Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-34098/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Максимовой Е.В.,

судей Антоновой Н.В., Бабенко О.И.,

при секретаре Елисеевой Е.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Антоновой Н.В.

гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С., представителя ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батуриной А.Ю. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 06 декабря 2016 года, которым постановлено:

Иск Шумского А.А. удовлетворить.

Признать за Шумским А.А. право собственности на 22/1000 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, а именно: 6 этаж, комнаты N 12, N 12а.

Право собственности на указанные доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

Погасить запись о регистрации права собственности ООО "МИРА" на нежилое помещение с кадастровым номером ... по адресу: ... в части, соответствующей долям в праве собственности на указанное помещение, признанным решением суда от 06.12.2016г. по делу N 2-6324/16 за истцом Шумским А.А. ,

УСТАНОВИЛА:

Истец Шумской А.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "МИРА", и с учетом уточненных исковых требований, просит суд признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, указывая, что на основании предварительного договора купли-продажи апартамента от 26.06.2014г., который по своей сути является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, приобрел право на получение в собственность приведенного в договоре апартамента после окончания застройщиком (ООО "МИРА") реконструкции нежилых помещений по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1). Однако в установленные договором сроки ответчиком основной договор купли-продажи апартамента с истцом заключен не был, реконструкция объекта не завершена, апартамент истцу не передан. Истец полагает, что на отношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, поскольку свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости приобретаемого апартамента он исполнил и ввиду того, что реконструкция объекта в настоящий момент не завершена, то на основании п.17 Обзора практики рассмотрения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., истец полагает, что он имеет право на получение в собственность доли в объекте незавершенного строительства.

Истец Шумской А.А. и его представитель по доверенности Заремба А.Г. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "МИРА" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица ПАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещение находится в залоге у банка на основании договора об ипотеке N ... от 18.11.2014г., заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", на правоотношения между ООО "МИРА" и истцом положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяются.

Представитель третьего лица АО "РУССТРОЙБАНК" по доверенности Русанов М.И. в судебном заседании указал, что апартамент находился в залоге у АО "РУССТРОЙБАНК" на основании договора об ипотеке N ... от 28.05.2013г., в настоящее время данная ипотека погашена.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Судом постановленовышеуказанное решение, об отмене которого просят конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Вирфель Ж.С., представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. по доводам апелляционных жалоб, указывая, что решение постановленос нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N ... от 19.08.2016г. ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Вирфель Ж.С.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 09.08.2017г. конкурсным управляющим ООО "МИРА" утвержден Чураков А.А.

Конкурсный управляющий ответчика ООО "МИРА" Чураков А.А. в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы ООО "МИРА"" в лице конкурсного управляющего Вирфель Ж.С. не поддержал.

Представитель третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" по доверенности Батурина А.Ю. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы подержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец Шумской А.А. и его представитель по доверенности Заремба А.Г. в заседание судебной коллегии явились, возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по доводам письменных возражений, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель третьего лица АО "РУССТРОЙБАНК" в заседание судебной коллегии не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки и доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил , в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционные жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 26.06.2014г. между ООО "Мира" (продавец) и Шумским А.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1).

Во исполнение условий предварительного договора в части оплаты общей (продажной) цены апартаментаё истец Шумской А.А. в установленные договором сроки произвел оплату, что подтверждается платежным поручением от 27.06.2014г. N 1 на сумму 18 021 690 руб. (л.д.11).

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 130 , 131 , 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Закон а РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Шумского А.А. и признании за ним права собственности на 22/1000 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, а именно: 6 этаж, комнаты N 12, N 12а.

Удовлетворяя исковые требования Шумского А.А., суд первой инстанции исходил из нижеследующего.

Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, при этом результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с апартаментами, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При этом суд первой инстанции установил, что ООО "МИРА" являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Установив, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции объекта капитального строительства, суд первой инстанции отметил, что привлечение ответчиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Федерального закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" , в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" , содержит все существенные условия, определенные этим Законом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 130 , 131 , 219 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положениями Закон а РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", пришел к выводу, что несмотря на то, что реконструкция апартаментов не окончена, доля в не завершенных строительством (реконструкции) помещениях в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан, в связи с чем счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом при расчете доли истца в праве общей долевой собственности на нежилые помещения суд первой инстанции произвел расчет от общей площади помещений с учетом площади, приходящейся на долю истца.

Отклоняя доводы представителя ответчика ООО "МИРА" и представителя третьего лица ЗАО "Промсвязьбанк" о том, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за истцом, поскольку все помещения находятся в залоге у банка на основании договора об ипотеке N ... от 18.11.2014г. между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира", суд первой инстанции руководствовался ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи , не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

В связи с изложенным, суд первой инстанции посчитал, что сделка между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" по передаче в залог спорного апартамента является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащая приведенным выше положениям законодательства, поскольку спорный апартамент обременен правами истца как участника долевого строительства.

В связи с удовлетворением требований истца о признании права собственности на 22/1000 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, а именно: 6 этаж, комнаты N 12, N 12а, судом постановленоо погашении записи о регистрации права собственности ООО "МИРА" на указанное нежилое помещение, в части, соответствующей долям в праве собственности на указанное помещение, признанным решением суда за истцом Шумским А.А.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, постановлены с нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26.06.2014г., заключенного между ООО "МИРА" (продавец) и Шумским А.А. (покупатель), стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1). Общая площадь апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.

Согласно п. 1.2. предварительного договора покупатель уведомлен, что апартамент на момент подписания договора находится в залоге по договору об ипотеке N ... от 28.05.2013г. с ЗАО "РУСССТРОЙБАНК".

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30 июня 2015 года при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с апартамента.

Согласно п. 2.1 предварительного договора общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере 533 976 долларов США. Общая (продажная) цена апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре исходя из расчета 5 240 долларов США за один квадратный метр апартамента.

Согласно п. 2.2. предварительного договора оплата общей (продажной) цены апартамента производится покупателем в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 2.3 предварительного договора до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 533 976 долларов США. Оплата производится в течение 3-х рабочих дней с даты подписания предварительного договора. Указанный обеспечительный платеж не является авансом или задатком.

Согласно п. 2.4 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 26.06.2014г. в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.

Согласно п. 2.5 предварительного договора в случае незаключения основного договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

Оплата по предварительному договору в размере 18 021 690 руб. произведена истцом Шумским А.А. 27.06.2014г. согласно платежного поручения N 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 12.07.2016г. ООО "МИРА" является собственником нежилого помещения площадью 4 614,8 кв.м. по адресу: ... , кадастровый (или условный) номер 77:09:0004003:967. В отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк".

Как усматривается из материалов дела, заявленное Шумским А.А. требование о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, а именно: 6 этаж, комнаты N 12, N 12а, основано на предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 26.06.2014г., заключенным между ООО "МИРА" и Шумским А.А. Истец указывает, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, чем нарушены его права.

Также из материалов дела следует, что в порядке обеспечения исполнения обязательств ООО "МИРА" по кредитному договору 18.11.2014г. между ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "МИРА" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N Н-1/0917-14-2-0, согласно которому залогодатель передает залогодержателю в залог помещение (нежилое) общей площадью 4 614,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер 77:09:0004003:967, по адресу: ... Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 21.11.2014г.

Выводы суда о том, что сложившееся между истцом и ООО "МИРА" отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

Сведения о том, что в отношении спорного объекта недвижимости имела место реконструкция в целях создания многоквартирного дома с апартаментами, в материалах дела отсутствуют. На момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи за ООО "МИРА" уже было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 4 614,8 кв.м., кадастровый номер: ... , расположенное по адресу: ...

Также являются ошибочными выводы суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Мира" договора об ипотеке N ... от 18.11.2014г., как не соответствующего положениям ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, не является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005г.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости от 26.06.2014г., заключенный между ООО "Мира" и Шумским А.А., не зарегистрирован в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю ( статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора ( статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества ( пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, являются необоснованными.

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26.06.2014г., заключенного между ООО "МИРА" и Шумским А.А., стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора апартамент, находящийся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1).

Между тем, право собственности ООО "МИРА" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1), в установленном законом порядке не регистрировалось.

Согласно имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2013г. за ООО "МИРА" зарегистрировано право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 4 614,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, выход на кровлю, номера на поэтажном плане: этаж выход на кровлю - комнаты 1, 2; этаж 1 - комнаты с 1 по 5, 7, 8, с 11 по 18; этаж 2 - комнаты с 1 по 13; этаж 3 - комнаты с 1 по 13; этаж 4 - комнаты с 1 по 13; этаж 5 - комнаты с 1 по 13; этаж 6 - комнаты с 1 по 13; этаж 7 - комнаты с 1 по 13; адрес (местонахождение) объекта: ... , кадастровый номер: ... , на основании Акта приема-передачи имущества учредителя, вносимого в оплату долей в уставном капитале ООО "МИРА" от 14.02.2013г.; протокола собрания учредителей ООО "МИРА" от 14.02.2013г. N 1 (л.д.13).

В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ООО "МИРА" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамент, находящийся по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, 6 этаж, комната 12,12а (Лот 1), создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.

Полученные ответчиком по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно дополнительному соглашению N 1 от 26.06.2014г., в случае заключения основного договора между сторонами внесенный по настоящему договору обеспечительный платеж подлежит зачету в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.

С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Шумского А.А. о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером ... по адресу: ... , соответствующей апартаменту (помещению), расположенному по адресу: ... , общей (ориентировочной) площадью 101,9 кв.м, а именно: 6 этаж, комнаты N 12, N 12а, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 06 декабря 2016 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Шумского А.А. к ООО "МИРА" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, расположенном по адресу: ... , - отказать,

Председательствующий:

Судьи: