Определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 20 ноября 2017 г. по делу N 33-3880/2017

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Пичуковой Л.М., Зимонина В.Р.,

при секретаре Билибиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Бирюковой И.В. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "БФГ-Кредит" на решение Калужского районного суда Калужской области от 06 июля 2017 года по делу по иску Навалихина А. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт Строй", обществу с ограниченной ответственностью "Новградстрой", обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк "БФГ-Кредит" о регистрации договора,

УСТАНОВИЛА:

23 мая 2017 года Навалихин А.А. обратился в суд с иском к ООО "Комфорт Строй", просил произвести государственную регистрацию договора уступки прав требования N 54 от 19 марта 2014 по договору участия в долевом строительстве N 12/9 от 05 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры N, расположенной на 7 этаже, проектной площадью 34,2 кв.м, с балконом площадью 1,2 кв.м, общей проектной площадью 35,4 кв.м, по адресу: "адрес" (N 9 по ГП).

В обоснование требований ссылался на то, что между ним и ответчиком "Комфорт Строй" был заключен договор уступки прав требования к застройщику ООО "Новградстрой" по договору участия в долевом строительстве N 12/9 от 05 ноября 2013 года в отношении вышеуказанного жилого помещения, при заключении договора ответчик обязался осуществить в дальнейшем его государственную регистрацию, однако обязательство не исполнил.

Определением суда ООО КБ "БФГ-Кредит" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов", ООО "Новградстрой" были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Навалихин А.А. и его представитель Лисовский П.Я. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО КБ "БФГ-Кредит" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" Кургаев П.А. возражал против удовлетворения исковых требований.

ООО "Комфорт Строй", ООО "Новградстрой" в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 06 июля 2017 года постановлено:исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора уступки N 54 прав требования по договору участия в долевом строительстве N 12/9 от 05 ноября 2013 года, заключенного 19 марта 2014 года между Навалихиным А.А. и ООО "Комфорт Строй" в отношении объекта недвижимости - однокомнатная квартира, номер этажа 7, номер объекта 141 (в осях 14/1-16/А-Б), площадью 35,4 кв.м. Местоположение: "адрес" (N 9 по ГП).

В апелляционной жалобе ООО КБ "БФГ-Кредит" ставится вопрос об отмене решения суда как несоответствующего требованиям закона.

Выслушав Навалихина А.А. и его представителя Лисовского П.Я., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что 05 ноября 2013 года между ООО "Новградстрой" (застройщик) и ООО "Комфорт Строй" (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N 12/9, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (N 9 по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: "адрес". После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства (квартиры в количестве 267 штук общей проектной площадью 12799,57 кв.м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику ООО КБ "БФГ-Кредит", права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у ООО КБ "БФГ-Кредит" с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в п. 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у ООО КБ "БФГ-Кредит" с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.

Пунктом 8.6 данного договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия ООО КБ "БФГ-Кредит" на такую переуступку.

19 марта 2014 года между ООО "Комфорт Строй" и Навалихиным А.А. был подписан договор N 54 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве N 12/9 от 05 ноября 2013 года в отношении однокомнатной квартиры N на 7 этаже, общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), балкона площадью 1,2 кв.м, всего общая площадь объекта оплачиваемая участником составляет 35,4 кв.м (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной (N 9 по ГП) - 6 этапа строительства количеством этажей 10-14 штук, расположенного по строительному адресу: "адрес".

В пункте 4 договора указано, что на момент подписания договора квартира находится в залоге ООО Банк "БФГ Кредит" г. Москва. На момент регистрации договора, которая состоится не позднее 20 мая 2014 года, обременение будет снято.

Из представленных в дело доказательств видно, что истец свои обязательства по договору уступки прав требования в части уплаты денежных средств в пользу ООО "Комфорт Строй" исполнил полностью.

В свою очередь ООО "Комфорт Строй" действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договора уступки прав требования не произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения соответствующих спорных отношений), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве N 12/9 от 05 ноября 2013 года ООО "Комфорт Строй" за согласием на заключение договоров уступки прав к ООО КБ "БФГ-Кредит" не обращалось и его не получало.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В пункте 55 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия, согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

В апелляционной жалобе указано, что по состоянию на 04 декабря 2016 года сумма задолженности ООО "Комфорт Строй" перед банком составляет 99099758 рублей, в том числе сумма срочного основного долга по кредитному договору N 7285 от 05 ноября 2013 года 66975 963 рублей 40 копеек, сумма срочных процентов 168 354 рубля 88 копеек, сумма просроченных процентов 13 221 405 рубля 60 копеек, штрафные санкции на просроченные проценты 18 734 034 рублей 12 копеек.

При этом 14 марта 2016 года между ООО "Комфорт Строй" и ООО КБ "БФГ-Кредит" заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО "Комфорт Строй" уступило Банку права требования на 58 квартир общей стоимостью 92685041 рублей 60 копеек, обязательства заемщика перед банком прекращены на сумму 92685041 руб. 60 коп.

Из соглашения об отступном путем цессии от 14 марта 2016 года видно, что в качестве отступного Банку права требования в отношении квартиры N не переданы.

Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что ООО "Комфорт Строй" заключило с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей возмездной передачи прав на объекты долевого строительства другим лицам.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, осведомленность Банка относительно действий ООО "КомфортСтрой", направленных на уступку прав требования в отношении объектов долевого строительства истцу, того, что при наличии указанной осведомленности ООО КБ "БФГ-Кредит" правами, предусмотренными статьей 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не воспользовалось, напротив учитывало фактически произошедшую уступку прав при заключении соглашения об отступном, имеются основания для вывода о последующем одобрении Банком сделки цессии, о регистрации которой судом постановленорешение.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могут являться основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 06 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "БФГ-Кредит" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи