Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 30 ноября 2017 г. по делу N 33-5355/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего ФИО5,

судей ФИО10, ФИО6,

при секретаре ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации "адрес" по доверенности ФИО8 на решение Кировского районного суда г. Махачкалы от "дата", которым постановлено:

"Исковое заявление Администрации Котельниковского муниципального района "адрес" к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации Котельниковского муниципального района "адрес" всего 176 106,29 (сто семьдесят шесть тысяч сто шесть) руб., в том числе: - 159 786,29 руб. арендную плату за период с 26.09.2013г. по 30.06.2016г.; - 16320 руб. в счет неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды N от "дата" за период с "дата" по "дата".

В удовлетворении остальной части искового заявления Администрации Котельниковского муниципального района "адрес" к ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета МО ГО "город Махачкала" государственную пошлину в размере 4395,00 (четыре тысячи триста девяносто пять) руб."

Заслушав доклад судьи ФИО10, объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО9, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

установила:

Администрация Котельниковского муниципального района "адрес" обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды N от "дата" в размере 842361,00 руб. и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 129579,52 руб.

В обоснование искового заявления указано, что "дата" между администрацией Котельниковского муниципального района "адрес" и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка N.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком с "дата" по "дата" земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:13:130014:120, площадью 38732.0 кв.м. для эксплуатации здания проходной, здания гаража, административного здания, расположенного по адресу: "адрес".

Указанный земельный участок передан арендатору "дата" по акту приема-передачи. Арендатор принял земельный участок без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата"N, право собственности с "дата" на здание гаража, на административное здание (выписка от "дата"N), а также здание проходной (выписка от "дата"N), расположенных на вышеуказанном земельном участке, перешло к ФИО1.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В связи с этим права и обязанности по договору аренды от "дата"N с "дата" перешли к ответчику.

По истечении срока действия договора ответчик не отказался от исполнения договора, не возвратил арендодателю земельный участок по акту приема-передачи, к тому же, продолжает пользоваться им после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из пункта 2.3. договора аренды земельного участка N от 08.02.2011г. арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п. 2.1. договора суммы.

На территории "адрес" Порядок расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности "адрес", утверждён постановлением "адрес" от "дата"N-п.

Учитывая указанные нормы законы, в соответствии с основными принципами определения арендной платы, а также вышеуказанным условием договора, истцом был произведен расчёт арендной платы, которая за период с "дата" по "дата" составляла: 1 551 089,87 руб. и ответчиком не исполнена обязанность по её оплате.

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на момент возникновения задолженности, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

С учётом указанного условия договора, истцом произведен расчёт неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, которая составила 344261,89 руб.

Общая сумма задолженности на момент предъявления требования об уплате (направления претензии ответчику) составляла: 1 895351,76 руб.

Таким образом, с учетом положений ст. 196, 200 Гражданского кодекса РФ, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2013г. по "дата" составляет: 842361 руб., неустойка: 129579,52 руб.

Судом постановленовышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации "адрес" по доверенности ФИО8 просит отменить решение Кировского районного суда г. Махачкалы и принять по делу новое решение о полном удовлетворении исковых требований администрации Котельниковского муниципального района "адрес".

В обоснование жалобы указано, что ответчик, с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, приобрел право пользования земельным участком площадью 38732,0 кв. на тех же условиях, на которых этим земельным участком пользовался продавец объекта недвижимости, т.е. на условиях договора аренды, который ранее был заключен между администрацией Котельниковского муниципального района "адрес" и ФИО3.

Арендные отношения по пользованию ответчиком всем земельным участком площадью 38732,0 кв. м. были оформлены в установленном порядке.

С учетом изложенного, ответчик должен платить арендную плату за весь земельный участок площадью 38732,0 кв. м., а не только за ту часть, которая расположена под приобретенными ответчиком объектами недвижимости.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, по мнению истца, судом первой инстанции изменены существенные условия договора аренды земельного участка, которые не являлись предметом спора, а именно изменена площадь арендуемого имущества.

Изменить условие договора, которым будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается, к тому же ответчиком не предпринимались меры направленные на изменение таковых условий, т.е. не проводились кадастровые работы, не направлялось арендодателю предложение изменить условия договора.

В своих возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО1 по доверенности ФИО9 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Таким образом, как гражданское, так и земельное законодательство РФ предусматривают, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно правилам ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что 08.02.2011г. между Администрацией Котельниковского муниципального района "адрес" и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка N.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель сдает, арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком с "дата" по "дата" земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:13:130014:120, площадью 38732.0 кв.м., для эксплуатации здания проходной, здания гаража, административного здания, расположенного по адресу: "адрес".

Вышеуказанный земельный участок передан ФИО3"дата" по акту приема-передачи.

Из материалов дела следует, что право собственности на здание гаража, на административное здание и на здание проходной, расположенных на вышеуказанном земельном участке с "дата" перешло к ФИО1.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, истец требует взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, с учетом срока исковой давности, за период с 01.09.2013г. по "дата" в размере 842361 руб., неустойку в размере 129579,52 руб.

Согласно п.3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п.13 и 14 Постановления N от "дата" "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента возникновения права собственности у ФИО1 на здания к нему в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ перешло право пользования земельным участком в части, занятой зданиями и необходимой для их использования, на условиях договора аренды N от "дата" заключенного с предыдущим арендатором ФИО3, независимо от того, что договор аренды земельного участка с ответчиком не заключался.

Для определения площади земельного участка занятым зданиями и необходимым для их использования судом по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО "РосАльянс" от 22.01.2017г., площадь земельного участка, необходимого для обслуживания, эксплуатации объектов недвижимости: здания проходной площадью 33,9 кв.м., здания гаража площадью 841,8 кв.м., административного здания площадью 1085,8 кв.м, составляет 6538,33 кв.м, с сохранением границ участка с кадастровым номером 34:13:130014:120 вдоль эксплуатируемых зданий проходной, гаража и административного здания по передней и правой межам.

Установлено, что размер земельного участка с кадастровым номером 34:13:130014:120 для эксплуатации объектов недвижимости: здания проходной площадью 33,9 кв.м., здания гаража площадью 841,8 кв.м., административного здания площадью 1085,8 кв.м., составляет 38732 кв. и не соответствует нормам отвода земель, по которым площадь участка должна составлять м 6538,33 кв.м.

Возможно разделение земельного участка с кадастровым номером 34:13:130014:120 на несколько участков с учетом расположения на нем объектов недвижимости.

Также экспертом установлено, что фактически используется для эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 34:13:130014:120 с учетом расположения на нем объектов недвижимости, в состав которого должна быть включена: как площадь "пятна застройки" включая временные сооружения (строения), так и не застроенная часть, необходимая для прохода посетителей, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, разворота автотранспорта аварийных служб и пр. определена площадь при образовании участка прямоугольной формы 7545 кв.м.

Указанное заключение эксперта суд признал обоснованным, поскольку подтверждается другими доказательствами.

Суд, принимая во внимание заключение эксперта и расчет задолженности по арендной плате, представленный ответчиком ФИО1, который выглядит следующим образом:

арендная плата за 2013г. составляет - 265 240,90 руб/38 732 кв.м.*7545/12*3 = 12 917, 24 рублей ( 265 240,90 руб. - годовая арендная ставка в 2013г., 38 732 кв.м. - общая площадь земельного участка, 7545 - площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации, согласно выводам экспертизы, 12- количество месяцев в году, 3 - количество полных месяцев использования ЗУ в 2013г., по которым заявлены требования (октябрь - декабрь 2013г.);

арендная плата за 2014г. составляет - 278 397,23 руб./38 732 кв.м.*7545 = 54 231,82 рублей (278 397,23руб. - годовая арендная ставка в 2014г.; 38 732 кв.м. - общая площадь земельного участка; 7545 - площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации);

арендная плата за 2015г. составляет - 293 667,96 руб./38 732 кв.м.*7545 = 57 206, 56 рублей (293 667, 96руб - годовая арендная ставка в 2015г.; 38 732 кв.м. - общая площадь земельного участка; 7545 - площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации);

арендная плата за 2016г. составляет - 363 764, 36 руб./38 732 кв.м.*7545/12*6 = 35 430,67 рублей (363764, 36 руб. - годовая арендная ставка в 2016г.; 38 732 кв.м. - общая площадь земельного участка; 7545 - площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации, 12- количество месяцев в году; 6 - количество месяцев использования ЗУ в 2016г., по которым заявлены требования (январь - июнь 2016г.), суд пришел к выводу о необходимости взыскать с ФИО2 в пользу Администрации Котельниковского муниципального района "адрес" 159 786,29 руб. арендной платы за период с 26.09.2013г. по 30.06.2016г.; 16 320 руб. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с "дата" по "дата", всего 176106,29 руб., а в удовлетворении остальной части искового заявления Администрации Котельниковского муниципального района "адрес" к ФИО1 необходимо отказать.

Кроме того, на основании статьи 98 ГПК РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из удовлетворенной части исковых требований, надлежит взыскать с ответчика в местный бюджет государственную пошлину в сумме 4395,00 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, обосновано пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел подтверждения факт неоплаты арендной платы за земельный участок, занятого объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации за период с 01.09.2013г. по "дата" в сумме 159 786,29 руб.

Поскольку арендные платежи в срок ответчиком не были, то суд верно удовлетворил требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств в сумме 16 320 руб. за период с "дата" по "дата", поскольку указанная санкция, предусмотрена п. 2.6 договора аренды.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Кировского районного суда г. Махачкалы от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи