Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2017 г. по делу N 33-8083/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Берко А.В.

судей Мясникова А.А., Бостанова Ш.А.

при секретаре судебного заседания Тациевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "СМУ - Курорта" Басанько А.И., а также по апелляционной жалобе представителя конкурсного управляющего ООО "Дагэнергобанк" Кокуйкиной Н.М.

на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 14 июня 2017 года,

по гражданскому делу по иску Ивановой Д.О. к ООО "Строительно-монтажное управление курорта" о взыскании неустойки, о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, об освобождении недвижимого имущества от обременения ипотеки в силу закона, и по встречному иску конкурсного управляющего ООО "Строительно-монтажное управление курорта" Басанько А.И. к Ивановой Д.О. о взыскании основного долга и неустойки

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Иванова Д.О. обратилась в суд с иском к ООО "Строительно-монтажное управление курорта" о взыскании неустойки, о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, об освобождении недвижимого имущества от обременения ипотеки в силу закона.

Свои требования мотивировала тем, что 23 марта 2012 года она заключила с ООО "СМУ-курорта", в лице генерального директора Ташимовой Е.А. договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ...

в г.Железноводске. Указанный жилой дом сдан в эксплуатацию на 22 дня позже срока, установлено договором. Согласно Договору, объем финансирования квартиры составил 1502250 рублей. Она оплатила денежные средства в счет финансирования строительства квартиры в размере 950000 рублей, с июня 2014

года произвела попытку оплаты денежных средств по вышеуказанному Договору, однако ООО "СМУ-Курорта" находилось в стадии банкротства. Согласно акта N 24 ввода в эксплуатацию квартиры, строительство законченно и многоквартирный дом сдан в эксплуатацию.

В 2015 году ей стало известно о том, что за ООО "СМУ-Курорта" 16 декабря 2013 года зарегистрировано право собственности на квартиру N 90 в доме N ... по ул. ... в г.Железноводске на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 30 августа 2013

года. Кроме того, 24 января 2014 года зарегистрирована ипотека на указанную квартиру за N ... на основании Договора ипотеки N ... от 20 января 2014 года на срок с 24 января 2014 года по 20 декабря 2016 года, залогодержателем по которому является Дагестанский коммерческий энергетический банк "Дагэнергобанк" (ООО). Имеются также записи о регистрации арестов - N° ... от 01 июля 2014 года и N ... от 01 июля 2014 года на основании постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости от 11 июня 2014 года. В этой связи государственная регистрация перехода права собственности спорной квартиры не может быть осуществлена без разрешения вопроса об освобождении недвижимого имущества от обременения ипотеки и снятия обеспечительных мер.

Таким образом, истец считает, что ответчик в нарушение законных прав и интересов истца Ивановой Д.О. заключил договор ипотеки на недвижимое имущество, квартиру N ... в доме N ... по ул. ... в г.Железноводске.

Ответчику было известно о том, что истец фактически вступил в права владения данной квартирой путём заселения в квартиру расположенную по указанному адресу. В связи с чем, договор N ... от 20 января 2014 года, заключенный между ответчиком ООО "Строительно-монтажное управление курорта" и ООО "Дагэнергобанк" в части обременения квартиры, является ничтожной сделкой.

Просит суд взыскать с ООО "СМУ-Курорта" в свою пользу неустойку в размере 9 088,60 рублей; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "СМУ-Курорта" к Ивановой Д.О. на квартиру N ... в доме ... по ул. ... в г.Железноводске; взыскать с Ивановой Д.О. в пользу ООО "СМУ-Курорта" денежные средства в размере 552250 рублей в счет погашения остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ... г.Железноводск N ... от 23 марта 2012 года; погасить государственную регистрационную запись N ... об ипотеке от 20 января 2014 года на квартиру N ... , расположенную по адресу: г.Железноводск, ул. ... , освободив квартиру от обременения ипотеки в силу закона.

Представитель ответчика конкурсный управляющий ООО "Строительно-монтажное управление курорта" Басанько А.И. подал в суд встречное исковое заявление к Ивановой Д.О. о взыскании основного долга и неустойки.

Свои требования мотивировал тем, что Иванова Д.О. не произвела в полном объёме стоимость оплаты квартиры по договору N ... долевого участия в размере 1502250 рублей. По её утверждению оставшуюся сумму в размере 552250 рублей она не смогла оплатить, в связи с нахождением ООО "СМУ Курорта" в стадии банкротства с июня 2014 года, что не может являться основанием для невыполнения обязательств по договору N ... Истец не представил никаких доказательств невозможности исполнить свои обязательство о внесении денежных средств до 23 марта 2014 года включительно. При этом заявление о признании ООО "Строительно-монтажное управление курорта" банкротом принято судом только 19 ноября 2014 года. В этой связи Иванова Д.О. должна возместить неустойку за пользование денежными средствами в соответствии с п. 4.2 Договора от 23 марта 2012 года ст. 330 ГК РФ в размере 165955,27 рублей, исходя из суммы 602250 рублей. При этом считает требования Ивановой Д.О. о взыскании неустойки в размере 9088,60 рублей необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как истцом не приведены нормативные обоснования. На квитанции к приходному ордеру N 70 долевого участия от 21 апреля 2014 года на сумму 50000 рублей нет подписи, в силу чего, данная квитанция не может являться подтверждением оплаты на указанную сумму.

Просит суд взыскать с Ивановой Д.О. в пользу ООО "СМУ Курорта" основной долг в размере 602250 рублей, неустойку в размере 165955,27 рублей.

Обжалуемым решением Железноводского городского суда от 14 июня 2017 года исковые требования Ивановой Д.О. удовлетворены частично, в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего ООО "СМУ-курорта" Басанько А.И. отказано.

Суд решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "СМУ-Курорта" к Ивановой Д.О. на квартиру N ... в доме ... по улице ... в городе Железноводск; взыскать с Ивановой Д.О. в пользу ООО "СМУ-Курорта" денежные средства в размере 552250 рублей в счет погашения остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома N ... , по ул. ... в г.Железноводске квартиры N ... от 23 марта 2012 года; погасить государственную регистрационную запись N ... об ипотеке от 20 января 2014 года на квартиру N ... , расположенную по адресу Ставропольский край, г.Железноводск, ул. ... , освободив квартиру от обременения ипотеки в силу закона.

В удовлетворении исковых требований в части взыскании неустойки в размере 9 088,60 рублей отказать.

Взыскать с ООО "СМУ-Курорта" в доход бюджета муниципального образования город-курорт Железноводск государственную пошлину в размере 13300,00 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления конкурсного управляющего ООО "Строительно-монтажное управление курорта" Басанько А.И. к Ивановой Д.О. о взыскании основного долга и неустойки, освобождении квартиры от обременения ипотеки в силу закона после полной уплаты задолженности в размере 768205,27 рублей и государственной регистрации перехода права собственности отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО "СМУ-Курорта" в доход бюджета муниципального образования город-курорт Железноводск государственную пошлину за подачу встречного искового заявления в размере 10882,05 рублей.

Обеспечительные меры, принятые определением Железноводского городского суда от 08 июня 2017 года по гражданскому делу о запрете совершать действия, связанные с регистрацией перехода прав на недвижимое имущество - квартиру N ... дома N ... по улице ... в городе Железноводске Ставропольского края - отменить.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "СМУ - курорта" Басанько А.И. просит решение отменить в части удовлетворения требований Ивановой Д.О. о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "СМУ-Курорта" к Ивановой Д.О. на квартиру N ... в доме N ... по ул. ... г.Железноводска. Принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ивановой Д.О. о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "СМУ-Курорта" к Ивановой Д.О. на квартиру N ... в доме N ... по ул. ... г.Железноводска.

В апелляционной жалобе представитель конкурсного управляющего ООО "Дагэнергобанк" Кокуйкина Н.М. просит решение отменить как незаконное и необоснованное и в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу, что 23 марта 2012 года ООО "Строительно-монтажное управление Курорта" (застройщик) в лице генерального директора Ташимовой Е.А. с одной стороны и Ивановой Д.О. (дольщик), с другой стороны, заключили договор долевого участия в строительстве квартиры N ... многоквартирного жилого дома N ... , по ул. ... , в г.Железноводск. В соответствии с договором дольщик Иванова Д.О. приняла на себя обязательства осуществить финансирование строительства квартиры. При этом застройщик ООО "СМУ Курорта" принял на себя обязательства передать дольщику указанную квартиру после ввода указанного многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору, не позднее 30 марта 2014 года. Согласно п. 1.3 договора, переход права собственности на указанную квартиру сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.

Согласно п. 1.2 объём финансирования строительства дольщиком составляет 1502250 рублей, что соответствует стоимости строительства двухкомнатной квартиры, и в соответствии с п. 2.1 договора дольщик вносит денежные средства в безналичном порядке путём перечисления на расчетный счёт застройщика или наличными деньгами путём внесения в кассу 1 502 250,00 рублей до 23 марта 2014 года.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве квартиры N ... многоквартирного жилого дома N ... по ул. ... , в г.Железноводск заключён в письменной форме, подписан сторонами, содержит все условия перехода права собственности.

Во исполнение п. 2.1 договора истцом Ивановой Д.О., в период с 26 марта 2012 года по 02 июня 2014 года внесено в кассу предприятия 950000 рублей. Остальная сумма по договору в размере 552250 рублей не уплачена Ивановой Д.О. по причине приостановления деятельности ответчика ООО "Строительно-монтажное управление Курорта", офис закрыт, местонахождение руководителя Ташимовой Е.А. неизвестно.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО "СМУ-Курорта" 16 декабря 2013 года зарегистрировано право собственности на квартиру N ... в доме N ... по ул. ... в г.Железноводске Ставропольского края на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию N ... от 30 августа 2013 года, N регистрации ...

Спорная квартира фактически передана истцу Ивановой Д.О., которой она в настоящее время пользуется, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию электросчётчика, составленного ООО "Управляющая компания Курорта" г.Железноводск 24 апреля 2014 года, где указано, что в присутствии абонента Ивановой Д.О. в квартире N ... по ул. ... в г.Железноводск, лицевой счёт 19284 установлен электрический счётчик.

Утверждения истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности не опровергнуты ответчиком.

Как следует из правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, спорная квартира N ... , в доме N ... по ул. ... в г.Железноводск, на основании договора ипотеки, заключённого 24 января 2014 года Дагестанским коммерческим энергетическим банком ООО "Дагэнергобанк" с одной стороны и ООО "СМУ-Курорта", в лице Ташимовой ЕА передана в залог залогодержателю ООО "Дагэнергобанк". Данное обстоятельство явилось основанием для объявления запрета на совершение всех регистрационных действий в отношении имущества должника ООО "СМУ-Курорта", в частности на квартиру ... по улице ... , в городе Железноводск Ставропольского края (записи о регистрации арестов: N ... от 01 июля 2014 года и N ... от 01 июля 2014 года).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В данном случае, суд считает сделку, заключение договора ипотеки, заключённого 24 января 2014 года между Дагестанским коммерческим энергетическим банком ООО "Дагэнергобанк" с одной стороны и ООО "СМУ-Курорта", в лице Ташимовой ЕА недействительной (ничтожной) сделкой.

В силу изложенного, требования истца Ивановой Д.О. к ООО "СМУ-Курорта" о государственной регистрацию перехода права собственности, взыскании остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, об освобождении недвижимого имущества от обременения ипотеки в силу закона, суд признаёт обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким мнением суда первой инстанции.

Судебной коллегией установлено, что истцу в 2015 году стало известно о том, что за ответчиком зарегистрировано право собственности и договор ипотеки на спорную квартиру (кадастровый номер ... , собственность ... от 27.01.2016), находящуюся по адресу: г.Железноводск, ул. ... , кв. ... , залогодержателем по которому является ООО "Дагэнергобанк".

В связи с чем, государственная регистрация перехода права собственности спорной квартиры не может быть осуществлена без разрешения вопроса об освобождении недвижимого имущества от обременения ипотеки и снятия обеспечительных мер. С этой целью, суд счел сделку, а именно договор ипотеки N ... от 20.01.2014, заключённый между ООО "Дагэнергобанк" и ООО "Строительно-монтажное управление курорта" недействительной (ничтожной) сделкой.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам о государственной регистрации права из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N ... от 16.01.2014, N ... от 16.01.2014, в отношении спорной квартиры, она никому не заложена, не отчуждена, не сдана в аренду, не обременена сервитутами, в споре и под запрещением не состоит, свободна от любых прав и правопритязаний третьих лиц и т.д.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, которым на момент заключения договора ипотеки являлся ответчик, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от 16.12.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Истец же подтверждает свое право собственности на недвижимое имущество договором долевого участия, определяя сделку действительной, ссылается на фактическое вселение в квартиру и уклонение ответчика от регистрации перехода прав собственности.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Истец утверждает, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, что не подтверждено никакими доказательствами.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации в ЕГРП.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое присутствовало у Банка, и отсутствовало у истца.

В соответствии ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подать заявление о государственной регистрации права должны обе стороны сделки, т.е. обязанность была возложена также на истца, но им не исполнена.

В силу ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Однако, истец, оплатив 950000 рублей, не предпринял действий по прохождению регистрации предусмотренной законом.

Таким образом, если предположить, что договор был заключен и по утверждению истца оплата состоялась, но переход права собственности не зарегистрирован, то возникают следующие последствия: действия по регистрации не завершены, договор признается незаключенным, сторона, исполнившая свои обязательства по договору, а именно оплату квартиры, имеет право потребовать от другой стороны возвратить полученное, как неосновательное обогащение, либо взыскать в порядке регресса.

Следовательно, договор долевого участия между Ивановой Д.О. и ООО "Строительно-монтажное управление курорта" не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию, а исковые требования не подлежат удовлетворению.

Поскольку как установлено в судебном заседании, договор долевого участия в строительстве спорной квартиры не прошел государственную регистрацию, то есть считается не заключенным, то не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования.

С учетом указанных норм материального права и норм процессуального закона вынесенное по делу решение подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 14 июня 2017 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Ивановой Д.О. к ООО "СМУ-Курорта" о взыскании неустойки в размере 9088,60 рублей; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "СМУ-Курорта" к Ивановой Д.О. на квартиру N ... в доме ... по ул. ... в г.Железноводске; взыскании с Ивановой Д.О. в пользу ООО "СМУ-Курорта" денежных средств в размере 552250 рублей в счет погашения остатка по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ... г.Железноводск N ... от 23 марта 2012 года; погашении государственной регистрационной записи N ... об ипотеке от 20 января 2014 года на квартиру N ... , расположенную по адресу: г.Железноводск, ул. ... , освободив квартиру от обременения ипотеки в силу закона отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО "СМУ Курорта" к Ивановой Д.О. о взыскании основного долга в размере 602250 рублей, неустойку в размере 165955,27 рублей отказать.

В удовлетворении апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "СМУ - Курорта" Басанько А.И. отказать.

Апелляционную жалобу представителя конкурсного управляющего ООО "Дагэнергобанк" Кокуйкиной Н.М. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: