Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05 октября 2017 г. по делу N 33-19887/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И..

судей

Мирошниковой Е.Н.

Ягубкиной О.В.

при секретаре

Строгановой М. Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пономарева Д.Г. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года по делу N2-953/17 по иску Пономарева Д. Г. к ООО "Альфа", о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.., объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

08.02.2013 года между ООО "Альфа" (продавцом), в лице ООО "Стройкорпорация "Элис", действующем от имени и по поручению ООО "Альфа" и Пономаревым Д.Г. (покупателем) заключен предварительный договор NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 8506/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 34-Н, расположенного в подвале здания по адресу: "адрес", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом N ... (пункт 1.1 предварительного договора).

Пунктами 2.1 и 2.2 данного договора было предусмотрено внесение покупателем обеспечительного взноса в сумме 1 700 000 руб. с установлением срока уплаты 08.02.2013г. Указанная сумма была уплачена истцом 08.02.2013 года (т.1, л.д.88).

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора основной договор купли-продажи доли подлежал заключению в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку.

Пункт 5.1 договора предусматривал, что по заявлению покупателя продавец предоставляет покупателю право доступа на Автостоянку с момента заключения настоящего договора до момента заключения основного договора с правом выполнения текущего ремонта, но без права произведения перепланировки и переоборудования. Предоставление покупателю права доступа в Автостоянку производится путем подписания сторонами соглашения к настоящему договору при полном исполнении покупателем условий п.п.3.2.1 договора.

Пономарев Д.Г. обратился в Московский районный суд с Санкт-Петербурга с требованиями о признании за истцом права собственности на долю автостоянки по адресу: "адрес", соответствующей парковочному месту N ...

В обоснование заявленных требований истец указал, что предусмотренное договором с ООО "Альфа" обязательство по оплате, исполненное истцом, свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Истец с момента заключения договора фактически пользуется местом на автостоянке и несет бремя содержания имущества, заключив 15.02.2013 договор на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами с ООО "Радиус".

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2017 в удовлетворении требований Пономареву Д.Г. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме, считая решение необоснованным, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нормам материального права.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения, находя принятое по делу решение по существу правильным.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что сам факт заключения предварительного договора не порождает у истца права собственности на указанный в нем объект недвижимости, в то время как с требованием о понуждении заключить основной договор истец не обращался, а факт передачи имущества истец не доказал.

Кроме того? суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что ответчик по делу признан несостоятельным (банкротом), в то время как истец в реестр кредиторов не включен.

Судебная коллегия, соглашаясь с доводами истца о том, что заключенный сторонами договор можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находит обоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности защиты права истца, связанного с нарушением ответчиком договора от 8.02. 2013 года ПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1, избранным им способом, поскольку право собственности на указанный в договоре объект недвижимости у истца не возникло.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 того же постановления разъяснено, что, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Данные разъяснения основаны на положениях ст.555 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С этим также связаны разъяснения, приведенные в пункте 3 того же постановления, согласно которым в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Вместе с тем, в пункте 5 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем, представленные по делу доказательства не позволяют достоверно установить, что указанное договоре сторон имущество фактически имеется в натуре, поскольку акт приема-передачи во исполнение договора от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1 сторонами не составлялся, дополнительное соглашение, предусмотренное пунктом 5.1 договора от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1 не заключалось, регистрация права собственности ООО "Альфа" на вновь созданный объект недвижимости, указанный в договоре от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1, не производилась.

Факт заключения истцом 15.02.2013 года договора N ... на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки с ООО "Радиус" не может быть признан достоверным доказательством исполнения продавцом договора от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1, либо создания того имущества, которое указано в договоре от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1, поскольку договор на управление заключен истцом с лицом, не являющимся стороной предварительного договора купли-продажи. Таким образом, данный договор и указанные в нем обязательства в силу положений части 3 ст.308 ГК РФ не создают каких-либо правовых последствий для ООО "Альфа".

Вместе с тем, даже при установлении обстоятельств фактического существования имущества, указанного в договоре от 08.02.2013 NПЦ-А-980К/ВПЮГ 5-1 признание права собственности не является допустимым способом защиты для истца.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений, право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу пункта 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на долю существующего помещения (при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности), сопряженное с требованием о передаче объекта.

.

При этом судебная коллегия отмечает, что в связи с признанием ответчика несостоятельным банкротом решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12. 2016 года такое требование не могло быть рассмотрено вне рамок конкурсного производства.

Заявленное истцом требование о признании права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

При таком положении оснований к отмене постановленного судом решение по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 мая 2017 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: