Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 октября 2017 г. по делу N 33-36476/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Вьюговой Н.М., Мареевой Е.Ю.

при секретаре Сусловой Д.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ермиловой В.В.

дело по апелляционной жалобе представителя Валинуровой Г.Р. - Рябовой А.А.

на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 26 октября 2016 г.,

которым постановленов удовлетворении Валинуровой Гаи Раифовны к ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства отказать,

установила:

Валинурова Г.Р. обратилась в суд с иском к ЖСК "Новые Черемушки, 8", АО "Строительное управление N 155" о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, просила признать за ней право собственности на долю в размере 4930/28446052 в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: ***, в виде квартиры, расположенной на 7 этаже секции 3, условный номер 2, ориентировочной площадью 49,3 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец пояснила, что постановлением Правительства Москвы от 4 июня 1996 г. N480 "О комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ)" принято решение о проведении комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек за счет привлеченных инвестиций, Префекту ЮЗАО г.Москвы поручено проводить распределение жилой и совместно с Москомимуществом нежилой площади между участниками строительства по объектам реконструкции и нового строительства в рамках программы комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек в соответствии с заключенными договорами и контрактами, согласованными в установленном порядке с Департаментом муниципального жилья и Москомимуществом. В целях реализации указанного постановления был заключен Генеральный договор о совместной деятельности по комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ г.Москвы) от 21 февраля 1997 г. N45/97-И, между Префектурой ЮЗАО г.Москвы и ЗАО "Строительное управление N 155" (АО "СУ-155") был заключен Инвестиционный контракт от 13 января 1999 г. N04/99-И, согласно которому инвестор обязуется профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: (а) жилых домов по адресу: ***, 2,3,4,5,6,7,8,9 общей площадью ориентировочно 120 833 кв.м, в том числе жилого дома по индивидуальному проекту корп.8 - 40 000 кв.м, (б) детского сада (корп.10) на 140 мест и школы (корп.11) на 844 места. Распределение долей жилых помещений, предусмотрено контрактом в соотношении: 30% - Префектуре ЮЗАО г.Москвы, 70 % - в собственность ЗАО "СУ-155". Распоряжением Правительства Москвы от 13 октября 2009 г. N2678-РП "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 10-С района Новые Черемушки" принятым в соответствии с постановлением правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении" принято решение продлить ЗАО "Строительное управление N155" срок строительства жилого дома по адресу: ***, до 1 января 2012 г., исключить из предмета инвестиционного контракта строительство школы по адресу: ***. Распоряжением Правительства Москвы N766-РП от 4 декабря 2012 г. "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 13 октября 2009 г. N2678-РП" в п.1 слова до 1 января 2012 г. были заменены словами до 7 октября 2013 г. и внесены изменения в соотношение машиномест объекта (20% - в собственность г.Москвы, 80 % - в собственность ЗАО "СУ-155"). Распоряжением Правительства Москвы от 30 апреля 2014 г. N 214-РП ЗАО "СУ-155" был продлен срок строительства и ввода в эксплуатацию (второй этап реализации инвестиционного проекта) жилого адресу: ***, до 31 декабря 2015 г. Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 20 400 кв.м, предоставленном ЗАО "СУ-155" на период проектирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса по договору краткосрочной аренды земельного участка N М-06-508549 от 4 декабря 2006 г. в редакции дополнительного соглашения N М-06-501 от 26 мая 2010 г. на основании разрешения на строительство N RU77101000-006122 от 7 июня 2011 г. жилого дома 26-30-34 этажей, общей площадью 62 750 кв.м по строительному адресу: ***. 27 апреля 2011 г. между ЗАО "Строительное управление N155" и ЖСК "Новые Череремушки,8" был заключен договор инвестирования NСУ-ЖСК/НЧ8. 14 января 2012 г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-155 и Компания", действующим от имени ЖСК "Новые Черемушкн,8" и Валинуровой Г.Р. был заключен договор об участии в ЖСК N102011/Ж01170, согласно условиям которого в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье пайщик вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: ***, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности права на оформление в собственность жилого помещения в виде отдельной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 7 этаже, секция 3, условный номер 2, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 49,3 кв.м. Срок окончания строительства жилого дома, предусмотренный договором, не позднее декабря 2013 г. В соответствии с п.2.1 указанного договора общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры, составляет 6 754 100 руб., включает в себя вступительный взнос, в размере 675 410 руб., паевой взнос в размере 6 078 690 руб., ежегодные членские взносы в размере 3 000 руб. Обязательства по оплате выполнены пайщиком своевременно, надлежащим образом и в полном объеме. Вместе с тем, истец лишена возможности оформить спорное имущество в собственность, поскольку ответчиками не исполнена обязанность по подготовке необходимых документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности. Отсутствие регистрации права собственности истца на спорное имущество влечет нарушение прав истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Дополнительные гарантии восстановления или осуществления нарушенных прав истца ответчики в настоящее время предоставить не могут. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства не имеет возможности иначе, чем на основании судебного акта. Требование о признании права на долю в праве общей долевой собственности заявлено истцом в связи с обстоятельствами фактического прекращения АО "СУ-155" строительства объекта за пределами предусмотренного срока ввода дома в эксплуатацию и многочисленными заявлениями, поданными в Арбитражный суд г.Москвы о признании АО "СУ-155" несостоятельным (банкротом). Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеется обоснованный риск причинения значительного ущерба истцу в связи с включением квартиры в конкурсную массу в рамках дела о банкротстве и реализацией кредиторам предшествующих очередей. Поскольку истец надлежащим образом и в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, она была вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств, вправе требовать защиты своих прав, путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте по адресу: ***, в виде квартиры, расположенной на 7 этаже секции 3, условный номер 2, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 49,3 кв.м. При отсутствии разрешения на ввод дома в эксплуатацию нет законных оснований заявлять требования о признании права собственности на квартиру, так как объектом незавершенного строительства как объектом недвижимости признается незавершенное строительством здание или сооружение. До завершения строительства объект недвижимости не может быть признан зданием или сооружением. Соответственно, у объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости не может быть помещения как объекта недвижимости. С юридической точки зрения выделить в составе объекта незавершенного строительства отдельные помещения как объекты недвижимости невозможно.

Стороны в судебное заседание не явились.

Судом постановленоуказанное выше решение, об отмене которого с удовлетворением иска просит представитель Валинуровой Г.Р. - Рябова А.А.

В заседание суда апелляционной инстанции представители ответчиков и третьих лиц не явились. О времени и месте судебного заседания они извещались надлежащим образом. Ходатайств об отложении рассмотрения дела от указанных лиц не поступало. О причинах неявки представителей сообщено не было. Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167, 327 ГПК РФ, сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что строительство жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***, осуществляется на основании инвестиционного контракта от 13 января 1999 г. N04/99-И, заключенного между Префектурой ЮЗАО г.Москвы и ЗАО "СУ-155" на основании постановления Правительства Москвы от 4 июня 1996 г. N480 "О комплексной реконструкции квартала 10С Новых Черемушек (ЮЗАО)" с учетом дополнительных соглашений.

27 апреля 2011 г. между ЗАО "Строительное управление N 155" (инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом "Новые черемушки,8" (соинвестор) заключен договор инвестирования N СУ-ЖСК/НЧ8, предметом которого является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ***. Согласно п.2.2 указанного договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию инвестиционного объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены договором, соинвестор приобретает право требования на результат инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир в жилом доме по адресу: ***, при условии внесения соответствующего инвестиционного взноса. Перечень квартир, передаваемых соинвестору по результатам инвестиционной деятельности, в соответствии с п.2.3 договора определяется актом о результатах реализации договора с указанием технических и идентификационных характеристик, из состава квартир, указанных в Приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. П.2.5 договора определен ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - декабрь 2013 г. Согласно п.5.1 договора в качестве результата инвестиционной деятельности соинвестор (привлеченных им третьих лиц) получает право требования на конкретные квартиры в инвестиционном объекте, в отношении которых соинвестором был внесен инвестиционный взнос.

14 января 2012 г. между товариществом на вере (коммандитное товарищество) "СУ N155 и Компания", являвшемся поверенным и действовавшим от имени ЖСК "Новые Черемушки, 8", и Валинуровой Г.Р. в целях удовлетворения потребностей истца в жилом помещении был заключен договор об участии в ЖСК N102011/Ж01170 . В соответствии с п.1.5 договора после завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения истцом обязательств по внесению паевого взноса в полном объеме, она приобретает право на оформление в собственность квартиры в жилом доме по строительному адресу: ***, расположенной на 7 этаже этого дома, секция 3, условный номер 2, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех площадей 49,3 кв. м. Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома согласно п.1.6 договора - не позднее декабря 2013 г. П.1.7 договора предусмотрено, что срок, указанный в п.1.6 договора может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту). Согласно п.2.1 договора общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком для получения квартиры, составляет 6 754 100 руб., включает в себя вступительный взнос, в размере 675 410 руб., паевой взнос в размере 6 078 690 руб. Положениями п.3.1.2 договора предусмотрено, что ЖСК обязуется в срок не позднее 30 рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого помещения, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.

Свои обязательства по договору Валинурова Г.Р. выполнила в полном объеме, оплатив предусмотренные договором взносы, что подтверждается платежным поручением и справкой ЖСК "Новые Черемушки,8" (л.д.23-24).

В ходе реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по указанному выше адресу инвестором АО "СУ-155" получено положительное заключение Мосгорэкспертизы от 6 апреля 2011 г. N 54-П2/10МГЭ на проектную документацию, Мосгорстройнадзором выдано разрешение на строительство от 7 июня 2011 г. N *** со сроком действия до 1 января 2012 г. Из ответа Префектуры ЮЗАО г.Москвы (л.д.193-196) усматривается, что вопрос продления срока реализации данного инвестиционного проекта рассмотрен на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы 20 февраля 2014 г., по результатам рассмотрения принято решение о продлении срока реализации инвестиционного проекта до 31 декабря 2015 г., Москомархитектурой 6 октября 2015 г. на указанный объекта выдано ГПЗУ, статус договора аренды земельного участка как действующий подтвержден, разрешение на строительство будет получено после утверждения проекта в МГЭ. 30 июня 2016 г. выдано разрешение на строительство N*** сроком действия до 31 декабря 2016 г. (л.д.228-229).

Таким образом, утверждение суда первой инстанции о том, что спорный объект не является объектом незавершенного строительства, поскольку надлежащим образом не оформлено право на земельный участок, разрешение на строительство не продлевалось, не состоятельно и не соответствует материалам дела.

АО "СУ-155" до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Кроме того, судом установлено, что 18 марта 2016 г. (после обращения истца с иском) в отношении застройщика АО "СУ-155" введена процедура банкротства - наблюдение.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции также указал на то, что между ЖСК и Валинуровой Г.Р. сложились правоотношения, основанные на договоре участия в кооперативе, которые законодательством об участии в долевом строительстве не регулируются, договором участия в кооперативе не предусмотрена возможность передачи истцу в собственность доли в объекте незавершенного строительства.

Между тем, данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пу.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.1 ст.129 Жилищного кодекса РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке эксплуатацию (п.3 ч.2 ст.1).

П.1 ст.130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей на момент возникновения спорных отношений и на момент рассмотрения дела судом первой инстанции. Ст.40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства. При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с ч.3 ст.55 Конституции РФ конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 данного Кодекса, а способы защиты - в ст.12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу ст.ст.11,12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, одним из таких способов является признание права. На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно п.3 ст.3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст.24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Учитывая положения приведенных выше нормативных актов, вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе требовать признания за ней права на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку правоотношения сторон основаны договоре участия в жилищно-строительном кооперативе, является ошибочным.

Также как не основаны на приведенных нормах материального права, подлежащих применению при разрешении спора, и выводы суда о том, что препятствием к удовлетворению заявленного истцом требования является не сдача дома в эксплуатацию, отсутствие обмеров БТИ, неподписание протоколов распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта.

Исполнение Валинуровой Г.Р. вытекающих из договора об участии в ЖСК обязательств по оплате паевого взноса подтверждено отвечающими требованиям ст.ст.59,60 ГПК РФ доказательствами. Внесение соинвестором ЖСК "Новые Черемушки,8" инвестиционного взноса за спорную квартиру ответчиками не оспаривалось.

Как следует из представленного суду заключения ООО "Инспекционно-контрольная служба "Эксперт сервис", выводы которого ответчиками допустимыми доказательствами не опровергнуты, степень готовности жилого комплекса по объекту незавершенного строительства жилого комплекса по строительному адресу: ***, составляет 51,48%; железобетонные монолитные работы (фундамент, стены наружные/внутренние капитальные, перекрытие/покрытие, лестничные площадки и марши) в секции N 3 выполнены полностью (л.д.89)

Таким образом, учитывая, что Валинурова Г.Р. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде указанной квартиры.

С учетом изложенного обжалуемое решение подлежит отмене на основании п.п.2,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ с вынесением в соответствии со ст.328 ГПК РФ нового решения об удовлетворении исковых требований Валинуровой Г.Р.

Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 26 октября 2016 г. отменить.

Иск Валинуровой Гаи Рифовны удовлетворить. Признать за Валинуровой Гаей Раифовной право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: ***, в виде квартиры, расположенной на 7 этаже, секция 3, условный номер 2, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 49,3 кв.м.

Председательствующий

Судьи