Определение Московского городского суда от 26 октября 2017 г. по делу N 4г-13266/2017

Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя Васильева Г.И. - Баранова И.Н. по доверенности, поступившую 11 октября 2017 года, на решение Тверского районного суда города Москвы от 17 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 августа 2017 года по делу по иску Гатенадзе Л.Т. к Васильеву Г.И. о признании права собственности на нежилое помещение, по встречному иску Васильева Г.И. к Гатенадзе Л.Т. о признании договора недействительным,

установил:

Гатенадзе Л.Т. обратилась в суд с иском к Васильеву Г.И., в котором просила признать за ней право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, (этаж 7, помещение 1, комн. 1-7, помещение 1, комнаты 8-11), общей площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер ***. В обоснование заявленных требований Гатенадзе Л.Т. указала, что с ее стороны полностью исполнены обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 21 ноября 2013 года, заключенному между сторонами, спорное имущество передано во владение истицы по соответствующему акту, однако ответчик уклоняется от снятия обременения и оформления перехода права собственности.

Не согласившись с заявленными требованиями, Васильев Г.И. предъявил встречный иск к Гатенадзе Л.Т., в котором просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи спорного имущества от 21 ноября 2013 года, ссылаясь на то, что данная сделка совершена представителем в ущерб Васильева Г.И. по явно заниженной цене по сравнению с рыночной.

Решением Тверского районного суда города Москвы от 17 февраля 2017 года постановлено:

В удовлетворении иска Гатенадзе Л.Т. к Васильеву Г.И. о признании права собственности на нежилое помещение и встречного иска Васильева Г.И. к Гатенадзе Л.Т. о признании предварительного договора недействительным - отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 августа 2017 года решение Тверского районного суда города Москвы от 17 февраля 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Васильева Г.И. - Баранов И.Н. по доверенности просит отменить состоявшиеся судебные постановления в части отказа в удовлетворении встречного иска Васильева Г.И. и принять в данной части новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

Судом установлено, что 21 ноября 2013 года между Васильевым Г.И. в лице Величко В.И., действовавшим на основании доверенности, и Гатенадзе Л.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, (этаж 7, помещение 1, комн. 1-7, светелка, помещение 1, комнаты 8-11), по условиям которого ответчик обязался передать права на данное помещение в полном объеме после того, и в частности в момент, когда отпадут обстоятельства, являющиеся препятствием для совершения сделки купли-продажи, при условии, что покупатель производит полную оплату стоимости объекта недвижимости при подписании данного договора, до приобретения права собственности, приобретая при этом на период действия ограничений право безвозмездной аренды на срок до снятия действующего ограничения. Стоимость объекта недвижимости установлена в размере 585 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу непосредственно перед подписанием договора.

Договором предусмотрено, что он подлежит государственной регистрации. Обязательство и правовое основание регистрации перехода права собственности на объект недвижимости возникает с даты трансформации настоящей сделки из предварительного договора в договор купли-продажи с даты следующей за датой снятия запрета на распоряжение (ареста) предмета договора.

Договор считается исполненным при условии выполнения следующих обстоятельств: передачи покупателем указанной в договоре денежной суммы за приобретаемое имущество, подтвержденной распиской, передачи продавцом по подписываемому сторонами акту передачи нежилого помещения.

В материалы дела представлен акт передачи Гатенадзе Л.Т. спорного нежилого помещения от 21 ноября 2013 года, расписка от 21 ноября 2013 года о получении денежных средств в размере 585 000 руб. в качестве оплаты по указанному выше предварительному договору купли-продажи нежилого помещения.

До настоящего времени на спорное недвижимое имущество зарегистрировано право собственности Васильева Г.И. и обременение в виде ареста на основании постановления Таганского районного суда г. Москвы от 23 октября 2007 года.

Арест на спорное имущество наложен в рамках производства по уголовному делу, возбужденному 24 апреля 2007 года по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту неправомерного завладения правом собственности на объекты недвижимости, принадлежащие городу Москве, в том числе спорный объект. Департамент городского имущества города Москвы по уголовному делу признан потерпевшим и гражданским истцом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В данном случае оплата стоимости объекта недвижимости по договору от 21 ноября 2013 года произведена перед подписанием договора, спорное имущество передано во владение Гатенадзе Л.Т. 21 ноября 2013 года.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Гатенадзе Л.Т. о признании права собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи заключен при наличии наложенного судом ареста 23 октября 2007 года, препятствующего Васильеву Г.И. отчуждать спорное имущество, данное обременение до настоящего времени не отменено.

Васильев Г.И. в обоснование встречных исковых требований указал на то, что на момент заключения предварительного договора рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляла 30 490 000 руб., однако его представитель Величко В.И. заключил предварительный договор купли-продажи данного имущества по явно заниженной цене - 585 000 руб. в ущерб интересам представляемого.

При этом, как указал суд, в материалы дела представлена нотариально удостоверенная доверенность от 24 апреля 2013 года, согласно которой Васильев Г.И. уполномочил Величко В.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению нежилое помещение по адресу: ***, для чего Васильев Г.И. предоставил Величко В.И. право быть его представителем во всех организациях и учреждениях г. Москвы с правом подачи от его имени заявлений, получения необходимых справок и документов, подписания предварительного договора купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, получения задатка или аванса, подписания договора купли-продажи и передаточного акта, получения причитающихся денежных средств и иных действий, связанных с выполнением данного поручения, сроком на три года.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Согласно представленному ответчиком отчету ООО "Московская экспертиза независимая" об оценке рыночной стоимости спорного имущества, оценка объекта проводилась без учета ограничения (обременения).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что факт совершения оспариваемой сделки в ущерб Васильева Г.И. не доказан, оснований для признания ее недействительной по требованию Васильева Г.И. не имеется, поскольку на спорное имущество на основании постановления Таганского районного суда г. Москвы от 23 октября 2007 года наложен арест в рамках производства по уголовному делу, возбужденному 24 апреля 2007 года по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту неправомерного завладения правом собственности на объекты недвижимости, принадлежащие городу Москве. Наличие данного обременения и основания его наложения существенны, значительно влияют на права собственника и судьбу данного имущества, а следовательно и его стоимость.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда согласилась.

Доводы Васильева Г.И. о том, что суд первой инстанции при вынесении решения необоснованно сослался на разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", так как данные разъяснения касаются недвижимости, которой на момент заключения договора еще не существует и которая будет создана или приобретена в будущем, отклонены судебной коллегией, поскольку указанные разъяснения также применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами по приобретению недвижимости в будущем.

Выводы судебных инстанций являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.

Оснований для иных выводов не имеется.

Доводы кассационной жалобы были предметом подробного изучения судов первой и апелляционной инстанции, направлены на оспаривание их выводов, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене решения суда и определения судебной коллегии служить не могут, так как основаны на неверном толковании заявителем норм материального права и иной оценке доказательств, а применительно к положениям ст. ст. 378, 386, 387 ГПК РФ судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.

При данных обстоятельствах оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 381 ГПК РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы представителя Васильева Г.И. - Баранова И.Н. по доверенности на решение Тверского районного суда города Москвы от 17 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 августа 2017 года по делу по иску Гатенадзе Л.Т. к Васильеву Г.И. о признании права собственности на нежилое помещение, по встречному иску Васильева Г.И. к Гатенадзе Л.Т. о признании договора недействительным для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья

Московского городского суда А.И. Клюева