Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 ноября 2017 г. по делу N 33-33065/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Лебедевой И.Е., Артюховой Г.М.,

при секретаре Илюткиной О.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С., представителя ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батуриной А.Ю. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ.года, которым постановлено:

иск Строгановой Е.А. удовлетворить. Признать за Строгановой Е. А. право собственности на 0,0162 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., на втором этаже, комната N ... (лотN ... ), расположенное по адресу: ... , с прекращением обременения в виде залога на указанное имущество.

Право собственности на указанные нежилые помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛА:

Истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просил признать право собственности на долю в размере 0,0162 в помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., на втором этаже, комната N ... (лотN ... расположенное по адресу ... , с прекращением обременения в виде залога на указанное имущество, поскольку истцом внесены денежные средства по предварительному договору с ООО "Мира" в сумме 356 065, 80 долларов США в счет последующего заключения с ответчиком договора купли-продажи апартамента с проектным номером ..(лот N ... ), общей (ориентировочной) площадью 74,6 кв.м, расположенного на 2 этаже здания по вышеназванному адресу. Срок заключения основного договора - не позднее 5 дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ.Истцом полностью исполнены обязательства по внесению денежных средств, тогда как ответчик уклонился от их исполнения со своей стороны.

Истец Строганова Е.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель по доверенности Гугаев А.А. в судебном заседании суда первой инстанции полностью поддержал исковые требования, уточнив иск в части размера доли в помещении, на которую истец просит признать право собственности.

Представитель третьего лица ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по изложенным в письменных возражениях доводам.

Представитель ответчика ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве в судебное заседание суда первой инстанции своего представителя не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не заявили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановленовышеуказанное решение, об отмене которого просят конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Вирфель Ж.С., представитель ответчика ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. по доводам апелляционных жалоб и дополнений к ней, указывая, что решение постановленос нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N ... от ДД.ММ.ГГГГ.ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Вирфель Ж.С.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ.конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Чураков А.А.

Представитель ответчика ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы подержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец Строганова Е.А. и её представитель по доверенности Гугаев А.А. в заседание судебной коллегии явились, возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по доводам письменных возражений, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО "МИРА", конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Чураков А.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве в заседание судебной коллегии не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки и доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционные жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ.между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи апартаментов под проектным номером ... (лот N ... ) общей (ориентировочной) площадью 74,6 кв.м., согласно условиям которого установлена обязанность сторон подписать основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец исполнил обязательства по предварительному договору, перечислив ответчику сумму 356065,80 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ, что подтверждено платежными документами от ДД.ММ.ГГГГ ... - 9394195,60 руб., ДД.ММ.ГГГГ ... - 1000000 руб., ДД.ММ.ГГГГ ... - 500000руб.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Строгановой Е.А. и признании за ней права собственности на 0,0162 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., на втором этаже, комната N ... (лотN ... ), расположенное по адресу: ...

Удовлетворяя исковые требования Строгановой Е.А., суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При этом суд первой инстанции установил, что ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Установив, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, суд первой инстанции отметил, что привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", содержит все существенные условия, определенные этим Законом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Закона РФ от 07 февраля 1992г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу, что несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд первой инстанции произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.

Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя ответчика ПАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", суд первой инстанции руководствовался ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ.N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

В связи с изложенным, суд первой инстанции посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства.

В связи с удовлетворением требований истца о признании права собственности на 0,0162 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., на втором этаже, комната N ... (лотN ... ), расположенное по адресу: ... , судом постановленоо погашении записи о регистрации права собственности ООО "МИРА" на указанное нежилое помещение, в части, соответствующей долям в праве собственности на указанное помещение, признанным решением суда за истцом Строгановой Е.А.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, постановлены с нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Положения Закона об участии в долевом строительстве направлены на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон устанавливает запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом. Законом также предусмотрены специальные, повышенные требования к застройщикам, а также содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требования о его государственной регистрации.

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено в п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из определения, содержащегося в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, что не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально определенными характеристиками.

Кроме того, по существу градостроительное законодательство предъявляет одинаковые публичные требования к строительству зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) и реконструкции объектов капитального строительства. Так, застройщик имеет право осуществлять реконструкцию при наличии разрешения на строительства, полученного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию ( статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе не содержится.

Жилищное законодательство также не исключает создание многоквартирного дома путем проведения реконструкции в отношении объекта недвижимости.

Аналогичные выводы содержатся в определении Конституционного Суда РФ от

26.04.2016 N 814-О согласно которому понятие договора участия в долевом строительстве, приведенное в ч асти 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ направлено на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не исключает из предмета регулирования Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для реконструкции многоквартирного дома и возникновением у них права собственности на создаваемые в таком доме жилые помещения.

Следует учесть, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ N "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникающие при возведении самовольной постройки.

Таким образом, в предмет доказывания по делу входило установление обстоятельств того, производилась ли реконструкция спорного дома в установленном законом порядке либо нет.

Из материалов дела следует, что ООО "МИРА" с ДД.ММ.ГГГГ.является собственником нежилого помещения площадью 4 614,8 кв.м. по адресу: ... , кадастровый (или условный) номер ...

То есть объект с условным номером ... уже существовал на момент заключения между ООО "МИРА" и Строгановой Е.А. предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательства, свидетельствующие, что после заключения предварительного договора со Строгановой Е.А. производилась реконструкция данного объекта, которая привела к изменению параметров объекта расположенного по адресу: ... , кадастровый (или условный) номер ... , материалы дела не содержат.

Поскольку объект с условным номером ... существовал на момент заключения предварительного договора между ООО "МИРА" и Строгановой Е.А., доказательства, свидетельствующие, что с данным объектом произведена реконструкция, изменившая его технические параметры материалы дела не содержат, как не содержат материалы дела доказательств осуществления реконструкции данного объекта в установленном законом порядке, то при таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения к сложившимся правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, предварительный договор между ООО "МИРА" и Строгановой Е.А., как содержащий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества является ничем иным, как договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По договору купли-продажи недвижимой вещи, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора ( статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В настоящем случае, предметом договора являются апартаменты, расположенные на втором этаже, по адресу: ... , комната N ... (лотN ... ), общей (ориентировочной) площадью 74,6 кв.м. Доказательства, свидетельствующие, что данное имущество создано в натуре в установленном законом порядке и что данным имуществом владеет ООО "МИРА" отсутствуют.

По договору купли-продажи будущей вещи такой способ восстановления нарушенного права покупателя, как признание права собственности на объект незавершенного строительства отсутствует. Иных правовых оснований для признания за истцом права на 0,0162 доли в праве собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., расположенном на втором этаже, комната N ... (лотN..) по адресу: ...

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая вышеизложенное, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ.отменить, принять по делу новое решение которым в удовлетворении исковых требований Строгановой Е. А. к ООО "МИРА", конкурсному управляющему Вирфель Ж.С., ПАО "Промсвязьбанк" о признании права собственности на долю в размере 0,0162 в нежилом помещении с кадастровым номером ... , площадью 74,6 кв.м., расположенном на втором этаже, комната N ... (лотN ... по адресу: ... , с прекращением обременения в виде залога - отказать.

Председательствующий:

Судьи: