Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-44509/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего Расторгуевой Н.С.

судей Кирсановой В.А., Зениной Л.С.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кирсановой В.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Уржумовой А.П. на решение Кунцевского районного суда г .Москвы от 26 июня 2014 года , которым постановлено:

***

Установила:

Уржумова А. П. обратилась в суд с иском к Балакину С. И., с учетом уточнения, о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение; в обоснование указала, что *** Уржумовой А. П. и Балакиным В. И. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, по условиям которого (п. 2) общая цена сделки составила ***, из которых *** были переданы покупателем продавцу наличными денежными средствами ранее по акту приема-передачи денежных средств от ***, оставшаяся сумма в размере *** были переданы в момент подписания договора; расчеты между сторонами произведены полностью, претензий друг к другу не имеется, передаточный акт сторонами не составлялся. Балакиным В.И. была выдана доверенность на продажу указанной квартиры Тишину П.П., однако регистрация договора не была произведена по причине окончания срока доверенности. Уржумова А.П. неоднократно обращалась к продавцу с просьбой зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, но он просил подождать, в конце *** Уржумова А.П. узнала о смерти Балакина В.И.; наследником Балакина В.И. является его брат Балакин С.И.; истец указала на исполнение сделки и отсутствие зарегистрированного перехода права собственности в связи со смертью продавца, просила признать за ней право собственности на основании ст.12 ГК РФ, зарегистрировать переход права собственности на квартиру, признать недействительными свидетельства о праве на наследство по закону и государственную регистрацию права собственности на квартиру Балакина С.И., прекратить право собственности на квартиру ответчика.

Балакиным С.И. предъявлен встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, поскольку отсутствует регистрация договора купли-продажи в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ и акт приема-передачи недвижимости, договор купли-продажи не исполнен, не представлена расписка в получении денежной суммы в полном объеме по договору купли-продажи; Балакин В. И. не уклонялся от регистрации договора купли-продажи, оформил доверенность на сбор документов и регистрацию от его имени договора купли-продажи квартиры на имя Тишина П. П.

Уржумова А. П. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, возражали против встречного иска Балакина С. И.

Балакин С. И. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен.

Представители Балакина С. И. Бевз Н. А. по доверенности и адвокат Штиллер Л.В. по доверенности и ордеру в судебном заседании против исковых требований Уржумовой А. П. возражали, исковые требования Балакина С. И. просили удовлетворить.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит Уржумова А.П. по доводам апелляционной жалобы.

В заседание судебной коллегии не явился представитель Росреестра по Москве, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Уржумовой А.П., представителя ответчика по доверенности Бевз С.И., Штиллер Л.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные сторонами требования суд пришел к выводу об удовлетворении встречного иска Балакина С.И. и признал незаключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Молодогвардейская, д.49, кв.48.

При этом суд исходил из положений ст.56 ГПК РФ. Представленный Уржумовой А.П. акт приема-передачи денежных средств по договору займа в размере ***, подписанный Уржумовой А.П. и Балакиным В.И. от ***, суд не признал достоверным, допустимым и относимым доказательством факта передачи денежных средств Уржумовой А.П. Балакину В.И. по договору купли-продажи спорной квартиры, при этом указал, что передача части денежных средств в размере *** при подписании договора покупателем продавцу также не подтверждена письменными доказательствами в соответствии с требованиями закона.

Также по мнению суда, не нашел подтверждения факт передачи денежных средств по договору купли-продажи ***, в нарушение закона не был составлен акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи, кроме этого, отсутствует исполнение договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку квартира во владение покупателю не передавалась, переход права собственности не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, поэтому договор нельзя считать заключенным.

Между тем с выводами суда первой инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пп . 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда ( пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что *** между истцом и Балакиным В.И. заключен договор купли-продажи принадлежащей Балакину В.И. на праве собственности квартиры , расположенной по адресу: *** , по условиям которого (*** ) общая цена сделки составила *** ; договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Балакиным В.И. и Уржумовой А.П. в соответствии с требованиями статьи 550 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 2 данного договора указано, что общая цена сделки составляет *** , из которой часть стоимости квартиры в сумме *** была передана покупателем продавцу ранее, наличными денежными средствами, что подтверждается актом приема передачи денежных средств от *** , оставшаяся сумма в размере *** в момент подписания настоящего договора. Расчеты между сторонами произведены полностью.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте *** договора от *** следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере *** и данная сумма уплачена Уржумовой А.П. (покупателем) Балакину В.И. (продавцу) до подписания договора и в период подписания договора. Договор купли-продажи от *** подписан лично Балакиным В.И. что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела.

Таким образом Балакин В.И., подписав указанный договор лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения Уржумовой А.П. договора купли-продажи.

Кроме этого, в соответствии с п.*** договора купли-продажи квартиры от *** при передаче недвижимого имущества передаточный акт сторонами не составляется. Продавец передал недвижимое имущество в том состоянии, в каком оно есть на момент подписания настоящего договора, а покупатель принял недвижимое имущество в том состоянии, в каком оно есть на момент подписания настоящего договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки ( пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Как следует из материалов дела, препятствием для государственной регистрации сделки явилась смерть продавца Балакина В.И.

При этом судебная коллегия учитывает, что поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи квартиры от ***, однако регистрация не была произведена по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия находит исковые требования Уржумовой А.П. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца Балакиным С.В. Следовательно, после смерти Балакина В.И., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его брату Балакину С.В., получившему свидетельство о праве на наследство по закону от *** на квартиру, по адресу: *** . В указанной части исковые требования Уржумовой А.П. подлежат отклонению.

С учетом допущенных судом нарушений норм материального права, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение.

Руководствуясь ст.ст.328 ,329 ГПК РФ, судебная коллегия,

Определила :

Решение Кунцевского районного суда г.Москвы от 26 июня 2014 года отменить, постановить новое решение. Удовлетворить исковые требования Уржумовой А.П.

Признать за Уржумовой А.П. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** с Балакина С.И. на Уржумову А.П. Прекратить право собственности Балакина С.И. на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Уржумовой А.П. в признании недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, выданное *** Кладовниковой Е.В., временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы Костикова А.И., зарегистрированного в реестре N***, свидетельство о государственной регистрации права собственности Балакина С.И. на квартиру, расположенную по адресу: ***- отказать.

Балакину С.И. в удовлетворении встречного иска к Уржумовой А.П. о признании незаключенным договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ***- отказать.

Председательствующий

Судьи