Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 октября 2017 г. по делу N 33-41128/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Лукьянова И.Е.

Судей Лемагиной И.Б., Щербаковой А.В.

при секретаре Сырчиной Е.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.

дело по апелляционной жалобе Парамонова Л.Г. и Шаталова В.С.

на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 июня 2017 г.

по делу по иску Парамонова Л.Г., Шаталова B.C. к ООО "ЭлитСтройГруп" о признании права собственности,

УСТАНОВИЛА:

Предметом спора является нежилое помещение NV общей площадью 145,2 кв.м., расположенное на 3 этаже многофункционального жилого комплекса с поземной автостоянкой по адресу: *** (далее - спорное нежилое помещение).

28 июня 2007 г. между Правительством Москвы и ООО "ЭлитСтройГруп" (Инвестор) был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2006-2010 г.г. на земельном участке по адресу: *** (строительный адрес) многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой (л.д. 39-54).

28 декабря 2015 г. было инвестору-застройщику Мосгосстройнадзором дано разрешение на ввод в эксплуатацию N *** объекта - многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: *** ; на земельном участке со строительным адресом: *** (л.д. 56-59).

06 июня 2016 г. между ООО "ЭлитСтройГруп" (Продавец) с одной стороны и Парамоновым Л.Г. и Шаталовым В.С. (именуемые вместе Покупатель) с другой стороны был заключен Предварительный договор N *** купли-продажи спорного нежилого помещения (л.д. 11-19).

По условиям Предварительного договора купли-продажи N *** от 06 июня 2016 г. (далее - *** ) стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях, изложенных в Приложении N1 к договору (п. 1.1.)

В соответствии с п. 2.1.1., 2.2.1., 7.1. ПДКП N ***, основной договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности Продавца на спорное нежилое помещение, но не позднее 31 декабря 2017 г.

Также ПДКП N *** было определено, что стоимость спорного нежилого помещения составляет 24.088.680 руб., которые подлежали уплате Покупателями Продавцу в качестве Гарантийного взноса в срок до 20 июня 2016 г. и в последующем должны были быть зачтены в счет исполнения обязательств по Основному договору купли-продажи (п. 3.1., 3.2.).

Денежные средства в указанном в ПДКП N *** размере 24.088.680 руб. были уплачены Парамоновым Л.Г. и Шаталовым В.С. Продавцу 15 июня 2016 г. (л.д. 22-24)

По акту приема-передачи от 06 апреля 2017 г., подписанному представителем ООО "ЭлитСтройГруп" с одной стороны и Шаталовым В.С. и Парамоновым Л.Г. с другой стороны спорное нежилое помещение было передано Покупателям (л.д. 20).

11 апреля 2017 г. Парамонов Л.Г. и Шаталов B.C. обратились в суд с иском к ООО "ЭлитСтройГруп" о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Свои требования истцы обосновали тем, что заключенный между сторонами ПДКП N *** от 06 июня 2016 г. по своей правовой природе является основным договором купли-продажи будущей вещи - спорного нежилого помещения. Многофункциональный жилой комплекс, в котором расположено спорное нежилое помещение, построен и введен в эксплуатацию, в связи с чем предмет договора купли-продажи будущей вещи является созданным и существующим в натуре; денежные средства за спорное нежилое помещение истцы ответчику уплатили; спорное нежилое помещение передано истцам во владение.

Ответчик иск не признал, представил письменные возражения на иск, в которых ссылался на то, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является предварительным договором, срок исполнения обязательства по заключению основного договора еще не наступил, в связи с чем права истцов не являются нарушенными (л.д. 75).

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 14 июня 2017 г. истцам в иске отказано.

Отказывая в иске, суд первой инстанции применил нормы ст. ст. 421, 429, 445 ГК РФ и исходил из того, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является предварительным договором; что ответчик не уклоняется от заключения основного договора купли-продажи; что срок заключения основного договора купли-продажи еще не истек, в связи с чем права истцов в настоящее время не являются нарушенными.

Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просят истцы, считая ошибочным определение судом первой инстанции правовой природы заключенного между сторонами договора как предварительного договора. По мнению истцов, заключенный между сторонами договор является основным договором купли-продажи будущей вещи, в связи с чем для возникновения у истцов права собственности на спорное нежилое помещение не требуется заключение еще одного договора. В обоснование своей правовой позиции истцы ссылаются на разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В заседании судебной коллегии представитель ООО "ЭлитСтройГруп" - Бикмаметова Р.Р. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Шаталов В.С. и представитель истцов - Кравченко Е.И. возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по основаниям п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку, разрешая спор, суд допустил неправильно применение норм материального права.

Разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определилправовую природу заключенного между сторонами договора.

Правовая природа договора определяется совокупностью его условий, а не тем, как он был поименован сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N214-ФЗ), указанным ФЗ регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными настоящего Кодекса.

Заключенный между сторонами договор не может быть признан по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве, т.к. на момент заключения этого договора и уплаты истцами денежных средств во исполнение условий договора (июнь 2016 г.) многофункциональный жилой комплекс, в котором расположено спорное нежилое помещение, уже был введен в эксплуатацию (декабрь 2015 г.). Указанное обстоятельство в силу положений п. 2 ст. 1 ФЗ N214-ФЗ исключает возможность применения к спорным отношениям норм этого Закона.

Также заключенный между сторонами договор не может быть признан по своей правовой природе предварительным договором, поскольку единственным обязательством по предварительному договору является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. Вместе с тем, заключенный между сторонами договор содержал обязательство Покупателей оплатить в полном объеме стоимость имущества, которое должно было быть передано им в будущем.

Из содержания заключенного между сторонами договора и материалов дела следует, что ООО "ЭлитСтройГруп" обязался передать истцам в будущем товар - спорное нежилое помещение, а Покупатели обязались полностью оплатить стоимость приобретаемого имущества в установленный договором срок. При этом указанное в договоре имущество уже имелось в натуре на момент заключения договора, но право собственности Продавца на это имущество еще не было оформлено, но должно быть оформлено в будущем.

Такой договор, отвечает признакам договора купли-продажи будущей вещи, возможность заключения которого прямо предусмотрена п. 2 ст. 455 ГК РФ.

Поскольку правовая природа заключенного между сторонами договора определена судом первой инстанции неверно, решение суда не может быть признано законным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Разрешая требования истцов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они не подлежат удовлетворению.

Право собственности на спорное нежилое помещение не может быть признано за истцами на основании заключенного между сторонами договора, несмотря на подписание сторонами акта-приема передачи спорного нежилого помещения, поскольку заключенный между сторонами договор не является договором долевого участия в строительстве.

Довод истцов о том, что заключенный между сторонами договор ПДКП N *** от 06 июня 2016 г. является договором купли-продажи будущей вещи, который (довод) приводился истцами в обоснование иска и который содержится в апелляционной жалобе, также не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку заявленное требование является ненадлежащим способом защиты права.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", п 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации; если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( ГК РФ).

Таким образом, надлежащим способом защиты права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимой вещи (включая договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) является требование о передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

В то же время требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть удовлетворено только в том случае, если продавец является собственником продаваемого имущества.

Однако на момент рассмотрения спора право собственности ООО "ЭлитСтройГруп" на спорное нежилое помещение не было зарегистрировано, что исключает возможность возникновения права собственности у истцов по заключенному между сторонами договору.

Ссылка истцов в обоснование своей правовой позиции на разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", является несостоятельной.

В указанном истцами Постановлении Пленума даны разъяснения, согласно которым, способом защиты прав покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи в случае нарушения продавцом условий договора, является не требование о признании права собственности на недвижимое имущество, а требование о передаче недвижимой вещи и о государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи. При этом требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в том случае, если продавец обладает правом собственности на недвижимое имущество и его право собственности зарегистрировано в ЕГРП (п.п. 1, 4, 5 Постановления Пленума).

Если же у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( и ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (п. 5 Постановления Пленума).

Таким образом, указанное истцами Постановление Пленума ВАС РФ содержат правовые позиции, исключающие возможность удовлетворения исковых требований истцов, исходя из содержание заявленного требования и отсутствия регистрации права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 14 июня 2017 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать Парамонову Леониду Германовичу, Шаталову Владимиру Сергеевичу в иске к ООО "ЭлитСтройГруп" о признании права собственности.

Председательствующий:

Судьи: