Постановление Арбитражного суда Липецкой области от 26 августа 2004 г. N А36-25/13-04 Собственник здания общежития распорядился находящимся в нем помещением в нарушение законодательства, предоставив его в аренду под магазин без перевода помещения в нежилое, что влечет ничтожность договора аренды (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Липецкой области
от 26 августа 2004 г. N А36-25/13-04
(извлечение)

Арбитражный суд в составе: председательствующего, судей, при участии Прокуратуры Липецкой области в лице Г.А.В., помощника прокурора Добринского района Липецкой области, доверенность от 01.07.2004 г., ответчиков: Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Липецка в лице К.О.В., главного специалиста юридического отдела, доверенность N 27 от 29.03.2003 г., МУП "Е", представитель не явился, извещен надлежащим образом, предпринимателя А.В.В., его представителя А.B.C., доверенность от 07.07.2004 г., третьего лица - ФГУП "Р" в лице филиала по г. Липецку, представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Липецка на решение от 12.05.2004 г., изготовленное 19.05.2004 г., по делу N А36-25/13-04 Арбитражного суда Липецкой области и установил:

Прокуратура Липецкой области в порядке ст.52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения, площадью 50,6 кв. м, расположенного в доме 9 по ул. К. г. Липецка, заключенного между КУМИ г. Липецка и предпринимателем А.В.В.

Решением от 12.05.04 г. требования прокуратуры удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе КУМИ г. Липецка просит решение отменить, полагая, что судом неправильно истолкованы и применены нормы материального права, а именно ст.17 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".

Прокуратура Липецкой области с доводами жалобы не согласна, просит оставить решение без изменения.

Предприниматель А.В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

МУП "Е", ФГУП "Р" в лице филиала по г. Липецку отзывов на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились.

Однако, принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о дне и времени рассмотрения апелляционной жалобы, апелляционная инстанция полагает возможным рассмотреть ее в отсутствие не явившихся лиц (ст.156 АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и выслушав представителей сторон, апелляционная инстанция установила следующее.

24.01.2002 г. решением арбитражного суда Липецкой области ОАО "Л" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В собственности ОАО "Л" находился жилой фонд, который в силу пункта 4 ст.104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежал передаче муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления.

В соответствии с постановлением Главы администрации г. Липецка от 26.09.2002 г. N 4006 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Липецка (далее КУМИ г. Липецка) должен безвозмездно принять в муниципальную собственность жилой фонд, в том числе и общежитие по ул. К., д. 9, с тепловыми сетями от ОАО "Л" и передать его на праве хозяйственного ведения МУП "Е" (л.д. 22).

27.09.2002 г. между ОАО "Л" и КУМИ г. Липецка был заключен договор, согласно которому ОАО "Л" безвозмездно передавало КУМИ г. Липецка в состав муниципальной собственности 2-х этажное здание общежития площадью 1123,3 кв. м, общей площадью 904,0 кв. м, площадью 819,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 9 с тепловыми сетями.

Факт передачи подтвержден актом приема-передачи от 27.09.2002 г.

Комнаты N 1, 2, 3 по плану строения, расположенные в общежитии по ул. К., д. 9, на момент передачи КУМИ г. Липецка находились в аренде у предпринимателя А.В.В. (п.3 договора от 27.09.2002 г.) в соответствии с заключенным им с ОАО "Л" договором N 20/93 от 01.07.2002 г. (л.д. 89-91).

По истечении срока действия договора N 20/93 от 01.07.2002 г. между КУМИ г. Липецка был заключен договор аренды нежилого помещения N 0713213, на основании которого КУМИ г. Липецка передал, а предприниматель А.В.В. принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 50,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 9 согласно плану-схеме здания с обозначением сдаваемого в аренду помещения, с указанием размера арендуемой площади, которая является неотъемлемой частью договора (приложение N 1). Переданные помещения используются под магазин продовольственных товаров (п.1.2 договора). Срок действия договора установлен с 01.01.2003 г. по 30.11.2003 г. (п.2.1 договора).

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2003 г. (л.д. 12).

По истечении срока действия договора N 0713213 от 24.04.2003 г. предприниматель А.В.В. продолжал пользоваться имуществом. Возражений со стороны арендодателя - КУМИ г. Липецка - не последовало, следовательно согласно части 2 ст.621 ГК РФ данный договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с данным договором предметом передачи в аренду предпринимателю А.В.В. являлись нежилые помещения общей площадью 50,6 кв. м., расположенные по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 9 (п.1.1 договора).

Однако, согласно техническому паспорту здание под N 9 по ул. К. г. Липецка имеет статус общежития, а в силу ст.7 Жилищного кодекса РФ общежития отнесены к специализированному жилому фонду и предназначены для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений. При этом предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Кроме того, в соответствии со ст.17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" не подлежат передаче в аренду иным лицам специализированные дома и жилые помещения в них.

Несостоятелен довод заявителя жалобы о том, что арендуемые предпринимателем А.В.В. площади не являются жилыми в соответствии с технической документацией и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.10.2002 г.

В соответствии с частью 1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу ст.ст. 8, 9 ЖК РФ перевод жилых помещений в нежилые производится по решению областного Совета народных депутатов.

Как следует из материалов дела, решения областного Совета депутатов по вопросу перевода жилых помещении в нежилые здания общежития, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. К., д. 9, не принималось.

Более того, решением Советского районного суда города Липецка от 20.07.2004 г., вступившим в законную силу (данный факт подтвержден лицами, участвующими в деле, в судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобы), признаны неправомерными действия КУМИ г. Липецка по внесению спорных жилых помещений в реестр нежилых помещений муниципальной собственности, поскольку не производился перевод данных жилых помещений в нежилые в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал все обстоятельства дела, дал правильную правовую оценку представленным доказательствам и обоснованно пришел к выводу, что представитель собственника общежития - КУМИ г. Липецка - распорядился принадлежащими ему помещениями в нарушение ст.288 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 8, 9 Жилищного кодекса РФ, ст.17 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", что в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ влечет ничтожность договора N 0713213 от 24.04.2003 г., заключенного между КУМИ г. Липецка, предпринимателем А.В.В. и МУП "Е".

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального или материального права не усматривается. Оснований к отмене не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия постановила:

Решение арбитражного суда Липецкой области от 12.05.04 г. по делу N А36-25/13-04, изготовленное 19.05.04 г., оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 сентября 2004 г.