Постановление Арбитражного суда Липецкой области от 4 июня 2004 г. N А36-290/7-03 Стороны в договоре аренды оговорили назначение арендуемого помещения, а так как из акта приема-передачи следует, что помещение непригодно для эксплуатации в соответствии с его назначением, следовательно, стороны заключили договор, противоречащий закону и являющийся ничтожным. В связи с этим нет оснований для расторжения договора, взыскания с арендатора арендной платы и его выселения, поскольку арендатор фактически никогда не занимал спорное помещение (извлечение) N А36-290/7-03

Постановление Арбитражного суда Липецкой области
от 4 июня 2004 г. N А36-290/7-03
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 августа 2004 г. N А36-290/7-03 настоящее постановление оставлено без изменения

Липецкий арбитражный суд в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - консультанта У.О.В. (доверенность от 30.12.2003); от ответчика: руководителя М.В.И.,

рассмотрев в заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ф" на решение от 15.03.2004 по делу N А36-290/7-03 арбитражного суда установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Липецка обратился в Арбитражный суд Липецкой области с иском к ООО "Ф" о расторжении договора аренды N 4923 от 18.09.2002, выселении ответчика из нежилого помещения и взыскании 997 651,70 руб. (с учетом увеличения исковых требований в ходе судебного разбирательства), в том числе 721 824,50 руб. задолженности по арендной плате и 275827,20 руб. пени за просрочку оплаты.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 15.03.2004 спорный договор расторгнут, ответчик выселен из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, пр. О., 4, с ООО "Ф" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Липецка взыскано 997651,70 руб., в том числе 721824,50 руб. задолженности по арендной плате и 275827,20 руб. пени за просрочку оплаты.

Не соглашаясь с решением суда 1 инстанции, ООО "Ф" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение по делу от 08.04.2004 отменить и в иске отказать. При этом заявитель жалобы ссылается на то, что судом 1 инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права, а также выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, при этом пояснил, что, по мнению ответчика, судом 1 инстанции неправильно применена статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая обязанность арендатора предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По мнению истца, спорное помещение находилось в состоянии, непригодном для использования по назначению, т.е. под медицинский центр, в связи с чем ответчик фактически никогда не занимал спорное помещение.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился и просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная коллегия изучила материалы дела, выслушала объяснения и доводы лиц, участвующих в деле, и считает необходимым решение по делу отменить, в иске Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Липецка отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 18 сентября 2002 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 1325,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, пр. О., 4 для использования под медицинский центр сроком с 11 сентября 2002 г. по 1 августа 2003 г. (л.д. - 66-67).

Одновременно с заключением данного договора сторонами составлен акт приема-передачи в аренду спорного помещения (л.д. 70), из которого следует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение представляет двухэтажное отдельно стоящее здание, кровля которого частично снята и требует замены. Стены здания находятся в неудовлетворительном состоянии, все лестницы разбиты, оконные и дверные блоки отсутствуют, отопительная система, а также система водоснабжения и канализации отсутствует.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, при заключении договора сторонам заведомо было известно, что спорное здание находится в состоянии, непригодном для использования под медицинский центр. Указанное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждено истцом и ответчиком в судебном заседании. Таким образом, сторонами изначально, т.е. при заключении договора нарушена названная выше норма Гражданского кодекса Российской Федерации. Из акта приема-передачи в аренду спорного нежилого помещения следует, что спорный договор в момент его заключения не соответствовал требованиям закона, поскольку в аренду сдавалось здание, находящееся в состоянии, непригодном для использования его по назначению, т.е. под медицинский центр. Апелляционная инстанция считает, что акт от 16.10.2002 г. фактически свидетельствует не о приеме-передаче в аренду помещения, переданного в аренду, а фиксирует те недостатки, которые имеет это помещение, требующее капитального ремонта (л.д. 12,27). В силу ч. 2 п. 2.5 договора от 18.09.2002 г. N 4923 необходимый ремонт помещений, установленный при заключении договора, "Балансодержатель" производит в объеме согласно прилагаемой к договору описи и установленному в договоре сроку. Доказательств согласования срока выполнения капитального ремонта в материалах дела не имеется.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что договор аренды нежилого помещения от 18.09.2002 г. не соответствует требованиям ст.ст. 606, 611, 614, 616 Гражданского кодекса РФ.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

В силу статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах суд 1 инстанции неправомерно оценил договор аренды, заключенный между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 18.09.2004, как действующий, из которого вытекают обязательства ответчика по оплате арендной платы. Оснований для взыскания с ООО "Ф" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Липецка 997651,70 руб., в том числе 721824,50 руб. задолженности по арендной плате и 275827,20 руб. пени за просрочку оплаты, не имелось. ООО "Ф" не могло вступить и не вступило во владение помещением, следовательно, не стало законным владельцем спорного имущества.

Поскольку данный договор не влечет за собой юридических последствий с момента его заключения, у суда отсутствовали основания и для его расторжения.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчик фактически не занимал спорное здание. По объяснению истца, оно находится в том же непригодном для использования состоянии, в котором находилось на момент заключения договора аренды, и никогда ответчиком не использовалось. Указанное обстоятельство истец не отрицает. Следовательно, суд 1 инстанции неосновательно удовлетворил требования истца о выселении ответчика из здания, которое тот никогда не занимал.

Таким образом, выводы, изложенные в решении суда 1 инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела. Кроме того, судом 1 инстанции неправильно применены, т.е. не применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие наличие у сделки признаков ничтожности и общие положения о последствиях недействительности сделки.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 9288,26 руб. подлежат возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-290/7-03 от 15.03.2004 отменить.

В иске Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Липецка отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью "Ф" справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в размере 9 288, 26 руб., уплаченной пл. поручениями 470, 471 от 29.04.2004.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.