Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 августа 2017 г. по делу N 33-30409/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Горновой М.В.

и судей Целищева А.А., Быковской Л.И.

при секретаре Доронкиной Н.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Целищева А.А. гражданское дело по апелляционной жалобе НАЛБАНДЯНА (КАРАГУЛЯНА) К.С. на решение МЕЩАНСКОГО районного суда г. Москвы от 10 апреля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования КарагулянаК.С.к ООО "Погрузчик.су" о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, признании договора расторгнутым, освобождении нежилых помещений - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Погрузчик.су" в пользу Карагуляна К.С. задолженность по договору аренды в размере ... руб., неустойку в размере ... руб.

Признать договор аренды N02/14 ар от 19.11.2014 года с расторгнутым 11 августа 2016 года.

Обязать ООО "Погрузчик.су" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: ... склад общей площадью 545, 5 кв.м. ( кадастровый номер ... ) и временное складское здание площадью 1227, 3 кв.м. (инвентарный номер ... ).

В удовлетворении остальной части иска - отказать".

УСТАНОВИЛА:

Налбандян (раннее носил фамилию Карагулян) К.С. обратился в Мещанский районный суд г. Москвы с иском к ООО "Погрузчик.су" о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, признании договора расторгнутым, освобождении нежилых помещений.

В обоснование своих требований истец указал, что 19.11.2014г. между ИП Карагулян В.К. и ООО "Погрузчик.су" был заключен договор аренды недвижимости N ... , согласно условий которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения неположенные по адресу: ...

- склад, общей площадью 545,5кв.м. (кадастровый номер ... );

- временное складское здание площадью 1227,3кв.м. (инвентарный номер ... ).

Указанные объекты находятся в собственности арендодателя.

Согласно п. 2.1. Договора, срок его действия с момента подписания до 18.11.2015г.

По п.5.1. Договора, арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ... рублей в месяц, не позднее пяти дней до начала очередного месяца (п.5.2.), а также в виде переменного платежа в сумме эквивалентной стоимости коммунальных услуг, на основании счета арендодателя, не позднее пяти дней по истечении очередного месяца (п.5.2.).

На основании Актов приема-передачи нежилого помещения от 19.11.2014 г., арендодатель передал, а арендатор принял склад и временное складское здание, являющиеся предметом Договора аренды недвижимости N02/14ар от 19.11.2014г.

14.02.2015 г. Карагулян В.К. умерла.

15.08.2015 г. нотариусом города Москвы ему было выдано Свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым к нему , в порядке наследования, переходит право собственности на нежилое здание (склад) по адресу: ... общей площадью 545,5кв.м., кадастровый номер ... , а так же земельный участок площадью 4433 кв.м., на котором расположен складское здание площадью 1227,3 кв. м.

Его право собственности зарегистрировано в ЕГРП 09.11.2015г. (записи регистрации N ... N ... )

В Письме УФНС России по г. Москве от 26.01.2011 года N ... отмечено, что права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

При таких обстоятельствах следует, что арендатор обязан продолжать исполнять все свои обязанности по договору, в частности, уплачивать арендную плату.

Пока стороны (ООО , арендатор) и новый собственник здания не внесут изменений в договор, ООО обязано перечислять арендную плату после смерти индивидуального предпринимателя в том порядке (в частности, на тот расчетный счет), который установлен в договоре.

ООО "Погрузчик.су" пользуется арендованными объектами недвижимости по настоящее время, акт возврата недвижимости не составлялся.

Как следует из выписки по счету N40802810400010009678 ИП Карагулян В.К. оплата по Договору аренды недвижимости N02/14ар от 19.11.2014 г. произведена ответчиком в следующем размере:

21.11.2014 г. - ... рублей;

09.12.2014г. - ... рублей

17.12.2014г. - ... рублей

19.01.2015г. ... рублей,

Соответственно, в период с 23.02.2015 г. по 25.05.2016 года арендная плата не вносилась, сумма задолженности по фиксированным платежам составила ... рублей ( ... х 15 месяцев).

П.7.2. Договора аренды недвижимости N02/14ар от 19.11.2014 г. предусматривает ответственность Арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде неустойки в размере 0,065% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, в его пользу подлежит взысканию неустойка в размере ... (из расчета на 09.06.2016г.).

11.05.2016г. он направил в адрес Ответчика претензионное письмо, в соответствии с которым предложил подписать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости N ... от 19.11.2014г., а именно, изменения п.10.4 Договора - сведения об арендодателе, которое направить в адрес истца и уведомил ответчика о расторжении договора аренды недвижимости N ... от 19.11.2014г. с 11.08.2016 г.

Также, претензионное письмо содержало требование об оплате задолженности по арендной плате за период с 23.02.2015 г., но оно было оставлено без ответа.

Таким образом, истец просил суд первой инстанции- взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору в размере ... руб., неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере ... руб.

Вместе с тем, поскольку он уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 11 августа 2016 года, а тот не освобождает нежилые помещения, Карагулян ( в настоящее время Налбандян) К.С. просил признать договор расторгнутым с 11 августа 2016 года и обязать ответчика освободить спорные нежилые помещения.

Истец Карагулян К.С., его представитель по доверенности Степанова Н.В. -в судебное заседание суда первой инстанции явились, требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "Погрузчик.су" по доверенности Горбунов Г.В. -в судебное заседание суда первой инстанции явился, иск не признал, указав, что складское здание площадью 1227, 3 кв.м. является самовольной постройкой, в связи с чем , договор аренды этого помещения ничтожен.

Кроме того, 04 февраля 2015 года между ИП Карагулян В.К. и ООО "Погрузчик.су" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым арендная плата с 19 ноября 2014 года составила ... руб. в месяц.

Суд постановилуказанное решение, об изменении которого в части размера подлежащей взысканию задолженности по договору аренды и неустойки просит истец Карагулян К.С. по доводам апелляционной жалобы.

Истец Налбандян (раннее носил фамилию Карагулян) К.С., его представитель по доверенности Потекин Д.В. -в судебное заседание суда апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика ООО "Погрузчик. су" по доверенности и ордеру адвокат Горбунов Г.В. -в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы апелляционной жалобы не признал.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению ( п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов ( п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает.

В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что предусмотрено пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

П. 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, ст. 620 ГК РФ - случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Кроме того договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

По ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 14 февраля 2015 года умерла Карагулян В.К.

Налбандян (Карагулян) К.С. является единственным наследником Карагулян В.К.

19 ноября 2014 года между ИП Карагулян В.К. и ООО "Погрузчик.су" был заключен договор аренды недвижимости N02/14ар, согласно условиям которого арендодатель - ИП Карагулян В.К. обязалась передать арендатору - ООО "Погрузчик.су" во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: город Санкт-Петербург, Коломяжныйпроспект, дом 10, литер С: склад общей площадью 545, 5 кв.м. и временное складское здание площадью 1227, 3 кв.м.

Согласно п. 5.1 договора, арендная плата устанавливалась в виде фиксированного платежа в размере ... руб. в месяц.

В силу п. 7.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки в размере 0,065 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно актов приема-передачи нежилого помещения от 19 ноября 2014 года, арендодатель передал, а арендатор принял склад и временное складское здание.

Ответчиком было оплачено по указанному договору ... руб.

04 февраля 2015 года между ООО "Погрузчик.су" и ИП Карагулян В.К. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости N ... ар от 19.11.2014 года, согласно условиям которого пункт п. 5.1 договора аренды принимается в следующей редакции: арендная плата с 19 ноября 2014 года устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ... руб., за месяц.

Излишне уплаченная за первые три месяца арендная плата в размере 1 ... руб. засчитывалась в счет оплаты аренды в последующие месяцы.

Из пункта 2 дополнительного соглашения следует, что во всем остальном, не предусмотренном настоящим соглашением, стороны руководствуются условиями договора аренды недвижимости от 19.11.2014 года.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец заявил, что данное дополнительное соглашение Карагулян В.К. не подписывала.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

По заключению почерковедческой экспертизы от 18 января 2017 года, проведенной экспертом 111 главного государственного центра судебно-медицинских и криминалистических экспертиз, ответить на вопрос, кем, самой Карагулян В.К. или иным лицом выполнена подпись от ее имени в дополнительном соглашении от 04 февраля 2015 года, не представилось возможным.

В судебном заседании представителем ответчика не оспаривалось, что в настоящее время арендная плата ими не выплачивается.

Удовлетворяя исковые требования Налбадяна (Карагуляна) К.С. частично, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст.12 , 56 , 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, с учетом проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы, признав ее относимым, допустимым и достаточным доказательством по делу, поскольку эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, суд первой инстанции исходя из того, что истцом не представлено достоверных и бесспорных доказательств того, что Карагулян В.К. не подписывала дополнительное соглашение от 04 февраля 2015 года, следовательно соглашение было подписано самой Карагулян В.К.

Поскольку представителем ответчика не оспаривалось, что в настоящее время арендная плата ООО "Погрузчик.су" не выплачивается, с учетом условий дополнительного соглашения , в материалы дела стороной ответчика представлен расчет задолженности по арендной плате, который за период с 06 сентября 2015 года по 05 сентября 2016 года составляет ... руб.

При этом, при расчете ответчик исключил свою задолженность за аренду временного складского помещения площадью 1227,3 кв.м. , полагая его самовольным строением.

Суд первой инстанции, согласившись с таким расчетом ответчика, пришел к выводу о том, что задолженности ответчика перед истцом по договору аренды составляет 738 492 ,00 руб.

Кроме того, установив несвоевременное перечисление ответчиком арендной платы за период с 06 сентября 2015 года по 26 августа 2016 года суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 170 887, 04 руб.

Определив ко взысканию указанные суммы, суд первой инстанции применяя положения ст. ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 452 ГК РФ, учтя при этом существенное нарушения стороной ответчика условий договора аренды, а также то, что соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, признал договор аренды расторгнутым с 11 августа 2016 года.

Судебная коллегия частично соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции.

Так, в апелляционной жалобе истец указывает на нарушение судом норм материального права при определении размера подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца размера задолженности по договору аренды, неустойки.

С данными доводами суд апелляционной инстанции соглашается.

Налбандян (в настоящее время носит фамилию Карагулян) К.С. в порядке наследования после умершей 14.02.2015г. Карагулян В.К. является собственником нежилого здания (склада) по адресу: ... общей площадью 545,5кв.м., кадастровый номер ... а так же земельного участка площадью 4433 кв.м., на котором расположен склад и временное складское здание площадью 1227,3 кв.м. с инвентарным номером ... (Свидетельство о праве на наследство по закону от ... , записи регистрации в ЕГРН от 09.11.2015г. N ... - ...

19.11.2014 г. между ИП Карагулян В.К. и ООО "Погрузчик.су" был заключен договор аренды недвижимости N ... , согласно условиям которого, арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, д.10, литер С:

- склад, общей площадью 545,5кв.м. (кадастровый номер ... );

- временное складское здание площадью 1227,3кв.м. (инвентарный номер ... ).

Согласно п.5.1. Договора, арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ... рублей в месяц, и вносится не позднее пяти дней до начала очередного месяца (п.5.2.).

По актам приема-передачи нежилого помещения от ... , арендодатель передал, а арендатор принял склад и временное складское здание, являющиеся предметом Договора аренды недвижимости N02/14ар от 19.11.2014г.

ООО "Погрузчик.су" пользуется арендованными объектами недвижимости по настоящее время, Акт возврата арендованной недвижимости не составлялся.

Из условий подписанного ответчиком дополнительного соглашения размер платежей подлежащих выплате по арендной плате с 19.11.2014 г. по 25.08.2016 г. составляет ... руб. Х21 месяц = ... руб.

При этом , оплата по Договору аренды недвижимости N02/14ар от 19.11.2014г. производилась ответчиком в следующем размере:

21.11.2014г. - ... рублей;

09.12.2014г. - ... ;

17.12.2014г. ... ,00рублей;

19.01.2015г. ... 0рублей.

Всего ... руб.

С учетом оплаченной суммы, задолженность составляет ответчика перед истцом составила ... руб. ( ... руб. - ... руб.)

В связи с изложенным, размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате - ... , определенный судебным решением, не основан на материалах дела.

Соответственно и размер неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы, предусмотренный п.7.2. договора аренды определен не верно.

Исходя из оплаченной ответчиком арендной платы в размере ... рублей, период оплаты без просрочек составляет 9 месяцев 18 дней ( ... руб. / ... в месс.), то есть до ...

Срок внесения арендной платы определен: не позднее пяти дней до начала очередного месяца (п.5.2. договора).

Поэтому, размер неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы в размере ... от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.2. Договора аренды) за период с 27.08.2015г. по 25.08.2016г. составит 298 870 руб. согласно расчету представленному истцом, который был судебной коллегией проверен и признан арифметически верным не противоречащим материалам дела и собранным по делу доказательствам.

Таким образом, судебная коллегия находит что оспариваемое решение суда в части взыскания задолженности по договору аренды заключенному между ИП Карагулян В.К. и ООО "Погрузчик. су", неустойки за несвоевременное внесение платежей, постановленос нарушением норм материального права , поэтому его следует изменить , увеличив сумму взыскиваемой задолженности по арендной плате до ... руб. , сумму неустойки до ... руб. как о том указал истец в своих пояснениях к апелляционной жалобе

В иной части решение Мещанского районного суда г. Москвы следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылки ответчика на то, что складское здание площадью 1227,3 кв. м. является самовольной постройкой , судебной коллегией приняты быть не могут, так как их доказательств материалы дела не содержат.

Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене либо изменению решения быть не могут, поскольку были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, направлены на иное толкование норм права и оценку добытых судом доказательств, надлежащая оценка которым дана в решении суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 , 329 , 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение МЕЩАНСКОГО районного суда г. Москвы от 10 апреля 2017 года изменить в части взыскания задолженности по договору аренды увеличив ее до ... руб., в части взыскания неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы увеличив ее до ... руб.; в остальной части решение Мещанского районного суда г. Москвы от 10 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Налбадяна (Карагуляна) К.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: