Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05 октября 2017 г. по делу N 33-19779/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И..

судей

Мирошниковой Е.Н.

Ягубкиной О.В.

при секретаре

Строгановой М. Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Драгуна С.Ф. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 1 июня 2017 года по делу N2-2494 /17 по иску Драгуна С. Ф. к ООО "Стройкорпорация "Элис" и ООО "Аптекарский" о признании права собственности на долю нежилого помещения, о признании ипотеки прекращенной,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.., объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Драгун С.Ф. (покупатель) 19.02.2015 года заключил с ООО "Стройкорпорация "Элис" (продавцом) предварительный договор купли-продажи NПМ-1398 К/ШО9 в отношении имущества, описанного в п.1.1 договора как доля, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713, в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166-Н, расположенного на отметке -3,3 в жилом доме по адресу: "адрес", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9.771,4 кв.м (с подтвержденной в том же пункте возможностью её изменения), с правом пользования местом N95 (т.1, л.д.11-15).

Пунктами 2.1 и 2.2 данного договора было предусмотрено внесение покупателем обеспечительного взноса в сумме1100 000 руб. с установлением срока уплаты 6.03.2015. Указанная сумма была уплачена истцом 4.03. 2015 года (т.1, л.д.16).

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора основной договор купли-продажи доли подлежал заключению в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку.

Пункт 5.1 договора предусматривал, что по заявлению покупателя продавец предоставляет покупателю право доступа на Автостоянку с момента заключения настоящего договора до момента заключения основного договора с правом выполнения текущего ремонта, но без права произведения перепланировки и переоборудования. Предоставление покупателю права доступа в Автостоянку производится путем подписания сторонами соглашения к настоящему договору при полном исполнении покупателем условий п.п.3.2.1 договора.

Согласно приобщенной к делу выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 09.11.2012 года за ООО "Стройкорпорация "Элис" было зарегистрировано право собственности на помещение N166Н площадью 9.771,4 кв.м по указанному выше адресу ("адрес"), с кадастровым номером N ...

Драгун С.Ф. в декабре 2016 года обратился в Выборгский районный суд с Санкт-Петербурга с требованиями, в которых после уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ просил о признании за истцом права общей долевой собственности в объеме 16994/977140 долей в нежилом помещении по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... ; о признании ипотеки (залога) в отношении нежилого помещения по адресу: "адрес", кадастровый номер N ... , прекращенной (отсутствующей).

В обоснование заявленных требований истец указал, что предусмотренное договором с ООО "Стройкорпорация "Элис" обязательство по оплате, исполненное истцом, свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Истец с момента заключения договора фактически пользуется местом на автостоянке и несет бремя содержания имущества, заключив 5.03.2015 договор на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами с ООО "Радиус".

При этом установленное ответчиком ограничение права собственности на помещение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, переданное впоследствии по договору цессии ООО "Аптекарский" препятствует осуществлению истцом прав собственника - свободному владению долей в праве собственности на имущество.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 1.06.2017 в удовлетворении требований Драгуна С.Ф. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме, считая решение необоснованным, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нормам материального права.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения, находя принятое по делу решение по существу правильным.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 того же постановления разъяснено, что, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Данные разъяснения основаны на положениях ст.555 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С этим также связаны разъяснения, приведенные в пункте 3 того же постановления, согласно которым в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предмет предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности является несогласованным, а договор - незаключенным ввиду отсутствия постановки нежилого помещения на кадастровый учет, указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.).

Данный вывод, по мнению судебной коллегии, не соответствует содержанию предварительного договора купли-продажи и не учитывает в полной мере приведенные выше разъяснения, по смыслу которых индивидуализация объекта может быть осуществлена в том числе путем описания его местонахождения, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, в том числе определённые в соответствии с проектной документацией, при этом в случае спора вопрос о том, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, может решаться на основе доказательств, позволяющих установить действительную волю сторон.

Истцом в апелляционной жалобе правильно указывается, что условия договора между ним и ответчиком достаточно определены и позволяют установить предмет договора, в котором описан адрес объекта, указано нежилое помещение, подлежащее разделу, на части которого должно располагаться машино-место N95; кроме того, это расположение описано на схеме - приложении N1 к договору (т.1, л.д.15).

Однако утверждение истца о том, что в силу договора у него должно было возникнуть право общей собственности (в объеме доли 16994/977140) на всё нежилое помещение 166Н, вступает в явное противоречие с условиями договора, в пункте 1.1 которого в качестве объекта купли-продажи прямо указано нежилое помещение, образуемое в результате разделения помещения 166Н и приведен иной размер доли в праве.

По обстоятельствам дела это согласованное сторонами условие - создание нового объекта недвижимости, доля в праве собственности на который подлежала передаче в собственность покупателя - не наступило.

В пункте 5 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем, представленные по делу доказательства не позволяют достоверно установить, что указанное договоре сторон имущество фактически имеется в натуре, поскольку акт приема-передачи во исполнение договора от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9 сторонами не составлялся, дополнительное соглашение, предусмотренное пунктом 5.1 договора от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9 не заключалось, регистрация права собственности ООО "Стройкорпорация "Элис" на вновь созданный объект недвижимости, указанный в договоре от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9, не производилась.

Факт заключения истцом 15.05.2014 года договора N 95 на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки с ООО "Радиус" не может быть признан достоверным доказательством исполнения продавцом договора от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9, либо создания того имущества, которое указано в договоре от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9, поскольку договор на управление заключен истцом с лицом, не являющимся стороной предварительного договора купли-продажи. Таким образом, данный договор и указанные в нем обязательства в силу положений части 3 ст.308 ГК РФ не создают каких-либо правовых последствий для ООО "Стройкорпорация "Элис".

Вместе с тем, даже при установлении обстоятельств фактического существования имущества, указанного в договоре от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9 признание права собственности не является допустимым способом защиты для истца.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений, право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу пункта 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на долю существующего помещения N166Н (при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности), сопряженное с требованием о передаче объекта.

Заявленное истцом требование о признании права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

В свою очередь, законные основания для удовлетворения требований истца, направленных на оспаривание обременения спорного объекта залогом (ипотекой), отсутствуют независимо от изложенного выше.

В пункте 60 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из данного разъяснения определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора в указанной части является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает в том числе и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Сходная ситуация, когда в отношении одной и той же вещи у продавца имеются обязательства перед разными кредиторами, урегулирована статьей 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В то же время указанные истцом фактически обстоятельства и представленные им доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение, а свидетельствуют об обратном.

Так, по утверждению истца, он пользуется машино-местом на стоянке с момента заключения договора, то есть с февраля 2015 года. При этом данный довод никакими достоверными доказательствами не подтвержден.

В свою очередь, как видно из выписки из ЕГРП, одновременно с регистрацией права собственности ООО "Стройкорпорация "Элис" на помещение 166Н 09.11.2012 года в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 в пользу ПАО Сбербанк на основании, в частности, договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 N1877-102710, дополнительных соглашений от 10.06.2014 и от 28.06.2013 к договору ипотеки от 03.12.2012.

Эти данные прямо свидетельствуют о том, что основание обременения спорного имущества возникло еще до ввода объекта в эксплуатацию (состоявшегося в августе 2012 года), до заключения с истцом договора от 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9 а, соответственно, и до возникновения возможности передачи ему машино-места.

Вышеназванное обременение согласно выписке из ЕГРП было прекращено 18.05.2015 года на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07.04.2015 года.

Вместе с тем ранее, 09.07.2013, в пользу ПАО Сбербанк было установлено такое же обременение на срок с 09.07.2013 по 27.06.2023 (N 78-78-39/025/2013-204) на основании договора последующей ипотеки от 28.06.2013 года и дополнительных соглашений к этому договору, N 1 от 10.06.2014 года и N б/н от 31.03.2015 года

В дальнейшем в отношении того же объекта устанавливались новые обременения в пользу того же лица на основании договоров последующей ипотеки и дополнительных соглашений к ним.

В ЕГРП внесены записи о прекращении данных обременений 24.08.2016 года, но лишь в связи с уступкой прав (требований) ПАО Сбербанк в пользу ООО "Аптекарский", за которым одновременно были зарегистрированы такие же залоговые права на тех же основаниях.

Изложенное достоверно указывает на то, что оспариваемые истцом обременения возникли до заключения договора с истцом.

При этом об указанных обременениях истец мог и должен был знать в силу их государственной регистрации до заключения договора 19.02.2015 NПМ-1398/ШО9.

При указанных обстоятельствах ссылка истца на положения пункта 2 статьи 352 ГК РФ о прекращении залога, в том случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, является необоснованной.

С учетом изложенного удовлетворение исковых требований Драгуна С.Ф. направленных на прекращение залога, установленного в отношении объекта до заключения и исполнения договора купли-продажи, исключалось.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 1 июня 2017 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: