Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2017 г. по делу N 33-8597/2017

судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.,

судей Мищенко О.А., Акульшиной Т.В.,

при секретаре Сусловой А.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,

дело по апелляционной жалобе истца ******** В.А. на решение Нагатинского районного суда г.Москвы от ******** года, которым постановлено:исковые требования ******** В.А. к ******** А.А. о признании договора купли-продажи нежилых помещений частично недействительным, применении последствий недействительности сделки - взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от ******** года, заключенный между ******** А.А. и ******** В.А., в части продажи нежилых помещений N **, комнаты **, **-**, **, **, общей площадью **** кв.м., расположенных по адресу: ****************,

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать в пользу ******** В.А. с ******** А.А. судебные расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей,

установила:

******** В.А. обратился в суд с иском к ******** А.А. о признании договора купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от ******** года, заключенного между сторонами, недействительным в части продажи нежилых помещений N ****, комнаты **, **-**, **, **, общей площадью **** кв.м., расположенных по адресу: ************************, имеющих общую площадь *** кв.м, применении последствий недействительности сделки, взыскании в качестве неосновательного обогащения денежных средств в размере ******** руб. ** коп., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ******** г. по ******** г. в размере ******** руб. ** коп., с дальнейшим их начислением в порядке ст.395 ГК РФ по средней ставке банковского процента по вкладам физических лиц, существующей в месте жительства кредитора, начиная с ******** г. по день полной уплаты задолженности, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере ******** руб. ** коп. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ******** года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи (далее - Договор). Согласно данному договору истец купил у ответчика нежилые помещения, расположенные на * этаже здания по адресу: ***************, а именно - помещения N *** комнаты **, **-**, **, **, назначение нежилое, условный номер ******, имеющие общую площадь **** кв.м, помещения N *** комнаты *-**, назначение нежилое, условный номер *******, имеющие общую площадь ***** кв.м. Впоследствии Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от ******** года по делу N ******** вынесенным по делу N ********, установлено, что помещения N *** комнаты **, **-**, **, **, назначение нежилое, условный номер ********, по адресу: **************** являются общим имуществом, как предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Ссылаясь на указанное решение, из мотивировочной части которого следует, что помещения N ** комнаты **, **-**, **, ** на четвертом этаже являются общими, истец предъявил исковые требования к ответчику о признании договора купли-продажи нежилых помещений частично недействительным как противоречащего п. 2 ст.168 ГК РФ, а также взыскании неосновательного обогащения, в качестве применения последствий недействительности сделки, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании представитель истца ******** А.С., поддержал исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ******** И.Н. и ******** Е.В. в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в возражениях на иск, ссылаясь, в частности на то, что ответчик до заключения указанного договора осмотрел отчуждаемую недвижимость, изучил экспликации, выданные Восточным ТБТИ N * г. Москвы, и ему были известны ее качественные характеристики и правовой режим. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по г. Москве ******** года, в тот же день истцу выдано свидетельство о праве собственности на приобретенные по Договору объекты недвижимого имущества, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ********. ******** года ответчик передал, а истец принял нежилые помещения, являющиеся предметом Договора, какие-либо претензии у истца к ответчику по договору отсутствовали, о чем имеется отметка в передаточном акте, подписанном сторонами ******** года. Таким образом, обязательства сторон по Договору были исполнены надлежащим образом и в полном объеме.

Представители третьих лиц ОАО "Московский кредитный банк", ОАО "Страховое общество газовой промышленности", извещались судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причине неявки в суд не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит истец ******** В.А. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав истца ******** В.А., его представителя ******** А.С., представителя ответчика ******** А.А. ******** Е.В., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося ответчика и третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.

Судом установлено, что по договору купли-продажи нежилых помещений с использованием кредитных средств от ******** года, заключенным между сторонами, истец приобрел у ответчика в собственность:

- помещения N *** комнаты **, **-**, **, **, назначение нежилое, условный номер ********, имеющие общую площадь **** кв.м, по адресу ****************

- помещения N *** комнаты *-**, назначение нежилое, условный номер *****, имеющие общую площадь ******** кв.м, по адресу ************************.

Согласно п. * указанного договора цена за помещения составила ******* рублей, которые выплачены продавцу покупателем в полном объеме, что подтверждается распиской от *** года.

Вступившим в законную силу Постановлением Девятого арбитражного суда N ******** от ******** г. по делу N ******** по спору между ИП ******** Л.Э. и ИП ******** В.А. установлено, что в силу ст.249 ГК РФ о расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, ст. 290 ГК РФ об общем имуществе квартир в многоквартирном доме, и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" помещение N ***, ком. **, **-**, **, ** по адресу **************** является общим имуществом с момента продажи собственником четвертого этажа части помещений, как предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения).

В силу п.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

После вступления в силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда истцом было получено Уведомление о том, что право собственности на нежилое помещение N ***, комнаты **, **-**, **, ** по адресу: **************** , общей площадью **** кв.м в ЕГРП не зарегистрировано.

Право собственности истца на другое приобретенное по Договору нежилое помещение N **, комнаты *-**, условный номер ******** по адресу **************** общей площадью **** кв. м. зарегистрировано в ЕГРП ******** г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Свидетельство **** N ***** о государственной регистрации права, запись регистрации N ****************.

В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, то при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома (здания) независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в котором истец приобрел спорное помещение, по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст.289, 290 ГК РФ. В силу применения норм закона по аналогии собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец приобрел у ответчика спорное нежилое помещение, которое является общедолевой собственностью как других лиц - сособственников основных нежилых помещений в здании, так и самого истца.

Пунктом 1 ст.166 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, было установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статья 168 ГК РФ в применимой редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании п 1. ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п.2, ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении применяются поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Установив, что заключенная сделка купли-продажи, в части продажи истцу нежилых помещений N ***, комнаты **, **-**, **, ** по адресу **************** , общей площадью *** кв.м, совершена с нарушением закона (ст.ст. 289, 290 ГК РФ) и прав третьих лиц - собственников помещений в здании , суд первой инстанции пришел к выводу, что сделка в указанной части ничтожна.

Вместе с тем, в удовлетворении требований истца о применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения судом отказано. При этом суд исходил из того, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными,

пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Исходя из этого, суд указал, что денежная сумма, которую в порядке применения реституции должен возвратить истцу ответчик, равна денежной сумме, которую в свою очередь должен возвратить ответчику истец в качестве стоимости приобретенного им имущества, обязательства могут быть прекращены зачетом, а потому неосновательное обогащение у ******** А.А. отсутствует.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что в силу принятых судебных постановлений и примененных в делах норм ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, спорные нежилые помещения на момент совершения сделки не могли находиться в собственности продавца и поэтому они не могут быть возвращены в его собственность, что делает невозможной двустороннюю реституцию, так как спорное имущество принадлежит сособственникам здания. В этом случае применимы нормы о взыскании неосновательного обогащения в качестве последствия недействительности сделки.

Судебная коллегия находит указанные доводы обоснованными.

В силу положений п. 2 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что спорное имущество не может быть возвращено отчуждателю (в данном случае ******** А.А.), поскольку в силу закона является общим долевым имуществом, предназначенным для обслуживания более одного помещения здания, а следовательно принадлежит иным лицам (сособственникам помещений здания), один из которых (******** Л.Э.) инициировал и выиграл судебный спор, после чего государственная регистрация права собственности истца на спорные помещения была аннулирована.

В такой ситуации, когда констатировано, что имущество, приобретенное истцом по договору купли-продажи фактически принадлежит долевым сособственникам здания, в силу чего не могло быть ему отчуждено продавцом, следует применять по аналогии норму о неосновательном обогащении при истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения (п. 2 ст. 1103 ГК РФ), а вывод суда об обратном не основан на законе.

Вместе с тем, судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения как такового.

Так, в заключенном между сторонами договоре купли-продажи нежилых помещений от ******** года поименованы

- помещения N *** комнаты **, **-**, *, ** назначение нежилое, общей площадью ***** кв.м.

- помещения N *** комнаты *-**, назначение нежилое, общей площадью **** кв.м.,

которые в п. * договора поименованы как единый объект - "предмет залога", продающийся за единую цену ******** рублей.

При таких данных, следует принять во внимание пояснения ответчика, согласно которым при заключении договора стороны понимали, что помещения N *** комнаты **, **, **, ** назначение нежилое, общей площадью *** кв.м. являются общим имуществом сособственников офисных помещений здания и отдельно цену этого объекта не определяли, цена определена только исходя из стоимости офисных помещений - помещения N ** комнаты *-***, назначение нежилое, общей площадью *** кв.м.

Указанные доводы логичны, истцом не опровергнуты и подтверждаются представленными суду отчетами об оценке АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса", согласно которым рыночная стоимость помещения N *** комнаты *-**, назначение нежилое, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ******** **************** по состоянию на ******** года (округленно) составляла ******** рублей (т. * л.д. **-***), а рыночная стоимость помещения N *** комнаты **, **-**, **, ** назначение нежилое, общей площадью ******** кв.м. - ****** рублей (т. * л.д. ***-***).

Поскольку фактически помещения N *** комнаты *-**, площадью ******** кв.м. представляют собой офисные помещения, а помещения N *** комнаты **, **-**, **, ** - вспомогательные (четыре уборные, две умывальные, лестницу и три коридора), судебная коллегия признает обоснованной и правомерной позицию ответчика о том, что оплата от истца получена фактически за проданные офисные помещения, а спорные вспомогательные помещения отдельно не оценивались и стоимость метра вспомогательных помещений не может соответствовать стоимости основных помещений.

В договоре цена за каждое помещение не указана.

С учетом того, что согласно отчетам оценщика, стоимость помещения N *** комнаты *-**, назначение нежилое, общей площадью ******** кв.м. на дату продажи составляла ******** рублей, стоимость помещения *** комнаты **, **-**, **, ** назначение нежилое, общей площадью **** кв.м. - ******** рублей, а истцом по договору ответчику было уплачено в общей сложности ******** рублей, то неосновательного обогащения на стороне ответчика в связи с выбытием в настоящее время вспомогательных помещений из собственности истца не усматривается.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции принято правильное по существу решение, которое отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Нагатинского районного суда г.Москвы от ******** года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ******** В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи