Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 ноября 2017 г. по делу N 11-14605/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Терехиной Н.В.,

судей: Митрофановой О.А., Ивановой М.П.,

при секретаре Дзюба Б.Д.

28 ноября 2017 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Давиденко Ольги Владимировны на решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 09 июня 2017 года по иску Давиденко Ольги Владимировны к Тимиргалеевой Нэлли Замиловне о взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. по обстоятельствам дела, доводам жалобы, пояснения представителя истца Давиденко О.В. - Саитовой А.Ф., настаивавшей на удовлетворении жалобы, представителя ответчика Тимиргалеевой Н.З. - Астаниной О.Н., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Давиденко О.В. обратилась в суд с иском к Тимиргалеевой Н.З. о взыскании убытков.

В обоснование исковых требований указала, что 06 мая 2016 года заключила с Тимиргалеевой Н.З. договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого приобрела в собственности нежилое помещение N 14 - магазин промтоваров общей площадью ***., расположенное по адресу: ***. На момент заключения договора купли-продажи продавец гарантировал, что помещение свободно от прав и притязаний третьих лиц, не заложено, не отчуждено какими-либо способами третьим лицам, не имеет ограничений (обременении), под арестом (запрещением) не состоит. Однако впоследствии выяснилось, что в отношении спорного нежилого помещения 07 ноября 2015 года заключен договор аренды помещений, между ИП Тимиргалеевой Н.З. (арендодатель) и Тимошевской А.В. (арендатор) на срок с 07 ноября 2015 года по 07 октября 2016 года. Арендаторы освободили занимаемое нежилое помещение 07 октября 2016 года, забрав все отделимые улучшения помещения. Поскольку использование покупателем нежилого помещения в период с 17 мая 2016 года по 07 октября 2016 года было невозможно, ввиду наличия договора аренды, а после 07 октября 2016 года - ввиду ухудшения состояния помещения, истец понесла расходы на восстановление нежилого помещения в размере 95 886 руб. и убытки в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью получения прибыли (арендной платы) в сумме 107 741,94

руб. Истица просила взыскать с ответчика убытки в размере 203 627,94 руб., в том числе: стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 95 886 руб., упущенная выгода - 107 741,94 руб. Кроме того, просила взыскать расходы по оплате госпошлины - 5 236 руб. (л.д.5-8).

Ответчик Тимиргалеева Н.З. при надлежащем извещении участия в суде не принимала, её представитель Астанина О.Н. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что истцу было известно о существовании договора аренды нежилого помещения. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации. Доказательств нарушения прав, несения убытков не представлено. Необходимость в проведении ремонтных работ в помещении отсутствовала, поскольку помещение принято истцом у продавца в надлежащем состоянии без повреждений. При передаче помещения покупателю были переданы все неотделимые улучшения, в связи с чем она не может отвечать за недостатки помещения, возникшие от действий третьих лиц после заключения договора купли-продажи и передачи его по акту приема-передачи.

Суд постановилрешение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Давиденко О.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылается на доводы, положенные в обоснование исковых требований. Настаивает на том, что не была уведомлена о нахождении приобретаемого нежилого помещения в аренде, поскольку не отразила данную информацию в договоре купли-продажи, не уведомила арендатора о смене собственника в отношении арендуемого им помещения, ответчик намеренно скрыла данный факт. Она действовала осмотрительно и добросовестно при покупке нежилого помещения: запросила сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, о факте обременения помещения правами третьих лиц, она узнала после подписания акта приема-передачи, так как договор этих сведений не содержал. Направление Тимошевской А.В. 21 мая 2016 года предложения о заключении договора аренды не свидетельствует об ее осведомленности о наличии арендаторов на момент заключения проекта договора - 12 мая 2016 года. Доступ в нежилое помещение 17 мая 2016 года был осуществлен ответчиком, о наличии сигнализации ей известно не было, ключи переданы только 26 мая 2016 года. Настаивает на том, что неотделимые улучшения, которые при выезде забрал арендатор, входили в стоимость нежилого помещения. Полагает, что не имеется правовых оснований для предъявления претензий к арендатору, а убытки виде стоимости восстановительного ремонта понесены ею по вине ответчика, не

предупредившего о наличии договора аренды, не уведомившего арендатора о продаже помещения, бездействие ответчика в урегулировании вопроса по правопритязаниям третьего лица. Суд не принял во внимание совокупность обстоятельств и доказательств вины ответчика, которые были установлены при рассмотрении дела.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили, судебная коллегия на основании ст.ст. 167,327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в ней (часть 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 15, 393, 606-610, 617, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из отсутствия правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков, состоящих из стоимости работ и материалов, необходимых для устранения повреждений отделки нежилого помещения, в размере 95 886 руб. и убытков в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью получения прибыли (арендной платы) в сумме 107 741,94 руб. При этом суд первой инстанции указал на злоупотребление правом со стороны Давиденко О.В.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании убытков и упущенной выгоды, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года Давиденко О.В. приобрела у Тимиргалеевой Н.З. нежилое помещение N 14 - магазин промтоваров, расположенное по адресу: *** за 250 000 рублей. Договором (п.З) предусмотрено, что нежилое помещение свободно от прав и притязаний третьих лиц, не заложено, не отчуждено каким-либо способами третьим лицам, не имеет ограничений (обременении), под арестом (запрещением). Указанное помещение оценено и продано за 2600000 руб. (л.д.30т.1).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 12 мая 2016 года.(л.д.35 т.1)

Сделка исполнена, что сторонами не оспаривалось, помещение передано по акту приема-передачи 17 мая 2016 года, (л.д.34 т.1)

Из акта приема-передачи, составленным и подписанным 07 октября 2016 года представителем Давиденко О.В. - Червяковой Ю.Г. и Тимошевской А.В. следует, что арендатором нежилое помещение освобождено (л.д.57 т.1).

Согласно ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Материалами дела достоверно установлено, что спорное нежилое помещение передано ответчиком истцу не свободным от прав третьих лиц, то есть находилось в аренде на основании договора, заключенного 07 ноября 2015 года между Тимиргалеевой Н.З. и Тимошевской А.В., о чем не указано в договоре купли-продажи.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Давиденко О.В. о нахождении в помещении арендатора было известно, поскольку помещение покупателем было осмотрено, что отражено в акте приема-передачи. Помещение сдавалось на охрану, что следует из договора на оказание охранных услуг, заключенного 27 апреля 2016 года Тимошевской А.В. и вход в него имело место ограниченное число лиц.

Кроме того, суд обоснованно принял во внимание направление Давиденко О.В. в адрес Тимошевской А.В. предложения о заключении договора аренды помещения от 12 мая 2016 г. (л.д.139 т.1), что также подтверждено содержанием электронной переписки по данному вопросу (л.д.144-147 т.1), а также ответом Тимошевской А.В. от 23 мая 2016 года (л.д.151 т.1)

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Давиденко О.В. на момент заключения договора купли-продажи знала или должен была знать о правах третьих лиц.

Заявляя требования о взыскании упущенной выгоды, Давиденко О.В. ссылается на то, что лишена была возможности сдавать приобретенное помещение для извлечения дохода в виде арендных платежей.

Согласно расчету истца убытки составили 107741 руб., исходя из величины рыночной стоимости арендной платы 1 кв.м нежилых помещений торгового назначения, содержащейся в письме Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 12 апреля 2016 года (л.д.86 т.1).

Требования истца в указанной части не соответствуют положениям ст.460 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявления требований об уменьшении цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Требований, вытекающих из договора купли-продажи нежилого помещения, в данном случае не заявлено.

С учетом ст.39 ГПК РФ, согласно которой только истцу принадлежит право определения основания или предмета иска, размера исковых требований, в удовлетворении указанных требований обоснованно отказано.

Материалы дела не содержат безусловных и достаточных доказательств, подтверждающих наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.

Требования о взыскании денежных средств, истец основывает свои требования на положениях ст. 15 ГК РФ, ссылаясь, что для восстановления своего нарушенного права она вправе требовать от ответчика полного возмещения убытков, которые должны соответствовать стоимости восстановительного ремонта помещения, то есть по существу ставит вопрос о возмещении ущерба.

Общие правила возмещения ущерба (ст. 1064 ГК РФ) применяются к деликтным (внедоговорным) обязательствам, то есть при причинении личности или имуществу потерпевшего вреда, не связанного с неисполнением или ненадлежащим исполнением лицом обязанностей по договору с потерпевшей стороной.

Следовательно, доводы истца со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ о деликтной ответственности нельзя признать законными, что влечет отказ в удовлетворении иска.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, согласно пункта 1 которой если недостатки товара не были оговорены продавцом,

покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков.

Указанные последствия нарушения договорного обязательства применяются при ненадлежащем исполнении отдельных условий договора, и преследует цель сократить потери кредитора и восстановить тем самым баланс интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

В соответствии с п.1 ст.476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно абз.2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение продавцом было передано покупателю в надлежащем состоянии, что не оспаривается сторонами и подтверждается актом приема-передачи от 17 мая 2016 года, в котором указано, что помещение передается без внешних дефектов.

Из положений п.п.9 и 10 договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что продавец отвечает за риск повреждений имущества и несет ответственность за вред, причиненный помещению третьими лицами, только до освобождения помещения и передачи его покупателя по акту приема-передачи.

Условия договора не противоречат нормам права, регулирующим правоотношения, возникшие из договора купли-продажи недвижимого имущества. С учетом установления факта повреждения имущества при выезде арендатора в октябре 2016 года, отсутствия противоправного поведения ответчика, оснований для возложения на него ответственности не имеется.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта спорного помещения.

В силу ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав,

свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Статья 3 ГПК РФ предусматривает право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Предъявление иска заинтересованным лицом имеет цель восстановления нарушенного права, поэтому обращение истца за судебной защитой не является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о злоупотреблении правами со стороны Давиденко О.В. подлежат исключению из мотивировочной части решения суда, как необоснованные и не имеющие правового значения.

Нарушений, предусмотренных положениями части 4 статьи 330 ГПК РФ, которые независимо от доводов апелляционной жалобы, являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 09 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Давиденко Ольги Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: