Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 20 ноября 2017 г. по делу N 33-12760/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего Варовой Л.Н.

судей Горбуновой О.А. и Владыкиной О.В.

при секретаре Кургаевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 20 ноября 2017 года дело по апелляционной жалобе Рахматуллина Фаниса Наисовича на решение Ординского районного суда Пермского края (постоянного судебного присутствия в с.Уинское) от 05 сентября 2017 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к Администрации Уинского муниципального района Пермского края, Комитету по управлению имуществом администрации Уинского муниципального района Пермского края об установлении факта нахождения здания магазина во временном владении и пользовании и признании права собственности на него.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., объяснения представителя истца Сивкова В.Н., представителя ответчика Пыхтеевой А.П., судебная коллегия

установила:

Рахматуллин Ф.Н. обратился в суд с иском к администрации Уинского муниципального района Пермского края, Комитету по управлению имуществом администрации Уинского муниципального района Пермского края об установлении факта нахождения недвижимого имущества во временном владении и пользовании, признании права собственности на одноэтажное кирпичное здание магазина, расположенное по адресу: ****.

Требования мотивировал тем, что, будучи индивидуальным предпринимателем, в период с января 1999 года по 30 января 2009 года, осуществляя торговую деятельность, владел и пользовался указанным зданием на основании договоров аренды, заключаемых с Комитетом по управлению имуществом администрации Уинского муниципального района Пермского края. 24 декабря 2009 года, воспользовавшись правом преимущественной покупки арендуемого муниципального имущества, он заключил с Уинским муниципальным районом Пермского края договор купли-продажи здания, уплатив продавцу 85 000 рублей. Условия договора купли-продажи сторонами выполнены в полном объеме, возражений и разногласий у сторон не имелось. Однако Уинским отделом Управления Росреестра по Пермскому краю государственная регистрация права собственности на спорное здание 06 июня 2012 года была приостановлена со ссылкой на отсутствие сведений по аренде здания магазина, после чего в государственной регистрации было отказано.

Судом постановленоприведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец, приводя доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Сивков В.Н. настаивал на отмене решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, представитель ответчика администрации Уинского муниципального района Пыхтеева А.П. требования истца поддержала.

Остальные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права (пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Рахматуллин Ф.Н. до 25 апреля 2011 года имел статус индивидуального предпринимателя.

Здание по ул.**** в с.Уинское зарегистрировано 11 августа 2011 года на праве собственности за Муниципальным образованием "Уинский муниципальный район", права на соответствующий земельный участок не зарегистрированы.

Комитетом по управлению имуществом администрации Уинского района по договору аренды от 09 декабря 2005 года Рахматуллину Ф.Н. предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 40 кв.м, расположенное по адресу: ****, на срок с 09 декабря 2005 года до 07 декабря 2006 года.

По договору аренды от 07 декабря 2006 года Комитетом по управлению имуществом администрации Уинского района Рахматуллину Ф.Н. предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 33,4 кв.м, расположенное по адресу: ****, на срок с 07 декабря 2006 года до 30 ноября 2007 года.

Аналогичные договоры аренды нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, заключались между указанными сторонами 01 декабря 2007 года (на срок с 01 декабря 2007 года до 30 ноября 2008 года) и 30 ноября 2008 года (на срок с 30 ноября 2008 года по 30 ноября 2009 года).

На основании постановления главы Уинского муниципального района Пермского края от 24 декабря 2009 года N 688 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 декабря 2009 года Уинским муниципальным районом передано в собственность Рахматуллину Ф.Н. 1-этажное, пристроенное, кирпичное здание магазина, общей площадью 33,4 кв.м, расположенное по адресу: ****, стоимостью 85000 рублей с рассрочкой платежа на 4 месяца.

Указанный договор сторонами исполнен: здание передано продавцом покупателю по акту приема-передачи, цена договора уплачена покупателем продавцу. Каких-либо претензий друг к другу стороны не имеют, представитель администрации Уинского муниципального района исковые требования истца не оспаривал.

С момента заключения договора купли-продажи до настоящего времени спорным зданием пользуется истец, обеспечивает его сохранность и содержание. Данное обстоятельство подтверждено имеющими в деле доказательствами, никем не оспаривается.

Управление Росреестра по Пермскому краю 06 июня 2012 года приостановило государственную регистрацию права собственности истца на спорное здание, сославшись на то, что в представленных на регистрацию документах отсутствуют сведения по аренде здания магазина. 05 июля 2012 года Рахматуллину Ф.Н. отказано в государственной регистрации на здание магазина, расположенное по адресу: ****. При этом Управление Росреестра сослалось на то, что договор аренды здания магазина от 01 декабря 2007 года в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Закона о регистрации является незаключенным, так как при наличии в нем годичного срока аренды с 01 декабря 2007 года по 30 ноября 2008 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соответственно арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании Рахматуллина Ф.Н. непрерывно в течение двух лет и более до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поэтому не соблюдены условия по совокупности, перечисленные в статье 3 данного Закона, для возникновения у ИП Рахматуллина Ф.Н. преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность, в связи с чем договор купли-продажи от 24 декабря 2009 года, представленный на государственную регистрацию, свидетельствует об отсутствии у ИП Рахматуллина Ф.Н. прав на объект недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 217 Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства.

Приведя в решении и проанализировав указанные нормы закона, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права преимущественной покупки муниципального имущества в порядке приватизации, что лишает его, по мнению суда, права ссылаться на договор купли-продажи спорного магазина как на основание возникновения у него права собственности.

При этом суд сослался на пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды спорного здания от 01 декабря 2017 года со сроком действия с 01 декабря 2007 года до 30 ноября 2008 года заключен на срок не менее года, а потому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, суд не учел, что к спорным правоотношениям указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не применимы, поскольку касаются разрешения споров о наличии у субъектов малого предпринимательства права преимущественной покупки муниципального имущества в порядке приватизации, т.е. споров между индивидуальными предпринимателями и муниципалитетами, отказавшими в такой приватизации.

В рассматриваемом деле спора между указанными субъектами нет. Более того, договор купли-продажи муниципального имущества уже заключен, исполнен, возражений у кого-либо не вызывает и никем не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Такая позиция изложена в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 N 165).

Государственная регистрация представляет собой акт признания государством состоявшихся между сторонами сделок и делающий открытой информацию об их существовании для третьих лиц.

Соответственно отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, когда такая регистрация обязательна в силу закона, не влечет правовых последствий такой сделки лишь в правоотношениях сторон с третьими лицами, участниками такой сделки не являющимися. Однако само по себе отсутствие такой регистрации не освобождает стороны сделки от ее исполнения.

По тем же основаниям нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 09 декабря 2005 года заключен в отношении другого объекта недвижимости (нежилое помещение площадью 40 кв.м по ул.****, а не площадью 33,4 кв.м. по ул.****). Указанные неточности сами стороны признают опиской (технической ошибкой).

Поскольку, как было указано выше, администрация района как сторона договора купли-продажи спорного здания посчитала возможным его заключить, признав наличие правоотношений, вытекающих из договора аренды спорного здания, исполнила свою часть обязательств по договору и приняла исполнение от другой стороны, считать такой договор не заключенным, у суда не имелось. Лиц, претендующих на спорное имущество, помимо сторон, не установлено, в течение длительного времени использования истцом спорного здания магазина не выявлено.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для возникновения у истца права собственности на спорное здание противоречит установленным по делу обстоятельствам, сделан без учета норм материального права, поскольку право собственности возникло у истца на основании договора купли-продажи от 24 декабря 2009 года, исполненного сторонами (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Что касается решения суда в части отказа истцу в установлении факта владения и пользования спорным объектом недвижимости непрерывно в период с 09 декабря 2005 года по 29 ноября 2009 года включительно, оснований для его отмены в этой части судебная коллегия не усматривает. Решение суда в этой части не повлечет для истца каких-либо правовых последствий, что исключает установление факта в порядке гражданского судопроизводства (статьи 264-265 и 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В силу требований части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ординского районного суда Пермского края (постоянного судебного присутствия в с.Уинское) от 05 сентября 2017 года отменить в части отказа Рахматуллину Фанису Наисовичу в иске к Администрации Уинского муниципального района Пермского края, Комитету по управлению имуществом администрации Уинского муниципального района Пермского края о признании права собственности на здание магазина и принять по делу новое решение.

Признать за Рахматуллиным Фанисом Наисовичем право собственности на одноэтажное пристроенное кирпичное здание магазина, общей площадью 33,4 кв.метров, расположенное по адресу: ****.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Рахматуллина Фаниса Наисовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи