Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 ноября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 ноября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация города Ставрополя обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 мая 2017 года N 1732, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке - незаконным, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... в размере 2 482 739 рублей 21 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ... применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19 декабря 2015 года.

В обоснование административного иска административный истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 мая 2017 года N 1732 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: город ... , в размере рыночной его стоимости, установленной в отчете оценщика, в размере 939 000 рублей.

Административный истец полагает оспариваемую рыночную стоимость объекта недвижимости значительно заниженной от его кадастровой стоимости, что нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется, исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2017 года в удовлетворении административных исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Считает решение незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что отчет от 17 апреля 2017 года N 016/2017 об оценке рыночной стоимости магазина не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Из отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объекта недвижимости с использованием: метода сравнительного анализа продаж - в рамках сравнительного подхода; метода прямой капитализации - в рамках доходного подхода.

Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемый объект - магазин, общей площадью 83,4 кв.м, этажность 1, год постройки - 2014 год, физический износ - 40%, является отдельно стоящим зданием, имеет все коммуникации (отопление, водопровод, канализация, электроосвещение).

При расчете рыночной стоимости магазина сравнительным походом в отчете оценщика в Таблице 11 "Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода" (с. 65, 66 отчета) оценщиком в качестве объектов-аналогов N 1, N 4, N 5 взяты торговые помещения, которые не могут являться сопоставимыми с объектом оценки, поскольку они не обладают признаками и свойствами здания (не имеют фундамента, наружных стен, крыши). Соответственно, их стоимость будет значительно ниже стоимости отдельно стоящих зданий.

В отчете указано, что физический износ здания составляет 40%, состояние здания - удовлетворительное. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определен физический износ оцениваемого объекта. Технический паспорт объекта также не приложен к отчету, в связи с чем, невозможно достоверно установить степень физического износа оцениваемого здания и его технические характеристики.

Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. На стр. 69 отчета указано, что информация о состоянии объектов уточнена по телефонам, указанным в объявлениях. Между тем, по всем указанным в скриншотах телефонам, с продавцами связь отсутствует.

По мнению административного истца, оценщиком необоснованно применена понижающая поправка на техническое состояние в размере -19%.

Оценщиком в Таблице 11 отчета необоснованно применена поправка на комиссионные риелторам к объектам-аналогам N 2, N 4 и N 5 в размере -3%, поскольку в объявлениях о продаже данных объектов отсутствуют сведения о продаже их риелторами. В указанной таблице отчета применена понижающая корректировка "поправка на условия сделки (уторгование)" в размере -13 %, используемая для неактивного рынка, в то время, как в Ставрополе активный рынок. В связи с чем оценщиком применена корректировка для неактивного рынка, в отчете не указано.

Применяя доходный подход и определяя ставку предложения за кв.м арендуемой площади оценщиком в Таблице 12 "Расчет рыночной ставки аренды для объекта оценки" оценщиком также в качестве объектов-аналогов N 1, N 2 взяты торговые помещения, которые не могут являться сопоставимыми с объектом оценки по вышеизложенным основаниям, необоснованно применена понижающая корректировка на уторговывание в размере -12%.

Также оценщиком необосновано применение к объекту-аналогу N 2 понижающей поправки на физическое состояние здания -17%.

Таким образом, информация используемая оценщиком при определении рыночной стоимости объекта сравнительным и доходным методами, не соответствует требованиям действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не может быть признана достоверной. Необоснованные выводы оценщика привели к получению недостоверного результата о цене объекта недвижимости.

Размер налога на имущество физических лиц определяется, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории муниципального образования - город Ставрополь, затрагивает права такого муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 26:12:021803:578 в размере 2 482 739,21 рублей не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Росресстра по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, заинтересованное лицо Аветисову И.А., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Исходя из системного анализа статей 399-401 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего кодекса.

К объектам налогообложения, в частности, отнесены иные здания, строения, сооружения, помещения (п. 6 ч. 1 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 402 НК РФ).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Законом Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса приводит понятие объектов капитального строительства, под которыми понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В настоящее время государственный кадастр недвижимости содержит информацию о земельных участках и расположенных на них объектах как об отдельных объектах недвижимости. Подобным образом в качестве самостоятельных объектов прав эти объекты рассматриваются и действующей системой регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками (земельный налог - глава 31 НК РФ) и объектами, расположенными на них (налог на имущество физических лиц - глава 32 НК РФ).

Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. Поскольку двойного налогообложения одного и того же объекта быть не должно, при оттенке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения также должны разделяться стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, которые принято называть улучшениями земельного участка, или объемами капитального строительства, то есть объектами, которые создаются в результате осуществления строительной деятельности.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Аветисовой И.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание, с кадастровым номером ... , наименование - магазин, общей площадью 83,4 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: город ...

Гандылян С.М, при обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

При рассмотрении заявления Аветисовой И.А. принимали участие 2 члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), член комиссии Григорьева И.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю).

Заседание комиссии являлось правомочным, поскольку на нем присутствовало более половины ее членов.

Из листа голосования членов Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все члены комиссии проголосовали "за". Таким образом, решение принято большинством голосов.

Оформление и содержание отчета об оценке N 016/2017 от 17 апреля 2017 года, составленный ООО "ТРАЙКО", соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным стандартам оценки.

Оценщик, определяя стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером ... , установили вычел стоимость земельного участка, расположенного под ним.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости предоставлялись оценщику. Физические характеристики объекта приведены верно.

В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники информации, копии материалов и распечаток, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, имеются. Содержащаяся в них информация в тексте отчета не искажена, использована верно.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: