Обобщение практики применения законодательства, регулирующего создание товариществ собственников жилья, выбора управляющих организаций и осуществления ими деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами отношения по ресурсоснабжению многоквартирных домов (утвержденное Постановлением президиума Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2010 г. N СП1-18)

Отношения по ресурсоснабжению многоквартирных домов

1. Условия договора, заключенного между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг, регулирующие порядок определения расхода энергии в соответствии с Правилами учета отпуска тепловой энергии ПР 34-70010-85, не подлежат применению как недействительные в силу ст.ст. 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ресурсоснабжающая организация обратилась с иском к Товариществу собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ) о взыскании долга за поставленную в рамках договора на теплоснабжение энергию, потребленную жителями многоквартирного жилого дома. При расчете количества потребленной тепловой энергии истец исходил из условий договора, которые предусматривали, что при отсутствии коммерческих приборов учета, количество тепловой энергии в горячей воде определяется по приборам учета, установленным на теплоисточниках с последующим распределением пропорционально максимальным часовым нагрузкам присоединенных потребителей, согласно Правилам учета отпуска тепловой энергии ПР 34-70010-85.

Судом признаны не подлежащими применению условия договора, определяющие количество отпущенной тепловой энергии, при этом суд исходил из следующего:

Согласно п.1, 2 ст.157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета при их наличии; правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации; размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном законом.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим на момент заключения.

Судом установлено, что при заключении договора действовали Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 1099 от 26.09.1994.

В период времени, о взыскании задолженности за который предъявлено настоящее требование, действовали Правила N 307.

П.8 Правил N 307 устанавливает, что условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить настоящим Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

Тепловая энергия, горячее водоснабжение относятся к коммунальным ресурсам (пункт 3 Правил).

Согласно п.19 Правил N 307 при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется в соответствии с Приложением N 2 Правил N 307.

Поскольку в спорный период действовали Правила, устанавливающие порядок определения количества потребленной тепловой энергии при отсутствии приборов учета по нормативам и ТСЖ действует от имени жильцов-потребителей коммунальных услуг, то обязательства ТСЖ перед ресурсоснабжающей организацией не могут быть большими, чем обязательства жильцов - членов ТСЖ, и расчет за коммунальные услуги должен производиться в соответствии с установленными во исполнение Правил органами местного самоуправления нормативами.

2. Выбранная собственниками помещений многоквартирного дома управляющая компания является исполнителем всех видов коммунальных услуг, в том числе тех, которые прямо не указаны в договоре управления многоквартирным домом, и состоит в непосредственных отношениях с ресурсоснабжающими организациями.

ОАО (ресурсоснабжающая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО (управляющая компания) о взыскании долга за поставленную электрическую энергию в многоквартирные дома, находящиеся на обслуживании у ответчика. Истец, предъявляя требования к ООО, посчитал, что управляющая компания в том смысле, который придает этому понятию раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, должна оказывать собственникам помещений многоквартирного дома все виды коммунальных услуг в полном объеме, то есть в объеме, необходимом для обеспечения комфортного проживания граждан в жилых помещениях.

Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором указал следующее. Во-первых, истец состоит в договорных отношениях с собственниками помещений многоквартирного дома, подтверждением наличия которых являются: 1) счета-квитанции, выставляемые ресурсоснабжающей организацией напрямую собственникам помещений в многоквартирном доме, и внесение собственниками помещений платы по данным счетам непосредственно ОАО; 2) отсутствие в договоре управления многоквартирным домом обязанности управляющей компании предоставлять собственникам помещений коммунальную услугу по энергоснабжению. Во-вторых, ответчик не владеет жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах, энергопринимающие устройства не принадлежат ООО на каком-либо вещном праве, поэтому не является абонентом по договору энергоснабжения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о предъявлении требования к ненадлежащему ответчику, поскольку ООО не является исполнителем коммунальной услуги по электроснабжению и не состоит в договорных отношениях с истцом. В качестве мотивов принятого судебного акта указано на следующее.

В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом, кроме прочего, должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В свою очередь, ООО, осуществляя хозяйственную деятельность по обслуживанию жилищного фонда, не заключало с собственниками помещений в многоквартирных домах договоры оказания услуг снабжения электрической энергии.

П.7 Правил N 307, установлено, что при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителей, указанные собственники заключают договор о приобретении коммунального ресурса непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с указанной нормой права в материалы дела представлены документы, подтверждающие прямые договорные отношения собственников помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающей организацией (счета и документы, подтверждающие оплату по этим счетам).

Суд апелляционной инстанции, отменяя судебный акт и удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Согласно пп. 1, 2 и 9 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

В соответствии с представленными в материалы дела документами собственники помещений выбрали следующий способ управления - управление управляющей организацией - ООО. Выбрав способ управления домом, собственники помещений в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации. В связи с этим на основании п. 3 Правил N 307 ответчик является исполнителем всех коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов.

Согласно ст.539 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по договору снабжения электрической энергией применяются правила параграфа 6 гл.30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В соответствии с п.3 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 N 530, исполнители коммунальных услуг являются субъектами розничных рынков электроэнергии, которые являются участниками отношений по производству, передаче, купле-продаже и потреблению электрической энергии на розничных рынках. Следовательно, стороной по договору энергоснабжения является исполнитель коммунальных услуг.

П.49 Правил N 307 предусмотрено, что исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для оказания коммунальных услуг потребителям.

На основании изложенных норм права арбитражный суд апелляционной инстанции заключил, что отсутствие между ООО договора с ОАО не освобождает его как абонента от оплаты электрической энергии, переданной в многоквартирные дома.

Постановлением суда кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

3. Избранная собственниками помещений многоквартирного дома организация по управлению многоквартирным домом в силу закона становится контрагентом в правоотношениях по ресурсоснабжению по истечении 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом, если иное не предусмотрено данным договором или договором по снабжению коммунальным ресурсом.

МУП - ресурсоснабжающая организация предъявила в арбитражный суд иск к муниципальному образованию как собственнику помещений в многоквартирном доме о взыскании убытков в размере платы за оказанные коммунальные услуги.

Ответчик в возражениях на иск указал, в том числе, на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию в размере сумм за оказанные коммунальные услуги, приходящихся на период времени с момента избрания муниципальным образованием управляющей организации и заключения с ней договора управления многоквартирным домом.

Рассматривая спор, арбитражный суд заявленные требования удовлетворил частично в силу следующего.

В соответствии со ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.8 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут обязанность перед ресурсоснабжающей организацией по внесению платы за потребленный коммунальный ресурс, если осуществляют непосредственное управление таким домом. При выборе собственниками помещений на основании ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющей организации и заключении с ней договора управления многоквартирным домом, управляющая организация, а не собственники помещений становится контрагентом в правоотношениях с ресурсоснабжающей организацией, поскольку в силу п.п. 3 и 49 Правил N 307 управляющая организация наделяется статусом исполнителя коммунальных услуг и в целях оказания населению коммунальной услуги на ней лежит обязанность приобретать у ресурсоснабжающей организации соответствующий ресурс.

Материалами дела установлено, что ответчик в период времени, указанный истцом в заявлении, как собственник помещений в многоквартирном доме заключил договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В связи с этим в силу закона последней передан весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг.

В то же время при определении периода времени, за который обязанность по оплате за потребленный коммунальный ресурс лежит на управляющей организации, суд принял во внимание п.7 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора по управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Толкование данной нормы права, как указал суд, позволяет заключить, что управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления. Указанный срок необходим управляющей организации для заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, жильцами, выполнением иных мероприятий необходимых для начала управлением жилым домом (получение технической документации, сведений о проживающих лицах и т.д.).

Суд указал, что по истечении тридцатидневного срока управляющая организация вне зависимости от заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями становится обязанным лицом по оплате потребленных коммунальных ресурсов перед последними.

Решение суда оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

4. Собственники помещений (или выбранная ими организация по управлению многоквартирным домом), а не наниматели помещений находятся в непосредственных правоотношениях по потреблению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией.

ОАО (ресурсоснабжающая организация) обратилось с иском к муниципальному образованию о взыскании долга за потребленную тепловую энергию. В обоснование иска ресурсоснабжающая организация указала, что поставляла на основании фактически сложившихся договорных отношений в многоквартирный дом, принадлежащий ответчику на праве собственности, тепловую энергию. В качестве фактов пассивной легитимации, обосновывающих выбор надлежащего ответчика по иску, ОАО указало, что способ управления многоквартирным домом муниципальным образованием не выбран; требования могут быть предъявлены только к собственнику жилых помещений, поскольку ему принадлежат энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям предприятия истца, и иное необходимое оборудование, а следовательно, в силу ст.539 Гражданского кодекса Российской Федерации именно муниципальное образование является абонентом в фактически сложившихся договорных отношениях.

Ответчик иск не признал. По мнению муниципального образования, поскольку договорные отношения по потреблению коммунального ресурса между ресурсоснабжающей организацией и собственником жилых помещений не оформлены, требование о взыскании стоимости тепловой энергии является требованием вследствие неосновательного обогащения и должно быть предъявлено в силу ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации к фактическим потребителям коммунального ресурса. В связи с тем, что конечными потребителями коммунального ресурса выступали наниматели жилых помещений, заключившие с собственником договоры социального найма, последние и являются надлежащими ответчиками по иску.

Установив факты принадлежности многоквартирных домов ответчику, поставки тепловой энергии в эти дома истцом, а также отсутствие передачи функций по управлению многоквартирным домом специализированной организации, суд пришел к следующим выводам.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате неосновательного обогащения согласно ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации носят субсидиарный по отношению к основанным на договоре правоотношениям характер.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Таким образом, возможность заключения договора энергоснабжения закон связывает с наличием у абонента энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.

В соответствии с п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны в силу п.3 ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги. Поэтому несмотря на отсутствие между сторонами договора ресурсоснабжения, правоотношения по потреблению коммунального ресурса должны рассматриваться как договорные.

Фактическое потребление коммунального ресурса через присоединенную сеть позволило суду заключить о возникновении договорных правоотношений по снабжению тепловой энергии. В силу п.1 ст.548 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по снабжению тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, применяются правила, предусмотренные ст.ст. 539-547 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.10 ч.1, ч.2 ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство также регулирует отношения по поводу снабжения многоквартирных домов коммунальными ресурсами, поэтому к сложившимся между истцом и ответчиком отношениям применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

П.3 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает императивное требование: наниматели жилых помещений по договору социального найма вносят плату за наем наймодателю этих жилых помещений. Если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (п.4 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В том случае, если собственники в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.8 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании перечисленных норм суд указал, что обязанность по оплате потребленных нанимателями коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией лежит на собственнике многоквартирного дома. В свою очередь наниматели оплачивают потребленные ими коммунальные ресурсы непосредственно наймодателю.

Учитывая, что собственник многоквартирного дома не заключал договор управления многоквартирным домом со специализированной организацией, требования истца, являющегося ресурсоснабжающей организацией, о взыскании стоимости потребленной нанимателями муниципального жилого фонда коммунального ресурса в виде тепловой энергии заявлены к надлежащему ответчику.

Решение арбитражного суда вступило в законную силу.

Отношения между собственниками помещений и организацией
по управлению многоквартирным домом

5. Действующее законодательство не предусматривает обязанности собственника нежилого помещения заключить договор по управлению многоквартирным домом, в котором расположено данное помещение.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю (далее по тексту - ИП) - собственнику нежилого помещения, находящегося в обслуживаемом истцом многоквартирном доме, с иском об обязании ответчика заключить договор на оказание коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в редакции Управляющей компании.

Ответчик, возражая на заявленные требования, указал, что не согласен с редакцией договора, предложенной истцом.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующие обстоятельства.

ИП обратился в Управляющую компанию с заявлением о заключении договора на поставку тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения в отношении занимаемых ИП нежилых помещений. В свою очередь Управляющая компания направила в адрес ИП договор на коммунальные услуги (тепловодоснабжение, прием сточных вод), содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Проект договора подписан ИП с протоколом разногласий. Управляющая компания подписала протокол разногласий с протоколом согласования разногласий, который со стороны ИП не был подписан. Неподписание договора ИП послужило основанием предъявления Управляющей компанией требования о понуждении к заключению договора в редакции истца.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя при этом из следующего.

Согласно п.1 ст.421, п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждать к заключению договора возможно только тогда, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или добровольно принятым обязательством установлена обязанность заключить договор. В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд компетентен рассматривать разногласия по договору, если договор обязателен для одной из сторон или стороны достигли соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Принимая во внимание, что обязанность собственника нежилого помещения заключить договор по управлению многоквартирным домом не предусмотрена действующим законодательством, между сторонами спора не достигнуто соглашение о передаче разногласий по договору на рассмотрение арбитражного суда, арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

6. Собственник нежилого помещения, не являющийся членом ТСЖ, не имеющий с ТСЖ договорных отношений, обязан возмещать ТСЖ соразмерно со своей долей расходы ТСЖ по содержанию и сохранению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Оплате в данном случае подлежит не исполненная ТСЖ работа или оказанная услуга, а установленный в соответствии с жилищным законодательством тариф.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как указал истец, ИП за период пользования нежилым помещением не возмещал ТСЖ расходы на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не оплачивал расходы товарищества, связанные с эксплуатацией всего здания. Данные действия квалифицированы истцом в качестве неосновательного обогащения. Расчет подлежащих взысканию с ответчика сумм произведен истцом таким же образом, как и для собственников жилых помещений. В обоснование расчета истец указал, что согласно п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт помещений устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Исходя из абз. 2 п.15, п.37 Правил N 307, при выполнении работ по содержанию общего имущества жилого дома акты выполненных работ не составляются, плата взимается на основании тарифов, аналогичных установленным гражданам. В соответствии со ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации сумма платежей рассчитана путем умножения тарифа на общую площадь помещения. На основании указанных норм права оплате подлежит не услуга или работа, а тариф.

Ответчик, возражая на иск, сослался на то, что поскольку юридическим основанием иска являются нормы о неосновательном обогащении, истцом должны быть доказаны предусмотренные ст.1102 ГК РФ юридические факты, а именно - то, что истец понес соответствующие расходы. В связи с тем, что истцом не доказан факт неосновательного сбережения ответчиком имущества, исковые требования не могут быть удовлетворены.

Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего.

Согласно ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Обязанность несения ИП расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, как указал суд, следует из ст.ст. 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, в издержках по содержанию которого обязаны участвовать как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений. В связи с тем, что нежилые помещения находятся в жилом доме, т.е. не могут существовать отдельно от этого дома, их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др., расходы по содержанию многоквартирного дома являются обязательными и их несение собственниками нежилых помещений не ставится в зависимость от фактического пользования общим имуществом.

Материалами дела подтверждено, что истец выбран собственниками помещений многоквартирного дома в целях управления имуществом многоквартирного дома. В свою очередь ответчик, не являясь членом ТСЖ, не заключил договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ, и не участвовал в расходах ТСЖ по содержанию общего имущества, чем сберег денежные средства, подлежащие уплате.

Проверяя представленный ТСЖ расчет взыскиваемой платы за содержание и пользование общим имуществом, суд установил, что он осуществлен верно на основании следующих показателей:

1) исходя из размера принадлежащей ИП доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, поскольку в соответствии со ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

2) в соответствии с установленными на основании действующего законодательства тарифами на оказываемые собственникам помещений в многоквартирном доме услуги. Так, в соответствии с п.4 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Органом управления ТСЖ подтвержден факт расчета задолженности на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления.

При проверке расчета судом отклонен довод ответчика о необходимости подтверждения ТСЖ предъявленных ко взысканию сумм доказательствами фактического оказания истцом услуг и выполнения им работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома по причине того, что, как указал суд, оплате подлежит не работа или услуга, а тариф.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

7. Несение собственником помещения самостоятельных расходов по содержанию своего помещения не освобождает его как сособственника общего имущества нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

ООО (управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО (собственник нежилого помещения) о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории.

ОАО в возражениях на иск указало, что, во-первых, не использовало общее имущество многоквартирного дома в период времени, обозначенный истцом в заявлении, поскольку принадлежащее ответчику помещение расположено на первом этаже, имеет отдельный вход, не имеет доступов на остальные этажи, подъезды, лестничные площадки, а во-вторых, самостоятельно исполняет действия, охватываемые понятием содержания имущества: осуществляет ремонт всей занимаемой учреждением площади, замену сантехники, трубопроводов, самостоятельно вывозит мусор, убирает придомовую территорию.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии со ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Отсутствие договора на возмещение соответствующих затрат между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения ответчика от участия в таких расходах. Поскольку нежилое помещение является составной частью многоквартирного дома, ОАО не может не пользоваться такими элементами дома как крыша, фундамент, коммуникации и др. В силу ст.249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества.

Кроме того, судом отвергнут довод ответчика о том, что ОАО самостоятельно несет расходы по содержанию коммуникаций нежилого помещения и прилегающего земельного участка. Несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает собственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно ст.249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда оставлено без изменения постановлением суда кассационной инстанции.

8. Фактическое неиспользование собственником нежилого помещения в многоквартирном доме общего имущества многоквартирного дома не освобождает его от обязанности соразмерно со своей долей и на равных с собственниками жилых помещений условиях участвовать в издержках по содержанию и сохранению всего общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании задолженности за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Расчет долга произведен истцом исходя из утвержденного общим собранием членов ТСЖ размера тарифа на содержание и управление общим имуществом.

Возражая на иск ответчик указал на наличие собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования ТСЖ, следовательно, он не обязан нести соответствующие расходы, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего.

Ст.39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Доля расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Факт содержания истцом общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несения соответствующих расходов подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Довод ответчика относительно наличия собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования истца судом отклонен. Нежилое помещение ответчика является конструктивной частью здания и он пользуется общим имуществом необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.

9. В соответствии с законодательством арендодатель, а не арендатор нежилого помещения является приобретателем неосновательно сбереженных за счет управляющей компании денежных средств, расходуемых на содержание общего имущества многоквартирного дома. Возложение в договоре аренды на арендатора обязанности по содержанию общедомового имущества не изменяет приобретателя в правоотношениях по неосновательному обогащению.

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате неперечисления денежных средств за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены принадлежащие ответчику помещения.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что по мнению суда первой инстанции, надлежащим ответчиком по заявленному иску является не собственник нежилого помещения, а его арендатор, который неосновательно сберег денежные средства за счет управляющей организации. При вынесении решения суд руководствовался следующим.

Согласно ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В то же время материалами дела установлено, что спорные помещения переданы ответчиком третьему лицу - ЗАО по договорам аренды.

В силу п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суд посчитал установленным факт возложения на арендатора обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества в силу того, что согласно условиям договора расходы по текущему и капитальному ремонту переданных по договору помещений должен нести арендатор этих помещений. В силу названного условия договора аренды суд заключил о том, что неосновательно обогатившимся лицом является арендатор помещения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования к собственнику нежилого помещения, указал, что согласно условиям договора аренды на арендатора возложена обязанность по содержанию и текущему ремонту переданного в аренду помещения, но не общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем в силу ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе. В свою очередь суд кассационной инстанции указал, что в рамках обязательств вследствие неосновательного обогащения приобретателем сбереженного имущества является лицо, не исполняющее возложенную на него в силу закона обязанность. Ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает собственника помещения нести расходы по содержанию общего имущества. Хотя нормами действующего гражданского законодательства не запрещено арендатору согласовывать в договоре аренды условия об оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, в данном случае оплата должна быть расценена в силу ст.313 Гражданского кодекса Российской Федерации как оплата денежных средств за собственника третьим лицом (арендатором). А следовательно, такое условие договора в силу ст.313 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет приобретателя в рамках обязательств вследствие неосновательного обогащения.

10. Определенная ТСЖ стоимость услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, являются обязательными для собственников помещений - не членов ТСЖ, если стоимость услуг по содержанию имущества соответствует нормативному акту органа местного самоуправления, принятому на основании п.4 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации, а стоимость услуг по управлению многоквартирным домом одинакова для всех собственников помещений.

В арбитражный суд обратилось ТСЖ с иском к собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обслуживаемом истцом, о рассмотрении разногласий по договору на участие в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества жилого дома и оплату коммунальных услуг. Истец просил рассмотреть возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора разногласия, которые стороны решили передать на разрешение суда, и включить в договор условия об оплате ответчиком ряда оказываемых ТСЖ услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов и др.), а также услуг по управлению многоквартирным домом. В обоснование заявленного требования истец сослался на ст.ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающие на собственника нежилого помещения бремя несения расходов на содержание общего имущества жилого дома.

Ответчик с позицией истца не согласился, указав на то, что договор на участие собственника в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества жилого дома и оплату коммунальных услуг относится к договорам возмездного оказания услуг, условия которого определяются по усмотрению сторон. Поскольку установленная истцом стоимость услуг по управлению многоквартирным домом не отвечает интересам ответчика, кроме того, ответчик не обязан оплачивать услуги, которыми он не пользуется (услуги по содержанию лифтов, лестничных клеток и т.д.), в удовлетворении иска просил отказать.

Рассматривая спор по существу, арбитражный суд исковые требования ТСЖ удовлетворил, сославшись при этом на следующее.

Согласно п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Из данной нормы следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного дома. В соответствии со ст.249 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания общего имущества соразмерно своей доле.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, которым утверждены Правила содержания имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включены, в том числе лестничные клетки, лифты, мусоропроводы, относительно несения расходов по ремонту и содержанию которых ответчик выразил несогласие. Таким образом, возражения ответчика, основанные на неиспользовании общего имущества в многоквартирном доме, не имеют юридического значения.

Стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определена ТСЖ в соответствии с актом органа местного самоуправления, принятым на основании п.4 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также суд счел обоснованным установленный ТСЖ размер стоимости услуг по управлению многоквартирным домом в силу того, что согласно п.4 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, не может быть понужден к несению расходов на услуги по содержанию имущества, не являющегося в соответствии с законодательством общим имуществом многоквартирного дома, но отнесенного к таковому решением общего собрания членов ТСЖ.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, находящемся в управлении ТСЖ, расходов на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома, в том числе на охрану внутридомовой территории.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление указал, что не согласен с начислением ему в качестве содержания общедомового имущества услуг по охране. По мнению ответчика, указанная услуга не входит в понятие "содержание общего имущества". Объектом охраны является имущество, которое в установленном порядке не включено в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Кроме того, ответчик вышел из состава ТСЖ, члены которого приняли на общем собрании решение заключить соответствующий договор на охрану внутридомовой территории.

Рассматривая дело, арбитражный суд установил следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в соответствии со ст.ст. 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых регламентируется порядок несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме всеми собственниками помещений.

Как следует из пп. "а" п.1 названных Правил состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Кроме того, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования предусмотрена п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно п.п. 5 и 6 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В свою очередь истцом в обоснование заявленного требования представлен реестр общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденный общим собранием членов ТСЖ, а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение вопроса об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не относится к компетенции ТСЖ.

На основании перечня общего имущества и перечня услуг и работ с размером их финансирования, утвержденных на общем собрании собственников многоквартирного дома, ТСЖ определяет смету доходов и расходов товарищества на год (п.2 ч.1 ст.137, п.3 ст.148 Жилищного кодекса Российской Федерации), устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества (п.4 ч.2 ст.145 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) и плату за содержание и ремонт для собственников, не являющихся членами ТСЖ (п.33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Учитывая, что имущество, являющееся объектом договора охраны, не включалось в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, следовательно, обязанности по его содержанию у ответчика не возникло.

Кроме того, охрана внутридомовой территории не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, приведенного в п.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Содержание здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения и техническому надзору за его состоянием (ГОСТ Р 51929-2002 Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения принят Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 20.08.2002 N 307-СТ).

Договор охраны не относится к договорам о содержании и ремонте общего имущества, следовательно, он заключен в интересах членов ТСЖ. Поскольку ответчик членом ТСЖ не является, расходы по оплате услуг охраны не могут быть отнесены на него.

Преемственность организаций по управлению многоквартирным домом

12. Основанием для удовлетворения иска ТСЖ о передаче технической документации на многоквартирные дома является подтвержденный факт избрания ТСЖ в качестве способа управления собственниками помещений многоквартирным домом. Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица не является безусловным доказательством данного факта.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к управляющая компании "К" об обязании передать истцу безвозмездно техническую и иную документацию на многоквартирные дома в объеме согласно п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491, и приложению N 2 к Положению о порядке передачи документации на многоквартирный дом, в котором собственники помещений выбрали способ управления домом, утвержденному Администрацией г. Красноярска от 27.08.2007 N 481.

В обоснование заявленных требований ТСЖ указало, что зарегистрировано в качестве юридического лица, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц. Истец неоднократно обращался к управляющей компании "К" с требованием передать жилые многоквартирные дома, техническую документацию по ним, однако последний в представлении документов отказал.

Возражая на иск, ответчик ссылался на то, что в отношении домов, о передаче технической документации на которые заявлено требование, на общем собрании собственников многоквартирных домов принято решение о выборе способа управления жильцами многоквартирных домов посредством передачи управления управляющей компании "К", поэтому ТСЖ не вправе требовать передачи документации.

Рассматривая дело, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пп.4 п.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.

Согласно п.п. 5 и 6 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решением суда общей юрисдикции подтверждена правомерность вынесенного на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о выборе способа управления жильцами многоквартирных домов (управляющей компании "К").

Поскольку истец не представил документы, подтверждающие, что собственника на общем собрании выбрали в качестве способа управления управление товариществом собственников жилья, суд отказал в удовлетворении иска.

Решение арбитражного суда оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций.

13. Основания для передачи ТСЖ технической документации и иных документов на многоквартирный дом отсутствуют, если при проведении общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом отсутствовал кворум.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО об обязании передать техническую документацию, связанную с управлением жилого дома. В обоснование иска ТСЖ указало, что является избранной в соответствии с решением общего собрания собственников помещения управляющей компанией, в связи с чем в соответствии с п.10 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать от ответчика, как предыдущей управляющей компании, передачи технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.

Рассматривая дело, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В предмет исследования по делу входит вопрос о наличии у истца и ответчика полномочий на управление домом.

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, полномочие по определению порядка управления многоквартирным жилым домом находится в сфере ведения собственников помещений в этом доме.

Согласно п.3 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Из данной нормы права следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.

Исследовав протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, опросные листы к протоколу собрания, технический паспорт на указанный выше дом, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомочности решения собрания собственников, на котором был избран способ управления - ТСЖ, поскольку на собрании отсутствовал кворум.

На основании изложенного арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Административная ответственность организаций
по управлению многоквартирным домом

14. Управляющая компания вне зависимости от причин разрушения многоквартирного дома несет ответственность за неосуществление надлежащего технического осмотра здания, а также принятие своевременных мер по выявлению причин деформации строительных конструкций.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления службы строительного надзора и жилищного контроля о привлечении к административной ответственности, установленной ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений).

Оспаривая постановление о привлечении к административной ответственности, заявитель ссылался на подготовленное независимой организацией заключение по результатам обследования строительных конструкций жилого дома, согласно которому причиной потери несущей способности стен явилась совокупность факторов: физический износ, снижение прочности характеристик кирпичной кладки, а не нарушение требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим заявитель указал, что между действиями (бездействием) управляющей компании и наступившими последствиями отсутствует причинно-следственная связь, что не позволяет установить объективную сторону правонарушения.

Возражая против удовлетворения требований заявителя, административный орган ссылался на неправомерное бездействие управляющей компании по непроведению технического осмотра здания, а также непринятию своевременных мер по выявлению причин деформации строительных конструкций и их устранению, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Рассматривая дело, суд установил, что основанием для привлечения управляющей компании к ответственности послужили установленные в ходе проверки нарушения управляющей компанией Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Правил содержания общедомового имущества в многоквартирном доме, а именно, наличие на фасаде жилого дома вертикальных трещин на плоскости стен, отпадение штукатурного слоя, деформация кирпичной кладки оконных проемы.

Объективной стороной административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, является, в том числе нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Объектом правонарушения является жилой фонд, его сохранность, непосредственным предметом посягательства - установленные правила.

Субъектами данного правонарушения признаются должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

Нормативно-правовым документом в области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предусматривающие содержание общего имущества жилого дома в состоянии, обеспечивающем:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В силу п.11 указанных Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений, а также лицами, привлекаемыми на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, управляющей организации, и обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Проанализировав устав управляющей компании, договор на управление многоквартирным домом и приложения к нему, договор управляющей компании на выполнение работ с подрядной организацией, суд первой инстанции пришел к выводу, что компания непосредственно обеспечивает организацию эксплуатации жилищного фонда и является субъектом административного правонарушения, ответственность за которое установлена ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Обязанность управляющей компании по проведению осмотров общего имущества с целью определения степени его физического износа и технического состояния с целью обеспечения исправного технического состояния конструкций и инженерных систем жилого дома вытекает из приведенных выше норм Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждено, что управляющей компанией не осуществлялся надлежащий контроль за техническим состоянием жилого дома и не выполнялись необходимые работы, рекомендованные экспертными организациями в 2005, 2007 годах (установка маячков из гипса на часть трещин в здании, восстановление штукатурного слоя в стенах и балконов дворовых фасадов, устранение части трещин, ремонт цокольной части стены, устранение причин замачивания стены и т.п.), не предпринимались меры, направленные на изыскание финансовых средств для выполнения соответствующих работ по восстановлению эксплуатационной способности жилого здания.

Отсутствие надлежащего контроля за техническим и санитарным состоянием общедомового имущества, непринятие необходимых мер к устранению факторов, влияющих на техническое состояние конструкций и инженерных систем жилого дома, закрепленного за управляющей компанией, свидетельствует о наличии в действиях (бездействии) заявителя по делу состава административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа в удовлетворении требований о признании незаконным и отмены постановления административного органа.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

15. Управляющая компания в соответствии с договором управления многоквартирным домом обязана обеспечить техническую эксплуатацию многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления территориального управления Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности, установленной ст.6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта).

Заявитель, оспаривая решение административного органа, ссылался на аварийную ситуацию, в результате которой возникло подтопление подвального помещения и протечки на вентилях отопления, последствия которой были устранены в кратчайшие сроки.

Рассматривая дело, суд установил, что основанием для привлечения к ответственности послужили установленные в ходе проверки нарушения управляющей компанией требований санитарных норм и правил, регулирующих содержание жилых зданий и помещений, а именно, неисправность инженерного оборудования в жилом доме, повлекшее протечки на вентилях отопления и по стояку водоснабжения, несвоевременное осушение и проветривание подвального помещения, повлекшее проникновение, размножение и расселение синантропных членистоногих, захламление подвального помещения твердыми бытовыми отходами, отсутствие на вентиляционных окнах подвала мелкоячеистой сетки.

Также судом установлено, что собственниками многоквартирного дома заключен договор управления домом с управляющей организацией, согласно п.1.1 которого предметом договора является деятельность сторон по управлению общим имуществом дома, выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности. П.1.3 указанного договора предусмотрено, что управляющая компания обязуется обеспечить в том числе проведение мероприятий по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в объеме, установленном нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что в период выявления административным органом правонарушения, составления протокола и рассмотрения дела об административном правонарушении управляющая компания несла обязанность по содержанию общего имущества вышеуказанного многоквартирного дома в соответствиями с требованиями законодательства Российской Федерации, в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Несоблюдение управляющей компанией требований законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения подтверждено материалами дела, а именно, актом по результатам мероприятий по надзору, протоколом осмотра, протоколом об административном правонарушении, показаниями свидетелей.

Указанные обстоятельства явились основанием для отказа в удовлетворении требований управляющей компании об отмене постановления о привлечении к административной ответственности.

16. Муниципальное предприятие, созданное муниципальным образованием в целях оказания услуг по содержанию, текущему ремонту и эксплуатации жилого фонда, является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст.6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта) вне зависимости от факта отсутствия на балансе данного предприятия объектов жилищного фонда.

Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления территориального управления Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности, установленной ст.6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта).

Заявитель, оспаривая постановление управления Роспотребнадзора, считает, что предприятие незаконно привлечено к административной ответственности, т.к. не является субъектом административного правонарушения, поскольку общежития не находятся в его хозяйственном ведении, а переданы в казну муниципального образования.

Возражая против требований заявителя, административный орган указал, что предприятие создано в целях оказания услуг по содержанию, текущему ремонту и эксплуатации жилого фонда, в т.ч. общежитий, в связи с чем ему предоставляются бюджетные средства в форме субсидий на возмещение недополученных расходов в связи с содержанием общего имущества в общежитиях.

Из материалов дела следует, что основанием для привлечения к ответственности послужили установленные в ходе проверки нарушения управляющей компанией санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, общественных помещений и зданий, а именно, Санитарных правил устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, выразившиеся в нарушении отделки стен, потолка, отслоении покрасочного слоя стен, известкового покрытия потолка, отсутствия оборудованных площадок для отдыха, занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, отсутствия помещений для сушки и глажения одежды и т.п.

Суд первой инстанции, рассмотрев дело, установил, что согласно п.2.1 Устава предприятие создано в целях оказания услуг по содержанию, текущему ремонту и эксплуатации жилого фонда и получения прибыли. Кроме того, между органом местного самоуправления и предприятием заключен договор на предоставление субсидий на возмещение расходов в связи с содержанием и ремонтом общего имущества в общежитиях и маневренном жилищном фонде. В связи с этим, как указал суд, заявитель является организацией, принявшей на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами общежитий.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что муниципальное предприятие является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст.6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Поскольку заявитель не представил суду пояснений и доказательств, подтверждающих своевременное принятие им необходимых мер по соблюдению санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных зданий, сооружений, в удовлетворении требований управляющей компании отказано.

17. Деятельность ТСЖ по водоснабжению жилого дома не направлена на получение прибыли, не отвечает критериям предпринимательской деятельности, в связи с чем ТСЖ не является субъектом ответственности, предусмотренной ч.2 ст.14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления территориального управления Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности, установленной ч.2 ст.14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг с нарушением санитарных правил или без сертификата соответствия (декларации о соответствии), удостоверяющего (удостоверяющей) безопасность таких товаров, работ либо услуг для жизни и здоровья людей).

Заявитель, оспаривая решение административного органа, указывал, в том числе, что административным органом допущена неправильная квалификация правонарушения, поскольку ст.6.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях установлена ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению, которая является специальной по отношению к ст.14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Оспаривая требования, административный орган пояснил, что товарищество является исполнителем коммунальных услуг по холодному водоснабжению жилого дома, на которого возложена обязанность по предоставлению услуг надлежащего качества, и который освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг только если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы.

Из материалов дела следует, что основанием для привлечения к ответственности послужили установленные в ходе проверки нарушения товариществом собственников жилья требований санитарных правил, устанавливающих гигиенические требования к качеству питьевой воды, а именно, подаваемая в жилой дом, обслуживаемый товариществом, вода по органолептическим показателям не соответствует гигиеническим нормативам по мутности и содержанию химических веществ.

В соответствии со ст.135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждено, что вода в жилой дом, обслуживаемый товариществом, подавалась ресурсоснабжающей организацией - открытым акционерным обществом, с которой заключен договор на отпуск (получение) воды. При этом открытое акционерное общество обязалось отпускать воду соответствующего качества из системы водопровода на нужды абонента в пределах установленного ему лимита (нормативной потребности) водопотребления через водопроводные вводы абонента.

Проанализировав устав товарищества собственников жилья и договор на отпуск (получение) воды, суд пришел к выводу, что деятельность товарищества по водоснабжению жилого дома не направлена на получение прибыли, и, следовательно, не отвечает критериям предпринимательской деятельности, в связи с чем административным органом не доказано наличие в действиях товарищества объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, при рассмотрении дела суд установил, что административным органом допущена неправильная квалификация выявленного правонарушения по ч.2 ст.14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях при наличии в Кодексе специальной нормы, содержащейся в ст.6.5 и предусматривающей ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению, что также явилось основанием для признания постановления административного органа незаконным.

Постановлением суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

18. Представление управляющей компанией недостоверной информации, а также непредставление части информации (представление неполной информации) по запросу антимонопольного органа образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.5 ст.19.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления антимонопольного органа о привлечении к административной ответственности, установленной ч.5 ст.19.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (непредставление в федеральный антимонопольный орган, его территориальный орган сведений (информации), предусмотренных антимонопольным законодательством Российской Федерации, в том числе непредставление сведений (информации) по требованию указанных органов, за исключением случаев, предусмотренных ч.ч. 3 и 4 настоящей статьи, а равно представление в федеральный антимонопольный орган, его территориальный орган заведомо недостоверных сведений (информации).

Оспаривая решение административного органа, заявитель указывал, что вменяемое ему правонарушение отнесено к категории нарушений против порядка управления, защита общественных отношений в данной сфере приоритетной целью антимонопольного законодательства не является.

Из материалов дела следует, что основанием для привлечения к ответственности послужило неисполнение управляющей компанией запроса антимонопольного органа о предоставлении документов, свидетельствующих о заключении с хозяйствующими субъектами договоров на установку рекламных конструкций (вывесок, информации), либо предложении заключить такие договоры, а также по демонтажу рекламных конструкций (вывесок, информации).

Из материалов дела следует, что управляющая компания частично исполнила требования антимонопольного органа, направив перечень хозяйствующих субъектов, заключивших договоры на установку рекламных конструкций с управляющими компаниями, а в отношении хозяйствующих субъектов, которым были направлены предложения о заключении договора на установку (размещение) рекламных конструкций (вывесок, информации), и предложения о принятии мер по демонтажу соответствующих конструкций сообщило, что представить такую информацию не представляется возможным в связи с отсутствием реестра отправленных писем.

Антимонопольный орган расценил ответ управляющей компании как непредставление информации, предусмотренной антимонопольным законодательством, а также как представление недостоверной информации, в связи с чем вынес постановление о привлечении компании к административной ответственности.

В соответствии с п.11 ч.1 ст.23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" антимонопольный орган проводит проверку соблюдения антимонопольного законодательства коммерческими организациями, некоммерческими организациями, получает от них необходимые документы и информацию, объяснения в письменной или устной форме.

П.1 ст.25 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что коммерческие организации и некоммерческие организации (их должностные лица) обязаны представлять в антимонопольный орган (его должностным лицам) по его мотивированному требованию в установленный срок необходимые антимонопольному органу в соответствии с возложенными на него полномочиями документы, объяснения, информацию соответственно в письменной и устной форме (в том числе информацию, составляющую коммерческую, служебную, иную охраняемую законом тайну), включая служебную переписку в электронном виде.

Судом первой инстанции было установлено, что факт представления управляющей компанией недостоверной информации, а также непредставление части информации (представление неполной информации) подтверждается письмом районной управляющей компании, передавшей полномочия исполнительного органа заявителю по делу, согласно которому управляющей компанией заключены договоры на использование для установки и эксплуатации рекламной конструкции фасада (стены, крыши) здания с индивидуальным предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью, которые не включены в представленный в антимонопольный орган перечень хозяйствующих субъектов, с которыми заключены договоры на установку рекламных конструкций, а также представленным районной управляющей компанией реестром отравленных организациям предложений о заключении договоров на установку (размещение) рекламных конструкций, о принятии мер по демонтажу рекламных конструкций (вывесок, информации).

Непредставление антимонопольному органу по его запросу указанной информации при её наличии, а также представление недостоверной информации в части не включения в перечень хозяйствующих субъектов, с которыми заключены договоры на установку рекламных конструкций, всех лиц, с которыми заключены такие договоры, при наличии у управляющей компании возможности представить такую информацию, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.5 ст.19.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.