Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 ноября 2017 г. по делу N 33-8266/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Берко А.В.

судей Мясникова А.А., Бостанова Ш.А.

при секретаре судебного заседания Тациевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Букиной А.С.

на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 16 августа 2017 года,

по гражданскому делу по иску Букиной А.С. к Пенкиной Н.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Букина А.С. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к Пенкиной Н.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств.

Свои требования мотивировала тем, что между Букиной А.С. и Пенкиной Н.В. заключён договор купли-продажи недвижимости от 26.08.2014г.

По условиям договора продавец передал покупателю в собственность, то есть продал, а покупатель принял от продавца, то есть купил 1/2 долю жилого дома и земельный участок, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ...

Недвижимость состоит из жилого дома площадь - 106 кв.м., литер А, этажность - 1; земельного участка площадь - 550 кв.м.

Согласно п. 4 договора, продавец обязался передать покупателю недвижимость, качество которой соответствует договору купли-продажи недвижимости.

Однако данное обязательство продавцом не было исполнено надлежащим образом.

Во время предпродажного осмотра жилого дома не было обнаружено никаких видимых технических недостатков, дефектов, которые могли бы препятствовать его использованию по прямому назначению, однако впоследствии, при непосредственной эксплуатации данной недвижимости, истцом были выявлены существенные недостатки, которые возникли до передачи жилого дома Букиной А.С., и не были оговорены продавцом Пенкиной Н.В. ни в устной, ни в письменной форме, что также вытекает из содержания договора купли-продажи, заключённого сторонами.

Истец проживает одна, с момента приобретения указанной движимости, то есть с 26.08.2014 и до настоящего времени она испытывает постоянные неудобства, связанные с невозможностью её проживания и использования данного домовладения, особенно в зимнее время, из-за неправильно установленного газоснабжения и водоснабжения.

Согласно акту N 9214 периодической проверки и очистки дымовых и вентиляционных каналов от 21.01.2016, дымовые и вентиляционные каналы не могут быть допущены к эксплуатации по причине того, что в котельной установлены туалет и ванна, газовые приборы установлены ненадлежащим образом, ввиду этого подлежат отключению на основании акта и т.д. В соответствии с требованиями СНиП 2.04.08-87 строительные нормы и правила газоснабжение: 6.37: Установку водонагревателей, отопительных котлов и отопительных аппаратов следует предусматривать в кухнях и нежилых помещениях, предназначенных для их размещения и отвечающих требованиям п.п. 6.42 и 6.43, однако в нарушении требований СНиП 2.04.08.-87 котел в данном домовладении установлен в ванной комнате.

Считает, что имеющиеся дефекты качества жилого дома являются существенными по следующим основаниям: они являются опасными для жизни и здоровья, использование жилого дома по назначению невозможно.

Доводы истицы Букиной А.С. подтверждаются заключением судебной строительно-технической экспертизы N 12-С от 31.03.2017.

Экспертом на основании затратного подхода была вычислена ориентировочная стоимость в % от стоимости жилого дома, необходимая для переоборудования системы отопления, горячего водоснабжения и вентиляции, которая составляет 10,17 % от стоимости жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ...

Таким образом, примерная стоимость затрат составляет 127125 рублей.

Просят суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка, заключённый между Букиной А.С. и Пенкиной Н.В. от 26.08.2014, взыскать с Пенкиной Н.В. в пользу Букиной А.С. 1250000 рублей, выплаченных по договору купли - продажи недвижимости от 26.08.2014, взыскать с Пенкиной Н.В. расходы на оплату государственной пошлины в размере 14450 рублей.

Обжалуемым решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 16 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Букина А.С. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла.

Судом первой инстанции и судебной коллегией установлено, что 26.08.2014 между Пенкиной Н.В. и Букиной А.С. заключен договор купли-продажи недвижимости - 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ... и земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ... 1. Согласно договору Пенкина Н.В. передала Букиной А.С. в собственность вышеуказанное недвижимое имущество, указанная недвижимость продана по соглашению сторон за 1250000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 05.09.2014 ... , ... , Букиной А.С. на основании договора купли-продажи недвижимости от 26.08.2014 на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ... и на праве общей долевой собственности 1/2 доля в праве, на жилой дом, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ...

Как видно из материалов дела после приобретения дома были выявлены существенные недостатки, препятствующие проживанию истца в указанном доме. Истцом заявлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 26.08.2014, заключенного между Пенкиной Н.В. и Букиной А.С.

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

При этом, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетний срок является сроком на обнаружение недостатков товара, а не специальным сроком исковой давности, установленным на предъявление требований к продавцу товара, в связи с чем обращение покупателя к продавцу по истечении срока обнаружения недостатков не лишает данного покупателя права на судебную защиту. Поскольку в рамках главы 30 ГК РФ "Общие положения о купле-продаже" не содержится норм относительно срока исковой давности, он составляет три года и исчисляется по общим правилам, то есть с момента обнаружения недостатков товара по правилам ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ, в связи с чем, срок исковой давности не применим.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

31.10.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление (требование) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 26.08.2014, возврате денежных средств, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Согласно акту периодической проверки и очистки дымовых и вентиляционных каналов от 21.09.2016 по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ... , дымовые и вентиляционные каналы не могут быть допущены к эксплуатации до устранения недостатков.

Согласно экспертному заключению N ... от ... в жилом доме, расположенном по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул. ... : устройство систем отопления, горячего водоснабжения и вентиляции не соответствует строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства действующих на территории РФ.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранениям других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара (что в случае отчуждения объектов недвижимого имущества не применимы, поскольку каждый объект недвижимости обладает индивидуальными признаками).

Согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимости от 26.08.2014, продавец передает покупателю недвижимость, качество которой соответствует договору.

В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу, что передача жилого дома продавцом и принятие ее покупателем осуществлена при подписании сторонами настоящего договора, покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества, претензий не имеет и согласна принять его в собственность.

Подписание сторонами текста договора купли-продажи без каких-либо замечаний в данном случае, по смыслу положений ст. ст. 154, 431 ГК РФ, свидетельствует о юридически значимом выражении воли на полное и безоговорочное подтверждение обстоятельств, изложенных в тексте данного документа.

Доказательств, того, что на момент заключения договора Букина А.С. была лишена возможности ознакомиться с приобретаемым объектом не представлено.

В связи с чем, предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи не имеется.

Разрешая спор, суд правильно установилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и пришел обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного решения.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения не имеется.

Руководствуясь ст. 327 - 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 16 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: