Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 ноября 2017 г. по делу N 33-7975/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи А.И.Малкова,

судей Ю.И.Донцовой и Л.В.Синельниковой,

при секретаре Н.В.Рассейно, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 13 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Галузиной Татьяны Витольдовны к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании незаконной начисленной задолженности по арендной плате и по встречному иску Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к Галузиной Татьяне Витольдовне о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи А.И.Малкова, объяснения представителя Т.В.Галузиной по доверенности Т.И.Бесаева, просившего в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Т.В.Галузина обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация МО Оренбургский район) о признании незаконной начисленной задолженности по арендной плате, указав, что 24 октября 2013 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: (адрес); категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства; срок аренды установлен с 24 октября 2013 года по 13 декабря 2016 года. На обращение о продлении аренды земельного участка ей было разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в случае, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Также дополнительно было сообщено, то по состоянию на 06 декабря 2016 года за ней числится задолженность по арендной плате и пени в размере 235.541,37 руб., из них 14.883,35 рублей - пеня. Между тем согласно пункту 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок был установлен в размере 12.561,93 руб. Она свои обязательства по оплате аренды в соответствии с условиями договора выполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими квитанциями. Ответчик же, изменив арендную плату в одностороннем порядке без заключения с ней какого-либо дополнительного соглашения, нарушил условия заключенного договора аренды земельного участка. На основании изложенного просила признать незаконной начисленную ответчиком задолженность по договору аренды земельного участка N18/42 от 24 октября 2016 года в размере 235.541,37 руб., и взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 5.555,41 руб.

Администрация МО Оренбургский район обратилась со встречным иском к Т.В.Галузиной о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что на момент заключения договора аренды земельного участка N18/42 от 24 октября 2013 года размер арендной платы определялся в соответствии с постановлениями Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 года N530-п и от 16 октября 2009 года N537-п, которые с 01 марта 2015 года были признаны утратившими силу в связи с принятием постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N110-п. Вновь принятым постановлением была определена формула расчета арендной платы, а Решением Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года, принятым во исполнение данного постановления, были утверждены новые ставки арендной платы за пользование земельными участками. Так, согласно пункту 2.1 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года ставка арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства), стала составлять 15% от его кадастровой стоимости. В соответствии с вновь утвержденными ставками арендатору Т.В.Галузиной был произведен перерасчет размера арендной платы, по результатам которого задолженность ответчика за период с 24 октября 2013 года по 06 декабря 2016 года составила 220.658,02 руб. 18 ноября 2016 года Т.В.Галузина обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, в ответ на которое Администрацией МО Оренбургский район было предложено погасить имеющуюся задолженность по договору. Однако указанная задолженность арендатором до настоящего времени не погашена. На основании изложенного Администрация МО Оренбургский район просила взыскать с Т.В.Галузиной задолженность по арендной плате по договору N18/42 от 24 октября 2013 года в размере 235.541,37 руб., в том числе: 220.658,02 руб. - основной долг, 14.883,35 руб. - пени за период с 15 ноября 2014 года по 16 ноября 2016 года.

В последующем Администрация МО Оренбургский район уточнила обоснование встречного иска, указав, что перерасчет размера арендной платы был произведен в соответствии с Решением Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года, которым ставка арендной платы как за пользование земельным участком, предназначенным для малоэтажной застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных и садовых домов) (пункт 2.1 приложения), так и за пользование земельным участком, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 2.2 приложения), была определена в размере 15% от его кадастровой стоимости. Решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года, вступившим в законную силу 16 февраля 2017 года, пункт 2.1 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года был признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу 16 февраля 2017 года. Вместе с тем предоставленный Т.В.Галузиной в аренду земельный участок имеет двойной вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства. Поскольку пункт 2.2 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года недействительным не признавался, размер задолженности арендатора по арендной плате, исчисленный исходя из ставки в размере 15%, является верным.

В судебном заседании представитель Т.В.Галузиной по доверенности Т.И.Бесаев первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика Администрации МО Оренбургский район по доверенности Т.В.Глянько просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации МО Оренбургский район, в иске Т.В.Галузиной отказать, встречный иск удовлетворить.

Решением суда иск Т.В.Галузиной удовлетворен в части: суд признал незаконными действия Администрации МО Оренбургский район по начислению Т.В.Галузиной арендной платы по договору аренды земельного участка N18/42 от 24 октября 2013 года в размере, основанном на недействующей ставке арендной платы. Встречный иск Администрации МО Оренбургский район также удовлетворен в части: с Т.В.Галузиной в пользу Администрации МО Оренбургский район взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N18/42 от 24 октября 2013 года за период с 24 октября 2013 года по 06 декабря 2016 года в размере 529,39 руб. и неустойка в размере 118,80 руб. В остальной части исковых требований отказано. Этим же решением с Администрации МО Оренбургский район в пользу Т.В.Галузиной взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель Администрации МО Оренбургский район просит решение отменить, не соглашаясь с выводами суда о том, что в данном случае не подлежит применению ставка арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, установленная пунктом 2.2 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года. Кроме того, судом необоснованно произведен расчет неустойки, исходя из размера ключевой ставки Банка Росси в размере 10%, тогда как заключенным сторонами договором аренды размер неустойки установлен в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Так одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, назван принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N110-п был утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, и органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области рекомендовано в срок до 01 сентября 2015 года разработать и утвердить в установленном порядке значения ставок арендной платы согласно пункту 5 Порядка в соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ".

В соответствии с указанным постановлением Решением Совета депутатов МО Оренбургский район от 11 августа 2015 года N602, начиная с 01 сентября 2015 года, были утверждены новые значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район согласно приложению (далее также - приложение).

В частности, пунктом 2.1 приложения ставка арендной платы за использование земельного участка под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов) была определе6на в размере составила 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Тот же размер ставки арендной платы (15%) был установлен и за использование земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 2.2 приложения).

Как установлено судом, постановлением Администрации МО Оренбургский район N3748-п от 24 октября 2013 года Т.В.Галузиной был предоставлен в аренду земельный участок, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: (адрес); категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07 мая 2013 года собственность на указанный земельный участок не разграничена, кадастровая стоимость участка составляет ... руб.

На основании постановления Администрации МО Оренбургский район N3748-п от 24 октября 2013 года между Администрацией МО Оренбургский район, как арендодателем, и А.В.Кадушкиным как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка N18/42 (далее также - договор, договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ... ; срок аренды определен с 24 октября 2013 года по 23 октября 2016 года.

Пунктом 3.4 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным настоящим договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Судом также установлено, что 15 декабря 2016 года арендодателем в адрес арендатора Т.В.Галузиной была направлена претензия N01-30/6411 о погашении задолженности по арендной плате и пени по состоянию на 06 декабря 2016 года в размере 235.541,37 руб.

К претензии был приложен расчет арендной платы, согласно которому, начиная с 01 сентября 2015 года размер арендной платы был произведен исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 2.1 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года в размере 15%.

Вместе с тем решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года пункт 2.1 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года был признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 года N47-АПГ17-1 решение Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года было оставлено без изменения и с указанной даты вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал незаконными действия арендодателя по начислению арендатору арендной платы по договору аренды, исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 2.1 вышеуказанного приложения, который в судебном порядке был признан недействующим.

При этом суд признал несостоятельными доводы Администрации МО Оренбургский район о необходимости применения в данном случае ставки арендной платы, установленной пунктом 2.2 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года для земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка, указав, что изначально земельный участок был предоставлен Т.В.Галузиной именно под строительство индивидуального жилого дома, при этом ведение личного подсобного хозяйства являлось вспомогательным разрешенным использованием предоставленного в аренду земельного участка, что фактически подтверждалось и действиями самой Администрации МО Оренбургский район, которая во всех своих расчетах арендной платы всегда ссылалась именно на пункт 2.1 приложения.

Кроме того, суд указал, что ставка арендной платы, установленная пунктом 2.2 приложения в размере 15%, также не подлежит применению, поскольку, как и в случае признания недействующим пункта 2.1 приложения, отсутствует экономическое обоснование данной ставки, а ее установление в экономически необоснованном размере также противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Определяя размер задолженности Т.В.Галузиной по арендной плате за 2013 - 2016 годы, суд исходил из ставки арендной платы, установленной вступившим в силу с 01 января 2017 года Решением Совета депутатов МО Оренбургский район от 26 декабря 2016 года N125 в размере 0,72% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом суд исходил из того, что прежние ставки, действовавшие на момент заключения с Т.В.Галузиной договора аренды земельного участка, с 01 сентября 2015 года утратили свою силу, а ставка в размере 15%, установленная с 01 сентября 2015 года пунктом 2.1 приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года, в судебном порядке признана недействующей, как противоречащая закону.

Доводы жалобы Администрации МО Оренбургский район о том, что к предоставленному Т.В.Галузиной в аренду земельному участку подлежит применению ставка арендной платы, установленная пунктом 2.2 приложения к Решению Совета депутатов Оренбургского района N602 от 11 августа 2015 года для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, являлись предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по вышеприведенному обоснованию.

Вместе с тем заслуживают внимания доводы жалобы о необоснованном применении судом ключевой ставки Банка России в размере 10% при исчислении размера подлежащей взысканию с Т.В.Галузиной неустойки, поскольку размер неустойки был согласован сторонами при заключении договора аренды. Так, в пункте 5.1 договора аренды стороны оговорили, что в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России на день исполнения обязательства.

Таким образом, в соответствии с приведенными условиями договора аренды размер неустойки составит 134,72 руб., в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.

В остальной части обжалуемое решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации МО Оренбургский район - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 13 июля 2017 года в части взыскания с Галузиной Татьяны Витольдовны в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области неустойки в размере 118 рублей 80 копеек изменить, постановив взыскания с Галузиной Татьяны Витольдовны в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области неустойку в размере 134 рублей 72 копеек.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: