на нежилое встроенное помещение с подвалом общей полезной площадью 694,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. О., д. 1 (Свидетельство о государственной регистрации т. 1 л.д. 71). Объекту недвижимости был присвоен условный номер 48:20:0:0:5320/Н/01:1001/А, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 4801012005197.

Постановлением Главы администрации г. Липецка от 8.08.2000 г. N 3668 ООО "А-98" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,0580 га (580 кв.м.) для встроенно-пристроенных помещений, по адресу: г. Липецк, ул. О., 1. 17.08.2000 г. между Администрацией г. Липецка и ООО "А-98" заключен договор аренды земли (т. 1 л.д. 72-77).

1.06.2001 года ОАО "БРК" и ООО "А-98" заключили между собой соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости N Т3172-98 от 22.09.98 г. в связи с неисполнением ООО "А-98" обязательств по оплате недвижимого имущества, предусмотренного п. 2.2 договора. В соответствии с п. 3 соглашения оформляется передаточный акт от 5.06.2001 г. о передаче нежилых помещений площадью 694,2 кв.м., находящихся по адресу: г. Липецк, ул. О., д.1 от ООО "А-98" к ОАО "БРК" (т. 1, л.д. 12, 61).

31.10.2001 г. ООО "А-98" и ОАО "БРК" обратились к ответчику с заявлениями о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Липецк, ул. О., 1, от ООО "А-98" к ОАО "БРК" в связи с заключением соглашения о расторжении договора купли-продажи (т. 1 л.д. 65). К заявлению наряду с другими документами были приложены подлинники технических паспортов БТИ в количестве трех штук.

Извещением от 22.12.2001 г. ответчик известил заявителей о том, что при правовой экспертизе документов, представленных на регистрацию, установлено следующее: договор N ТЗ 172-98 купли-продажи от 22.09.1998 г. был исполнен, а надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 2 ст. 408 ГК РФ), поэтому право собственности может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Кроме того, технические паспорта не соответствуют правоустанавливающим документам, поскольку по договору купли-продажи передавалось одно помещение, а технические паспорта изготовлены на три помещения (т. 1 л.д. 83).

Государственным регистратором С. принято 4.01.2002 г. решение об отказе в регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Липецк, ул. О., 1, основываясь на п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом он указывал, что представленные документы не соответствуют требованиям п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 130, ст. 219, п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ (т. 1 л.д. 7-8, 63).

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с иском о признании недействительным названного отказа.

Удовлетворяя исковые требования, суд 1 инстанции пришел к выводу, что регистрации подлежал не вновь созданный объект, а помещения, собственником которых стало ООО "А-98" на основании договора N Т3172-98 от 22.09.98 г. Поскольку в соглашении о расторжении договора от 1.06.01 г. имелись в виду те же помещения, что и в договоре, оснований для отказа в регистрации не было.

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда 1 инстанции об отсутствии у ответчика оснований для отказа в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Осуществляя государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости N Т3 172-98 от 22.09.98 г. и акту приема передачи помещений от 22.09.98 г., ответчик не проверял (и не должен был проверять) факт оплаты недвижимости покупателем - ООО "А-98". Право собственности на нежилое встроенное помещение с подвалом общей полезной площадью 694,2 кв.м., расположенное по адресу г. Липецк, ул. О., д. 1 было зарегистрировано за покупателем, о чем выдано свидетельство от 3.10.98 г. (л.д. 71 т. 1).

По мнению апелляционной инстанции, истец при этом действовал недостаточно разумно и добросовестно, т.к. пунктом 2.2 договора предусматривалась оплата недвижимости покупателем - ООО "А-98" в 10-дневный срок с момента заключения договора, а передача помещения по акту - не позднее 10-ти дней после поступления денежной суммы на счет покупателя (п. 3.2 договора). Фактически истец передал ООО "А-98" недвижимость не дожидаясь оплаты, не принял мер по внесению записи в ЕГРП об ограничениях (обременении). В связи с этим ООО "А-98" стало полноправным собственником нежилых помещений общей площадью 694,2 кв.м. по адресу г. Липецк, ул. О., 1.

Согласно ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. По п. 4 ст. 18 Закона план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Согласно п. 7 постановления Правительства РФ N 921 от 4.12.2000 г. документальной основой для ведения Единого государственного реестра является технический паспорт.

Как видно из материалов дела, при обращении к ответчику за регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 694,2 кв.м. истцом представлены три технических паспорта на три помещения с тремя кадастровыми номерами: помещение 4 - кадастровый номер 48:20:0:0:5320/Н/01:1004/А на 534 кв.м., помещение 3 - кадастровый номер 48:20:0:0:5320/Н/01:1003/А на 96 кв.м. и помещение 2 - кадастровый номер 48:20:0:0:5320/Н/01:1002/А на 64,4 кв.м.

Согласно п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ N 219 от 18.02.98 г. подраздел 1 содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

В Едином государственном реестре прав данные объекты недвижимого имущества (помещения 2, 3, 4) не зарегистрированы. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку помещения N 2, 3 и 4 за соответствующими кадастровыми номерами в ЕГРП не были зарегистрированы, истец не вправе требовать от ответчика регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество..." в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: "... документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества".

С учетом изложенного, апелляционная коллегия полагает, что у ответчика имелись основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Что касается договора купли-продажи и его расторжения сторонами, следует иметь в виду, что ч. 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет возможность расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Об этом же говорит и ч. 4 ст. 488 ГК РФ и п. 15 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Истец не воспользовался правом на взыскание стоимости недвижимости и процентов, допустив регистрацию недвижимости за ООО "А-98" без ограничений. В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Представленное для регистрации истцом и ООО "А-98" соглашение о расторжении договора от 1.06.01 г. не является договором купли-продажи, мены, дарения. Соглашение приводит стороны в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи от 22.09.98 г., однако сторонами его не учтены особенности товара и законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, решение от 16.07.02 г. подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (неправильного истолкования закона), в удовлетворении иска отказывается. С истца в пользу ответчика возмещаются его расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 500 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд постановил:

Решение арбитражного суда Липецкой области от 16.07.02 г. по делу N А36-83/8-02 отменить.

В удовлетворении иска ОАО "БРК" о признании недействительным отказа ГУЮ "ЛОЦ ГРПН и С" от 4.01.02 г. отказать.

Взыскать с ОАО "БРК" в пользу ГУЮ "ЛОЦ ГРПН и С" в возмещение расходов по госпошлине 500 руб.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.