Решение Московского городского суда от 08 сентября 2017 г. по делу N 3а-1621/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Кривич Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1621/2017 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" обратилось 17 августа 2017 г. в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере * руб. * коп. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 мая 2017 г. NР-1001/17, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Иола", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 27 июня 2017 г. N51-11494/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Закиров Т.И., действующий по доверенности, поддержал заявленные административные исковые требования, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных отв етчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - Агафонова С.С., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей административных истца, ответчиков, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником земельного участка площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6 марта 2015 г.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." методом массовой оценки. Поскольку административный истец является собственником указанного земельного участка и оплачивает земельный налог, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения земельного налога на земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. N791-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб. * коп. Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 2 июня 2017 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 27 июня 2017 г. N51-11494/2017 административному истцу отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., административный истец представил суду отчет об оценке от 18 мая 2017 г. NР-1001/17, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Иола". Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет * руб.

В ходе рассмотрения дела административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения , в которых указали на несоответствие предоставленного отчета об оценке объекта от 18 мая 2017 г. NР-1001/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рассмотрев замечания на отчет оценщика в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о их необоснованности по следующим обстоятельствам:

- по пункту 1 замечаний. Действительно, в разделе "Основные факты и выводы" (страница 4 отчета) оценщиком допущена техническая ошибка в указании даты оценки "1 января 2014 г.", тогда как необходимо было указать "1 января 2016 г.". Вместе с тем, непосредственно все расчеты по определению величины рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком произведены на актуальную дату - 1 января 2016 г. Следовательно, данная ошибка не повлияла на расчеты и правильность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г.;

- по пункту 2 замечаний. В рамках сравнительного подхода оценщиком приняты четыре объекта-аналога, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. Даты предложения по данным объектам-аналогам "май и август 2015 г.". При этом оценщик пришел к обоснованному выводу, что указанная дата предложений является актуальной на дату оценки, поэтому корректировку не произвел. Суд читает несостоятельными ссылки административных ответчиков на данные Компании RRG , поскольку сведения указанной компании приведены в отношении офисных помещений, тогда как предметом оценки является земельный участок;

- по пункту 3 замечаний. В рамках сравнительного подхода оценщиком в отношении принятых объектов-аналогов правомерно произведена корректировка на местоположение, так как объект аналог N4 расположен между Садовым кольцом и ТТК, а другие аналоги 1-3 между ТТК и МКАД. Корректировка произведена с учетом арендных ставок по классам объектов аналогов;

- по пункту 4 замечаний. В рамках сравнительного подхода, поскольку объект- аналог N2 является условно свободным от застройки, а другие объекты-аналоги N1, N 3, N4 имеют объекты капитального строительства и оснащены инженерными коммуникациями, оценщик обоснованно применил корректировку на оснащенность участка, вследствие этого отсутствует необходимость на применение корректировки на наличие ГПЗУ;

- по пункту 5 замечаний. В рамках доходного подхода оценщик применил справочник УПСС КО-ИНВЕСТ "Общественные здания-2016" для условий строительства в Московской области. При этом оценщик правомерно применил корректировку на различия в уровне цен для различных регионов с учетом класса конструктивной системы (Москва, тип КС-4) (страница 70 отчета), поэтому замечания в этой части несостоятельны;

- по пункту 6 замечаний. В рамках доходного подхода оценщик при определении валового дохода исходит из того, что на рассматриваемом участке располагается современный административный объект бизнес центра класса В. При этом оценщик на странице 68 отчета приводит обоснование такого выбора, в частности указывается, что оцениваемый земельный участок предназначен для размещения учреждений и организаций просвещения, однако анализ рынка недвижимости Москвы не выявил предложения продажи земельных участков с таким видом использования, поэтому оценщик принял решение определить рыночную стоимость объекта, исходя из наиболее распространенного и функционально наиболее близкого вида разрешенного использования - под общественно-деловую застройку. Указанное соответствует требованиям пункта 22 "г" ФСО N7;

- по пункту 7 замечаний. В рамках доходного подхода оценщик при определении потенциально валового дохода предполагает, что он может быть определен от сдачи в аренду офисных помещений бизнес-центра, поэтому и определяет его исходя из произведения арендной платы на арендопригодную площадь объекта;

- по пункту 8 замечаний. В рамках доходного подхода оценщик при определении действительного валового дохода использует коэффициент недозагрузки при сдаче в аренду объектов офисной недвижимости в 35,8%. При этом оценщик приводит в отчете (страница 73) основания применения данного коэффициента, указывается, что на время первичной рекламной компании услуг по аренде показатель для офисов класса В в пределах ТТК в 17,9% применяется в удвоенном размере 35,8%;

- по пункту 9 замечаний. При согласовании результатов в рамках двух подходов, оценщик правомерно применил корректировку на вид разрешенного использования земельного участка с использованием актуальных данных на конец 4 квартала 2015 г., опубликованных на портале Статриэлт. В отчете приведен скриншот сайта (страница 79 отчета).

На основании изложенного и в соответствии с положениями статей 59-62 Кодекса административного судопроизводства РФ суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что отчет об оценке от 18 мая 2017 г. NР-1001/17, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Иола", соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано оценщиком на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Л ицо, составившее отчет о рыночной стоимости, по уровню своего образования, квалификации, членства в саморегулируемой организации оценщиков отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Административными ответчиками не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайство о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что отчет об оценке от 18 мая 2017 г. NР-1001/17, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Иола", является надлежащим доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. в размере * руб.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г., является законным и подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 2 июня 2017 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, поскольку указанные органы государственной власти и местного самоуправления не являются надлежащими административными ответчиками по данному административному делу, так как не утверждали результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляют функции по государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что административный истец оплатил государственную пошлину в размере * руб. по платежному поручению N18590 от 20 июля 2017 г. Поскольку в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины для подачи юридическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет * руб., суд на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ считает необходимым возвратить административному истцу излишне уплаченную государственною пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N18590 от 20 июля 2017 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества "Российские железные дороги" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью * кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2016 г.

Датой обращения открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве считать 2 июня 2017 г.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в удовлетворении а дминистративного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве.

Возвратить открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" излишне уплаченную государственную пошлину для подачи административного искового заявления в размере * руб. по платежному поручению N18590 от 20 июля 2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова