Постановление Арбитражного суда Липецкой области от 27 октября 2002 г. N АЗ6-140/8-02 Отсутствие в акте купли-продажи строения с публичных торгов сведений, позволяющих установить предмет и местонахождение объекта недвижимости, не влечет недействительности договора купли-продажи, а так как договор был заключен до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, собственник не обязан был регистрировать свое право в госреестре, решение суда первой инстанции об отказе в признании права собственности отменено (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Липецкой области
от 27 октября 2002 г. N АЗ6-140/8-02
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 декабря 2002 г. N А36-140/8-02 кассационная жалоба на настоящее постановление оставлена без удовлетворения

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Липецкой области рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "С-1" на решение от 4.07.2002 года по делу N А36-140/8-02 Арбитражного суда Липецкой области и установила:

ЗАО "С-1" (ЗАО МСАП "С-1") обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-01/20-19/1999-29537 о государственной регистрации за ОАО "Г" права собственности на комплекс зданий и сооружений, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Д., 14, в части складского помещения (часть бокса N 5, лит. Г1), размером 6,5 X 12 м, а также признать право собственности на указанное помещение, поскольку спорное помещение им куплено на торгах.

Решением от 4.07.2002 г. в иске отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что представленные истцом документы не подтверждают его право собственности на спорный объект - складское помещение (часть бокса N 5), поскольку акт продажи строения с публичных торгов не содержит условие о предмете договора купли-продажи. Договор признан незаключенным.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить в связи с неправильным применением норм материального права, а именно ст. 432 ГК РФ.

Первый ответчик с доводами жалобы не согласен и просит решение оставить без изменения.

Второй ответчик считает решение суда законным и обоснованным. Третий ответчик в судебное заседание не явился, отзыва на апелляционную жалобу не представил, в то время как надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление приобщено к материалам дела). При таких обстоятельствах, суд вправе рассмотреть жалобу в отсутствие третьего ответчика (ст. 156 АПК РФ).

В судебном заседании представителями истца были заявлены ходатайства: - о допросе свидетелей, а именно: эксперта Б.Л.Ф., бывшего судебного пристава-исполнителя К.О.В., представителя АКБ "Л" А.С.Ч., участвующего на торгах и частного предпринимателя У.М.К.; - о назначении технической экспертизы.

Апелляционная коллегия выслушала мнение представителей ответчиков, оценила заявленные ходатайства и пришла к выводу, что оснований для их удовлетворения не имеется. Факт проведения торгов в порядке исполнения решения суда сторонами не оспаривался.

В судебное заседание истец представил письменное уточнение оснований к отмене решения, пояснение исковых требований. Так, истец считает, что суд первой инстанции ошибочно не применил ст.ст. 223, 431 Гражданского кодекса РФ, а также применил ст. 432 ГК РФ, которая не подлежала применению. Решение суда первой инстанции следует отменить и вынести решение об удовлетворении иска в части признания права собственности ЗАО "МСАП "С-1" на складское помещение (бокс N 5) размером 7,26 х 11,3 м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Д., 14, приобретенное ЗАО МСАП "С-1" по акту продажи от 9.02.1996 г., акту передачи от 14.02.1996 г.

Кроме того, истец заявил отказ от исковых требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-01/20-19/1999-29537. Апелляционная инстанция в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ приняла отказ от исковых требований в этой части, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Производство по делу в этой части подлежит прекращению (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Ходатайство истца об исключении ГУЮ "Липецкий областной центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" из числа ответчиков и привлечении его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отклонено на основании ч. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и доводы жалобы, апелляционная коллегия сочла необходимым отменить решение от 4.07.2002 г. в связи со следующим.

Согласно ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как видно из материалов дела, 9.02.96 г. судебным исполнителем Октябрьского районного народного суда г. Липецка с публичных торгов была произведена продажа "пристройки предназначенной под складское помещение (часть бокса N 5) размером 6,5 x 12 кв. м., принадлежащей АООТ "Г". Строение было продано ЗАО МСАП "С-1" за 80 000 000 рублей (т. 1 л.д. 55). 14.02.1996 г. судебными исполнителями было передано, а истцом принято по акту приема-передачи вышеназванное имущество, принадлежащее ранее АООТ "Г" и находящееся под арестом по решению Арбитражного суда Липецкой области по иску Липецккомбанка к АООТ "Г". Во время передачи препятствий к пользованию помещением со стороны бывшего владельца не выявлено (т. 1 л.д. 56).

Во исполнение акта продажи строения с публичных торгов от 9.02.96 г. истец перечислил на депозитный счет суда 80 миллионов рублей платежным поручением от 6.02.96 г. N 81 (т. 1, л.д. 58).

На основании постановления Главы администрации города Липецка от 6.03.98 г. N 791 и акта продажи строения с публичных торгах от 9.02.96 г. между истцом и администрацией г. Липецка был заключен договор аренды земельного участка площадью 146 кв. м., согласно прилагаемого плана земель, для склада по ул. Д., 14 (т. 1 л.д. 68-76).

24.11.99 г. ГУЮ "Липецкий областной центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" произвел государственную регистрацию права собственности за АООТ "Г" на основании плана приватизации муниципального предприятия "ГФ", акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1.07.1992 г. на комплекс зданий и сооружений общей полезной площадью 9820,5 кв. м., состоящих из административного здания с подвалом (литер А) общей полезной площадью 1827,5 кв. м., производственного цеха (литер Б) общей полезной площадью 6475,8 кв. м., гаражей (литер Г) общей полезной площадью 645,9 кв. м., складов (литер Г1) общей полезной площадью 871,3 кв. м., расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Д., 14 (т. 1 л.д. 84).

Истец полагает, что АООТ "Г" ныне ОАО "Г" (т. 2 л.д. 101-121) не является собственником части помещения склада размером 7,26 х 11,3 метра. В связи с этим обратился в суд с иском о признании права собственности на названное помещение.

Проанализировав материалы дела и действующее на момент проведения торгов законодательство, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции неправильно применил ст. 432 ГК РФ, в результате чего необоснованно пришел к выводу о том, что акт от 9.02.96 г. как договор купли-продажи является незаключенным, поскольку не содержит предмет договора.

Согласно ст. 447 (ч. 6) Гражданского кодекса РФ правила, предусмотренные статьями 448, 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Из материалов дела усматривается, что АООТ "Г" являлся должником Липецккомбанка. Во исполнение решения арбитражного суда судебный исполнитель наложил арест на имущество должника, а впоследствии после проведения строительно-технической экспертизы, организовал и провел торги по продаже имущества должника.

Организация и порядок проведения торгов судебным исполнителем были осуществлены в соответствии с Гражданским кодексом (ст. ст. 447-449), Гражданско-процессуальным кодексом (ст. ст. 400-405) и действующей в 1996 г. Инструкцией об исполнительном производстве.

О том, что торги, проведенные судебным исполнителем, состоялись, свидетельствует акт продажи строения с публичных торгов от 9.02.96 г., в котором указано: кем, когда и где проводились торги, наименование строения, все предложенные участниками цены, точное наименование и адрес покупателя и внесенная за купленное строение сумма. Данный акт составлен в соответствии с требованиями п. 97 Инструкции об исполнительном производстве, нормами гражданского законодательства.

Из смысла ст.ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ усматривается, что путем проведения торгов может быть заключен любой договор, в том числе и договор купли-продажи недвижимого имущества. Апелляционная коллегия на основании ч. 5 ст. 448 ГК РФ считает, что акт от 9.02.96 г. имеет силу такого договора. Препятствий в продаже части склада путем проведения публичных торгов не было. Торги признаны состоявшимися. Доказательств признания судом названных торгов недействительными в материалах дела не имеется.

В силу ст. 449 ГК РФ только признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Апелляционная коллегия полагает, что при принятии решения об отказе в иске суд первой инстанции необоснованно исходил лишь из текста акта продажи строения с публичных торгов от 9.02.96 г. без оценки в совокупности всех материалов дела.

Как видно из материалов дела, на торги выставлялось недвижимое имущество поименованное в актах от 9.02.96 г. и 14.02.96 как пристройка, предназначенная под складское помещение (часть бокса N 5) размером 6,5 х 2 метров. В приложении к акту приема-передачи имеется схема расположения этого помещения, именуемое "кн. склад с цифрами 2 3" (т. 1 л.д. 57). На плане земель, предоставленных в аренду истцу (приложение N 1 к договору аренды N 1293 от 18.03.98 г.) (т. 1 л.д. 75) и поэтажном плане строения (литер Г 1) под номером 15 (т. 1 л.д. 146), отмечена именно эта часть склада (с отдельным входом), которая была продана на торгах и которая оценивалась экспертом Б.Л.Ф. (т. 2 л.д. 12-17).

Апелляционная коллегия не может согласиться с судом первой инстанции о том, что из материалов дела невозможно установить местонахождение продаваемого на торгах помещения. Из акта от 9.02.96 г. и акта приема-передачи от 14.02.96 г. усматривается, что продавалось часть складского помещения, принадлежащего АООТ "Г". О том, что продавалась именно часть складского помещения видно и из вышеназванных схем. О том, что принадлежащее АООТ "Г" (ныне ОАО, а ранее МП "ГФ") нежилые помещения, в том числе склады расположены по адресу: г. Липецк, ул. Д., 14, видно из плана приватизации (т. 1 л.д. 26-40), технического паспорта (т. 1 л.д. 51-77) и не оспаривается первым ответчиком. По этому же адресу зарегистрировано за АООТ "Г" право собственности на комплекс зданий и сооружения, в том числе склады (лит. Г1) (Свидетельство о государственной регистрации от 24.11.99 г. т. 1 л.д. 84, заявление т. 2 л.д. 22). Справкой на л.д. 43 т. 2 АООТ "Г" при регистрации права собственности подтверждало, что с момента ввода складов в эксплуатацию никаких изменений не производилось. Разница в размерах продаваемой части помещения склада, указанная в акте от 9.02.96 г. и в техническом паспорте могла возникнуть из-за различных способов измерения этого помещения. Технический паспорт на недвижимое имущество, в том числе и спорное, впервые был составлен органами БТИ в 1999 г. (справка от 10.09.2002 г. т. 2 л.д. 135) при обращении первого ответчика за регистрацией права собственности на недвижимое имущество. До этого времени право собственности зарегистрировано не было (справка ОГУП "ЛОТИ" от 3.11.99 г., т. 2 л.д. 44). Иных документов (проектных, бухгалтерских) первый ответчик уклонился представить, сославшись на их отсутствие. Доказательств обращения истца за регистрацией права собственности в материалах дела не имеется. Ксерокопия справки от 7.06.96 г. (т. 2 л.д. 7) таким доказательством не является.

С учетом совокупности всех исследованных судом материалов, апелляционная коллегия считает возможным установить, какое именно нежилое помещение - часть склада (бокса N 5) было продано на торгах и место его нахождения. Расположение проданной части склада на соответствующем земельном участке в составе другого недвижимого имущества подтверждено кадастровым планом земельного участка, каталогом координат углов землепользования, постановлением главы администрации г. Липецка от 6.03.98 г. и договором аренды от 18.03.98 г. с приложениями. Доказательств признания названного постановления недействительным первый ответчик не представил. С выделением земельного участка под проданную часть склада АООТ "Г" было согласно. Оплата купленной части недвижимого имущества истцом произведена.

Апелляционная коллегия считает, что поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства признания торгов недействительными, то оснований для признания таковым акта от 9.02.1996 г. у суда не имеется. Факт передачи судебным исполнителем помещения части склада (бокса N 5) подтвержден актом приема-передачи от 14.02.1996 г.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что истец правильно с учетом ст. 223 (п. 1) Гражданского кодекса РФ определил момент перехода права собственности на часть склада. Право собственности у истца на часть склада (бокса N 5) возникло с момента ее передачи.

Правила о переходе права собственности на недвижимое имущество, установленные статьей 131 Гражданского кодекса РФ, не применяются к правоотношениям, возникшим до введения в действие Закона о регистрации (ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как правильно указал истец, в период проведения торгов, Закон о регистрации еще не действовал, а предприятия бюро технической инвентаризации не производили регистрацию недвижимости, регистрацию прав на строения, отведенных промышленным предприятиям. Спорное помещение, как и все имущество АООТ "Г" в 1996 г. располагалось на промышленных землях, а не на городских землях.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Имеющиеся в деле договоры: N 73 от 4.01.97 г., заключенный между АООТ "Г" и ЗАО "МСАП СФС-1" на пользование электроэнергией и от 13.08.96 г., заключенный между ЗАО "МСАП" "С-1" и предпринимателем У.М.К. (т. 1 л.д. 79, 80) подтверждают факт пользования и распоряжения собственником (истцом) частью складского помещения, находящегося на территории АООТ "Г" (ул. Д., 14).

Ссылка первого ответчика на то, что названные договоры следует признать незаключенными, поскольку не содержат всех существенных условий, не принята апелляционной коллегией во внимание, поскольку это не предмет для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, право собственности на часть складского помещения у истца приобретено на основании акта продажи строения с публичных торгов от 9.02.96 г. и акта приема-передачи от 14.02.96 г. (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Апелляционная коллегия также считает, что права и законные интересы ООО "К-К" не нарушены. Согласно договору от 12.07.2001 г. ООО "К-К" купил у ОАО "Г" лишь долю в комплексе строений, а не конкретное помещение (т. 2 л.д. 8-10, 72).

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (п. 3 ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).

Расходы по госпошлине в части требования о признании права собственности относятся на первого ответчика как по иску, так и по жалобе. В остальной части расходы по госпошлине относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 150, 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция постановила:

Решение арбитражного суда Липецкой области от 4.07.02 г. по делу N А36-140/8-02 отменить.

Принять отказ ЗАО "МСАП "С-1" от исковых требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-01/20-19/1999-29537.

Прекратить производство по делу в части требования о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-01/20-19/1999-29537.

Признать право собственности ЗАО "МСАП "С-1" на складское помещение (часть бокса N 5) размером 7,26 x 11,3 м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Д., 14, приобретенное на торгах по акту продажи от 9.02.96 г. и акту приема-передачи от 14.02.96 г.

Взыскать с ЗАО "МСАП "С-1" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 500 рублей.

Взыскать с ОАО "Г" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 500 рублей.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в кассационную инстанцию.