Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-34096/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Антоновой Н.В., Бабенко О.И.,

при секретаре Елисеевой Е.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С., апелляционной жалобе представителя ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батуриной А.Ю. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2016 года в редакции дополнительного решения того же суда от 18 мая 2017 года, которыми постановлено:

Исковые требования Соколовой А.В. удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенный между Соколовой А.В. и ООО "МИРА" договором участия в долевом строительстве.

Признать за Соколовой А.В. право собственности на 0,0029806 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, а именно: этаж 1, часть ком.25.

Право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

В удовлетворении остальной части исковых требований Соколовой А.В. отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "МИРА" к Соколовой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, - отказать.

Прекратить право собственности ООО "МИРА" на нежилое помещение с кадастровым номером ... по адресу: ... , в части, соответствующей долям в праве собственности на указанные помещения, признанные решением суда от 15.12.2016г. по делу 7088/16 за истцом Соколовой А.В. ,

УСТАНОВИЛА:

Истец Соколова А.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "МИРА", и с учетом уточненных исковых требований, просит суд признать за ней право собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, указывая, что на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., который по своей сути является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, приобрела право на получение в собственность приведенного в договоре недвижимого имущества после окончания застройщиком (ООО "МИРА") реконструкции нежилых помещений по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25. Однако в установленные договором сроки ответчиком основной договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом заключен не был, реконструкция объекта не завершена, недвижимое имущество истцу не передано. Истец полагает, что на отношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, поскольку свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества она исполнила и ввиду того, что реконструкция объекта в настоящий момент не завершена, то на основании п.17 Обзора практики рассмотрения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., истец полагает, что он имеет право на получение в собственность доли в объекте незавершенного строительства.

Кроме того, истец указывает, что по ее обращению ООО "БК-Аркадия" проведена оценка, согласно выводам которой наиболее вероятная рыночная стоимость объекта недвижимости - недвижимого имущества, приобретенного истцом, по состоянию на 19.05.2016г. составляет 7 382 220 руб. Указанную стоимость недвижимости истец просит установить суд в отношении спорного недвижимого имущества, признать обязательства истца по оплате приведенной суммы исполненными.

Ответчик ООО "МИРА" обратился в суд с встречным иском к Соколовой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, ссылаясь на нарушения Соколовой А.В. положений п.2.3.2, п.3.2.1 предварительного договора сторон и дополнительного соглашения N 1 к нему, а именно: на неоплату Соколовой А.В. в полном объеме обеспечительного платежа по договору в размере 8 453 335 руб. (покупной цены недвижимого имущества ).

В судебное заседание суда первой инстанции истец Соколова А.В. не явилась, ее представители на основании доверенности Гусятников П.П., Гусятникова П.П. в судебном заседании исковые требования Соколовой А.В. поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали по основаниям, приведенным в первоначальном иске.

Представитель конкурсного управляющего ООО "МИРА" Вирфель Ж.С. на основании доверенности Калинкин А.М. в судебном заседании исковые требования Соколовой А.В. не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в судебном заседании исковые требования Соколовой А.В. не признала, встречные исковые требования поддержала.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановленовышеуказанное решение, об отмене которого просят конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Вирфель Ж.С., представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. по доводам апелляционных жалоб, указывая, что решение постановленос нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N ... Б от 19.08.2016г. ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Вирфель Ж.С.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 09.08.2017г. конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Чураков А.А.

Конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Чураков А.А. в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы ООО "МИРА"" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С. не поддержал.

Представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы подержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Соколовой А.В. отказать.

Истец Соколова А.В. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, в связи с чем судебная коллегия согласно ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Соколовой А.В. по доверенности Гусятников П.П. в заседание судебной коллегии явился, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по доводам письменных возражений, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционные жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения первоначальных исковых требований Соколовой А.В., как постановленное в данной части с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 05.02.2015г. между ООО "МИРА" (продавец) и Соколовой А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2015г. , согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25.

Во исполнение условий предварительного договора в части оплаты общей (продажной) цены недвижимого имущества, истец Соколова А.В. в установленные договором сроки произвела оплату, что подтверждается распоряжением N 2 на разовый перевод от 03.03.2015г. на сумму 1 300 000 руб. от 08.03.2014 г., платежными поручениями от 05.02.2015г. N 1 на сумму 1 712 686,16 руб., от 06.04.2015 года N 01 на сумму 1 284 517,66 руб., от 11.06.2015г. N 32 на сумму 2 569 035,32 руб., от 09.10.2015г. N 1151 на сумму 132 258,03 руб., от 10.11.2015г. N 3341 на сумму 132 258,03 руб., от 10.12.2015г. N 1475 на сумму 132 258,03 руб., от 19.01.2016г. N 1427 на сумму 132 258,93 руб. Оплата общей (продажной) цены апартамента произведена истцом частично в общем размере 7 395 271 руб. 26 коп. (т. 1 л.д.25-32).

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 130 , 131 , 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Закон а РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Соколовой А.В. и признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенного между Соколовой А.В. и ООО "МИРА" договором участия в долевом строительстве, признании за Соколовой А.В. права собственности на 0,0029806 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, а именно: 1 этаж, часть ком.25.

Удовлетворяя исковые требования Соколовой А.В., суд первой инстанции исходил из нижеследующего.

Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При этом суд первой инстанции установил, что ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Установив, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, суд первой инстанции отметил, что привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" , в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" , содержит все существенные условия, определенные этим Законом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 130 , 131 , 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Закон а РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу, что несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем счел требования истца Соколовой А.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд первой инстанции произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.

Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N Н-1/0917-14-2-0 от 18.11.2014г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "МИРА", суд первой инстанции руководствовался ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи , не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

В связи с изложенным, суд первой инстанции посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "МИРА" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства.

В связи с удовлетворением требований истца о признании права собственности на 0,0029806 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, а именно: 1 этаж, часть ком.25, дополнительным решением от 18 мая 2017 года судом постановленоо прекращении права собственности ООО "МИРА" на указанное нежилое помещение, в части, соответствующей долям в праве собственности на указанное помещение, признанным решением суда за истцом Соколовой А.В.

Суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, поскольку не усмотрел совокупности оснований, установленных ст.451 ГК РФ для расторжения договора сторон судом. Также суд указал, что по договору истцом оплачено 7 395 271 руб. 26 коп., недоплата составляет 1 058 064 руб. 19 коп., указанную недоплату ответчик не лишен возможности взыскать с истца путем предъявления самостоятельного иска.

С выводами суда в части удовлетворения первоначального иска Соколовой А.В. судебная коллегия согласиться не может, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда в указанной части, постановлены с нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г. в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2015г., заключенного между ООО "МИРА" (продавец) и Соколовой А.В. (покупатель), стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25. Общая площадь апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.

Согласно п. 1.2 предварительного договора покупатель уведомлен, что недвижимость может быть предоставлена в залог.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 15.10.2015 г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости.

Согласно п. 2.1 предварительного договора общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере 8 453 335, 45 руб. Общая (продажная) цена недвижимости подлежит уточнению сторонами в основном договоре исходя из расчета 169 405,52 руб. за один квадратный метр недвижимости.

Согласно п. 2.2. предварительного договора оплата общей (продажной) цены недвижимости производится покупателем в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 2.3 предварительного договора до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 8 453 335,45 руб. Указанный обеспечительный платеж не является авансом или задатком.

Согласно п.п. 2.3.1, 2.3.2 денежные средства в размере 6 866 239,14 руб. оплачиваются покупателем в срок не позднее 30.06.2015г. Покупателю предоставляется рассрочка на оплату денежных средств в размере 1 587 096,31 руб. на 12 календарных месяцев с 01.10.2015г. Покупатель обязуется осуществлять ежемесячные платежи не позднее 10 числа соответствующего месяца в размере 132 258,03 руб.

Согласно п. 2.4 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате общей (продажной) цены недвижимости, внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем общей (продажной) цены недвижимости и поступления денежных средств на расчетный счет продавца. Стороны пришли к соглашению, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора внесенный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены недвижимости по основному договору.

Согласно п. 2.5 предварительного договора в случае незаключения основного договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

Оплата по предварительному договору в размере 7 395 271,26 руб. произведена истцом Соколовой А.В. согласно распоряжению N 2 на разовый перевод от 03.03.2015г. на сумму 1 300 000 руб. от 08.03.2014г., платежным поручениям от 05.02.2015г. N 1 на сумму 1 712 686,16 руб., от 06.04.2015 года N 01 на сумму 1 284 517,66 руб., от11.06.2015г. N 32 на сумму 2 569 035,32 руб., от 09.10.2015г. N 1151 на сумму 132 258,03 руб., от 10.11.2015г. N 3341 на сумму 132 258,03 руб., от 10.12.2015г. N 1475 на сумму 132 258.03 руб., от 19.01.2016г. N 1427 на сумму 132 258,93 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 12.07.2016г. ООО "МИРА" является собственником нежилого помещения площадью 16 714,4 кв.м. по адресу: ... , кадастровый (или условный) номер ... В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк".

Как усматривается из материалов дела, заявленное Соколовой А.В. требование о признании за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, а именно: 1 этаж, часть ком.25, основано на предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенным между ООО "МИРА" и Соколовой А.В. Истец указывает, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, чем нарушены ее права.

Также из материалов дела следует, что в порядке обеспечения исполнения обязательств ООО "МИРА" по кредитному договору 18.11.2014г. между ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "МИРА" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N ... , согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог помещение (нежилое) общей площадью 16714,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер ... , по адресу: ... Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 21.11.2014г.

Выводы суда о том, что сложившееся между истцом и ООО "МИРА" отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

Сведения о том, что в отношении спорного объекта недвижимости имела место реконструкция в целях создания многоквартирного дома с апартаментами, в материалах дела отсутствуют. На момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи за ООО "МИРА" уже было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 16714,4 кв.м., кадастровый номер: ... , расположенное по адресу: ...

Также являются ошибочными выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" договора об ипотеке N ... от 18.11.2014г., как не соответствующего положениям ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005г.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенный между ООО "МИРА"" и Соколовой А.В., не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ( статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора ( статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества ( пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являются необоснованными.

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенного между ООО "МИРА" и Соколовой А.В., стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25.

Между тем, право собственности ООО "МИРА" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости - недвижимое имущество, находящееся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25, в установленном законом порядке не регистрировалось.

Согласно выписки из ЕГРП за ООО "МИРА" зарегистрировано право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 16714,4 кв.м., подвал, 1, антресоль 1-ого этажа, 2, 3, 4, 5,6, антресоль 6-ого этажа, выход на кровлю, номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 20; антресоль 6-го этажа - комнаты с 1 по 23; этаж выход на кровлю - комнаты с 1 по 3,5,6; подвал - комнаты с 1 по 3; этаж 1 - комнаты с 1 по 34,36; этаж 2 - комнаты с 1 по 30; этаж 3 - комнаты с 1 по 30; этаж 4 - комнаты с 1 по 30; этаж 5 комнаты с 1 по 30; этаж 6 - комнаты с 1 по 16, 16а, с 17 по 27 ; этаж 7 комнаты с 1 по 26, адрес (местонахождение) объекта: ... , кадастровый номер: ... ; право собственности зарегистрировано 14.08.2013г.

В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - недвижимое имущество, находящееся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, этаж 1, часть ком.25, создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.

Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно условиям предварительного договора при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора внесенный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты общей (продажной) цены недвижимости по основному договору.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.

С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Соколовой А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2015г., заключенного между Соколовой А.В. и ООО "МИРА", договором участия в долевом строительстве, признании за Соколовой А.В. права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 49,9 кв.м, а именно: 1 этаж, часть ком.25, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, решение суда в части удовлетворения первоначального иска Соколовой А.В. не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Соколовой А.В. в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "МИРА" Вирфель Ж.С. о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "МИРА" к Соколовой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, основанием для отмены решения суда в указанной части служить не могут, поскольку основаны на неверном применении и толковании норм материального права.

Как установлено выше, заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, при этом приобретатель имущества до заключения основного договора уплатил продавцу существенную часть цены недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах правовых оснований для расторжения заключенного между сторонами договора, поименованного как предварительный, по заявленным ООО "МИРА" основаниям, не имеется.

Решение суда в части отказа в удовлетворения встречного иска ООО "МИРА" к Соколовой А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "МИРА" Вирфель Ж.С. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2016 года в редакции дополнительного решения того же суда от 18 мая 2017 года в части удовлетворения исковых требований Соколовой А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ... , - отменить.

Постановить в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Соколовой Анны Владимировны о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ... , - отказать.

В остальной части решение Савеловского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2016 года - оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: