Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 05 декабря 2017 г. по делу N 33-8944/2017

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Гудожникова Д.Н.

судей Баранцевой Н.В., Гавриленко Е.В.

при секретаре Бессарабове Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского поселения Междуреченский к Петровой Елене Ильиничне о расторжении договора аренды земельного участка, обязанности освободить земельный участок,

по апелляционной жалобе Администрации городского поселения Междуреченский на решение Кондинского районного суда от 24 августа 2017 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения Междуреченский к Петровой Елене Ильиничне о расторжении договора аренды земельного участка, обязанности освободить земельный участок отказать.".

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., судебная коллегия

установила:

Администрация городского поселения Междуреченский (далее администрация г.п. Междуреченский) обратилась в суд с иском к Петровой Е.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от (дата)(номер) в размере 55 122 руб. 40 коп., в том числе задолженности по арендной плате за (дата) в сумме 37 719 руб. 37 коп., за (дата) и за период второго квартала до (дата) в сумме 17 403 руб. 52 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за (дата) и (дата) в размере 3 695 руб. 57 коп., расторжении договора аренды земельного участка от (дата)(номер)-Ф, обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 0,0202 га, расположенный по адресу: (адрес), от размещенных на нем ограждения, строительных материалов, а также очистить его от мусора.

Требования мотивированы тем, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за земельный участок, предоставленный администрацией Кондинского района под строительство магазина в аренду, по состоянию на (дата) 55 122 руб. 40 коп. за 2-4 кварталы 2016 г., за 1 квартал и за апрель 2017 года. Пени за несвоевременное внесение арендной платы составляют 3 695 руб. 57 коп. Строительство магазина не ведется длительное время. Срок действия разрешения на строительство от (дата) закончился (дата), продление срока разрешения на строительство законом не предусмотрено. На территории земельного участка расположено недостроенное строение из фундаментных бетонных блоков без окон, дверей, перекрытия, крыши. Также на участке складируется кирпич, бетонные блоки, поддоны остатки профильного железа, брошенный легковой автомобиль. За отведенной территорией находятся металлический вагон, бетонные плиты. Согласно выписок из ЕГРН права на объект либо незавершенный строительством объект не зарегистрированы. Указанные обстоятельства истец полагает существенным нарушением договора ответчиком. С (дата) в соответствии со ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Производство по делу в части исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени прекращено в связи с отказом истца от исковых требований вследствие их добровольного исполнения ответчиком.

В судебном заседании представитель истца Шкляр И.А. исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям. Полагает нецелевым использованием земельного участка ответчиком, предназначенного для строительства магазина. Подтвердила, что права арендодателя по договору аренды земельного участка с ответчиком Петровой Е.И. администрации г.п. Междуреченский от администрации Кондинского района не переданы. Однако, все полномочия по распоряжению земельными участка на территории г.п. Междуреченский силу закона предоставлены истцу.

Ответчик Петрова Е.И. исковые требования не признала. В возражения против иска указала, что до (дата) она на основании полученного разрешения на строительство осуществляла строительство магазина на арендованном земельном участке, срок разрешения на строительства 5 месяцев был явно недостаточен для завершения строительства, в связи с чем она обращалась в установленном порядке за его продлением, однако получила отказ с предложением оформить новое разрешение на строительство. Подтверждает, что на арендованном участке возведен фундамент и первый этаж нежилого здания, частично выложенный кирпичом до уровня первого этажа, уложено перекрытие из бетонных плит, подготовлены необходимые строительные материалы для ведения строительства и бетонные плиты для оборудования подъезда. До (дата) арендная плата за земельный участок вносилась в установленные сроки. В (дата) в собственном жилом помещении ответчика Петровой Е.И. произошел пожар, в результате которого было существенно повреждено жилище и имущество семьи ответчицы. Из-за необходимости восстановления имущества отсутствовала материальная возможность своевременного внесения арендной платы и строительства магазина.

Судом постановленовышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Администрация городского поселения Междуреченский просит решение суда отменить, удовлетворив уточненные исковые требования. В обоснование апелляционной жалобы указали, что согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшему до 01.03.2015 г., распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялась органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-Ф3 с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ и вступивших в законную силу с 01.03.2015 г., распоряжение названными земельными участками, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Полномочия по распоряжению земельными участками, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения (пункт 3 статьи 3.3. Закона N 137- ФЗ). Ввиду изменения порядка распоряжения земельными участками, права арендодателя по договору аренды земельного участка от 08.09.2011 г. N 96-Ф перешли к администрации городского поселения Междуреченский с (дата) независимо от переоформления договора. Поэтому вывод суда об отсутствии у истца полномочий на данный иск необоснован. Нельзя согласиться и с тем, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Суд, отказывая в расторжении договора аренды, мотивировал тем, что задолженность по оплате была погашена в процессе рассмотрения дела, соответственно к моменту вынесения решения суда, задолженности не было. В свою очередь, погашение задолженности, не исключает как основание необходимое для расторжения договора аренды (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 (ред. от 25.12.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Кроме это, ранее ответчик, так же не вносила плату по договору аренды. Решением Кондинского районного суда от (дата) с Петровой Е.И. была взыскана задолженность 56 674, 23 рубля.

В соответствии с п. 6, п. 4.1.1. Договора, ст. ст. 619, 450 ГК РФ, основанием для досрочного расторжения договора является, в том числе не внесение арендной платы. Данное требование является существенным условием договора. С момента взыскания задолженности ответчиком вновь не исполнялись обязательства по внесению платы, что привело к повторному обращению в суд.

В настоящее время строительство нежилого помещения (магазин) не ведется уже длительное время. Срок действия разрешения на строительство от (дата) закончился (дата). Продление срока разрешения Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрено. С момента окончания срока действия на строительство, ответчик по настоящее время так и не обращался за выдачей нового разрешения. При проведении осмотров, составлении актов по результатам осмотров, ответчик не присутствует, не смотря на письменные уведомления о месте и времени проведения осмотров земельного участка, что так же указывает на отсутствие заинтересованности.

Возражая против доводов апелляционной жалобы ответчик просил решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права по п.п.3. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Кондинского района от (дата) N 1393 "О предоставлении земельного участка в аренду Е.И. Петровой" между администрацией Кондинского района и Петровой Е.И. (дата) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью "данные изъяты" га с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), под строительство магазина, сроком по (дата) (л.д. 9-16).

(дата) при осмотре указанного выше земельного участка специалистами комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кондинского района установлено, что предоставленный Петровой Е.И. в аренду земельный участок огорожен профильным листовым железом, который частично провален. На земельном участке расположено недостроенное строение из фундаментных блоков, которое также частично выложено кирпичом до уровня потолочного перекрытия первого этажа, без оконных и дверных блоков, кровля и перекрытия отсутствуют. На территории земельного участка также производится складирование бетонных блоков, кирпичей, труб, поддонов, остатки профильного листового железа, брошенный кузов от легкового автомобиля. За отведенной территорией размещен штабель бетонных плит, металлический вагон для хранения строительных инструментов и материалов ( л.д. 41-45).

Актом осмотра земельного участка от (дата) подтверждается нахождение земельного участка и объекта капитального строительства в том же состоянии, что и на момент осмотра в (дата). С момента последнего осмотра земельного участка (дата) строительство магазина не ведется (л.д. 36-40).

Задолженность по арендной плате и пени погашена ответчиком в процессе рассмотрения гражданского дела в полном объеме, в связи с чем истец отказался от исковых требований в указанной части.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 450, 615, 619 ГК РФ, ст. 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком Петровой Е.И., а также для возложения обязанности на Петрову Е.И. освободить арендованный земельный участок от размещенных на нем ограждения, строительных материалов, а также очистить его от мусора не имеется, ни по основанию несвоевременного внесения арендных платежей, ни в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора по основаниям несвоевременного внесения арендных платежей не может согласиться по следующим основаниям.

По договору аренды арендодатель в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что если арендатор не вносит плату более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только в судебном порядке.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком условий договора аренды по своевременному внесению арендных платежей и отсутствии законных оснований для его досрочного расторжения. Суд первой инстанции оценил невозможность внесения арендной платы в (дата) ответчиком Петровой Е.И. стечением трудных жизненных обстоятельств, связанных с пожаром в её жилом помещении и уничтожением и повреждением личного имущества.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что предъявляемая к взысканию задолженность по арендной плате, в добровольном порядке погашенная ответчиком в ходе судебного производства, составляла 55 122 руб. 40 коп., и складывалась из задолженности по арендной плате за (дата) в сумме 37 719 руб. 37 коп., за (дата) и за период второго квартала до (дата) в сумме 17 403 руб. 52 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за второй, третий, четвертый кварталы 2016 года и первый квартал 2017 года в размере 3 695 руб. 57 коп.

Претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды получена ответчиком (дата) (л.д. 18-23).

Исковое заявление в суд направлено (дата).

В добровольном порядке задолженность по арендным платежам погашена ответчиком Петровой Е.И. (дата).

Разрешая дело по существу, суд первой инстанции не принял во внимание, что устранение арендатором нарушений договора (погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков) не исключает возможности квалификации просрочки внесения арендной платы в качестве допущенного ответчиком нарушения условий договора, и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора на основании норм статьи 619 ГК РФ.

Соответственно, судебная коллегия приходит к выводу, что факт существенного нарушения договора в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа устранено ответчиком спустя более года в ходе судебного производства после обращения истца в суд за взысканием задолженности, период устранения нарушения арендатором не может относиться к разумным с установленными договором сроками внесения платежей ежеквартально (п. 3 договора).

Таким образом, у арендодателя не возникает обязанности к заявлению повторных требований о расторжении договора с момента уплаты арендатором названного долга в ходе судебного производства, так как данное нарушение устранено ответчиком только при обращении в суд, а не в разумные сроки до обращения истца в судебном порядке за защитой своих прав. Следовательно, истцом не поставлен вопрос о повторной ответственности, что образует право требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Наличие у арендодателя затруднительного материального положения, в том числе вызванного пожаром летней кухни и повреждением имущества, не освобождает от выполнения обязательства по аренде земельного участка. Сведений об инициативах ответчика на изменение условий по оплате арендной платы в адрес истца, заключении дополнительного соглашения, не представлено.

Само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Поскольку допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды является существенным, то истец вправе требовать расторжения договора аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, поскольку содержат основания для отмены состоявшегося по делу решения об отказе в удовлетворении требований истца.

В связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемый земельный участок от размещенных на нем ограждений, строительных материалов, очистить от мусора.

Срок для выполнения мероприятий по освобождению земельного участка в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу является разумным, отвечающим характеру и объему требуемых затрат.

При этом, судебная коллегия также отмечает, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соответственно не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Однако, названное основание не препятствует разрешению требований истца по основанию невнесения арендной платы по договору.

Также, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что иск заявлен органом местного самоуправления, не являющимся стороной по договору аренды земельного участка и не обладающим для этого полномочиями.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу с 01.03.2015 г., в Федеральный закон от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введена статья 3.3, в которой определен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения (пункт 3 статьи 3.3 ФЗ N 137-ФЗ).

Таким образом, в связи и изменением порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права арендодателя по договору аренды земельного участка от (дата)(номер) перешли к администрации городского поселения Междуреченский с (дата).

В рамках ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 600 рублей по требованиям неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кондинского районного суда от 24 августа 2017 года отменить, приняв новое решение.

Исковые требованиям Администрации городского поселения Междуреченский к Петровой Елене Ильиничне о расторжении договора аренды земельного участка, обязанности освободить земельный участок удовлетворить.

Расторгнуть договор (номер) аренды земельного участка от (дата), заключенный между администрацией Кондинского района и Петровой Еленой Ильиничной.

Обязать Петрову Елену Ильиничну освободить в течение месяца со дня вступления судебного решения в законную силу земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью "данные изъяты" га, с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: пгт. (адрес), от размещенных на нем ограждения, строительных материалов, очистить от мусора.

Взыскать с Петровой Елены Ильиничны в доход бюджета городского поселения Междуреченский государственную пошлину в сумме 600 рублей.

Председательствующий: Гудожников Д.Н.

Судьи: Баранцева Н.В.

Гавриленко Е.В.