Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 16 ноября 2017 г. по делу N 33а-5654/2017

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Д.В. Шаповалова, судей А.Н. Пономарёва, В.В. Ставича, при секретаре М.Ю. Попугаеве, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарёва административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по г. Москве на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 года по административному иску Э.А. Михайловой к Управлению Росреестра по г. Москве об обжаловании решения об отказе в государственной регистрации в связи с перепланировкой нежилого помещения

установила:

Э.А. Михайлова обратилась в суд с указанным выше административным иском, уточнённым в порядке ст. 46 КАС РФ, к Управлению Росреестра по г. Москве, в котором просила признать незаконным решение административного ответчика от 2 декабря 2016 года об отказе в совершении регистрационных действий.

Требования мотивированы тем, что Э.А. Михайлова как собственник 5 гаражей-боксов, имеющих единый кадастровый номер, совершила переустройство данных нежилых помещений в два нежилых помещения. Законность указанных действий подтверждается согласованными документами по переустройству и данными кадастрового учета по присвоению объектам двух новых кадастровых номеров вместо одного прежнего. Однако Управление Росреестра по г. Москве потребовало от административного истца представление не предусмотренных законом документов, после чего приняло решение об отказе в совершении регистрационных действий, нарушающее, по мнению административного истца, её права.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 года постановлено:признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве N ***,***,*** от 02.12.2016 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ***, общей площадью 136,3 кв.м, по адресу: ***, в связи с его преобразованием (ликвидацией) и последующим делением на два новых объекта (нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 77,9 кв.м, и нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 56,0 кв.м, по адресу: ***) и об отказе в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 77,9 кв.м, и нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 56,0 кв.м, по адресу: ***.

В апелляционной жалобе Управления Росреестра по г. Москве ставится вопрос об отмене решения.

В заседании судебной коллегии представитель Э.А. Михайловой - Е.Н. Ильичёва, по доверенности от 13 ноября 2017 года, просила решение суда оставить без изменения с учётом представленных возражений.

Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие Управления Росреестра по г. Москве, Э.А. Михайловой, извещённых о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Э.А. Михайловой, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных ч. 2 ст. 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 4 КАС РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ достаточным условием для отказа в удовлетворении административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о том что права административного истца в результате принятия решения, совершения действий (бездействия), по поводу которых возник спор, не нарушены.

При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону.

Согласно п. 7 ст. 6, ст. 14 КАС РФ суд, проявляя активную роль, обеспечивает состязательность и равноправие сторон.

В нарушение приведённых законоположений и требований ч. 9, ч. 11 ст. 226, ч. 3 ст. 62 КАС РФ суд неверно распределил бремя доказывания между сторонами, не установилвсе обстоятельства, имеющие значение для дела применительно к названным в судебном акте нормам права, регулирующим спорные правоотношения, в результате чего пришёл к неправильным выводам и не применил нормы права, подлежащие применению.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 мая 2013 года Э.А. Михайлова является собственником нежилого помещения - гаража-бокса (л.д. 75), который состоит из комнат 7, 8, 9, 10, 11, имеет кадастровый номер ***, общую площадь 136,3 кв.м. и расположен по адресу: ***.

19 сентября 2016 года Э.А. Михайлова обратилась в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о прекращении права собственности на указанный объект и регистрации права собственности на два новых объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 77,9 кв.м, нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью 56,0 кв.м., представив согласованные документы перепланировки первоначального нежилого помещения, включая технический план, декларацию объекта недвижимости, проект планировки.

Решением Управления Росреестра по г. Москве от 28 октября 2016 года совершение регистрационных действий было приостановлено в связи с наличием сомнений в изменении функционального назначения помещений - с гаража под офис, которое не соответствует разрешённому использованию земельного участка, предоставленного под гаражное строительство. По этой причине Управлением Росреестра по г. Москве направлены межведомственные запросы в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, Префектуру ЗАО г. Москвы относительно согласования административным истцом использования объектов, имеющих отличное от гаража функциональное назначение.

После получения отрицательных ответов решением Управления Росреестра по г. Москве от 2 декабря 2016 года в совершении регистрационных действий было отказано на основании абз. 4, 10, п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, административный ответчик принял во внимание, что согласно ответу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы допускается нарушение условий договора аренды земельного участка от 15 января 1996 года, п. 5 ст. 4, п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в г. Москве", ст. 6.7 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях, поскольку на земельном участке с разрешённым видом землепользования для гаражного строительства по указанному адресу размещаются офисы торговых центров, страхования, ветеринарные клиники, предприятия общественного питания.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд указанные выше обстоятельства в решении скрыл и, соответственно, какой-либо оценки в решении им не дал, как проигнорировал и анализ правового обоснования, содержащийся в принятом Управлении Росреестра по г. Москве решении.

В свою очередь, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

Действовавшее на момент возникновения спорных правоотношений законодательство в случае изменения объекта капитального строительства предусматривало внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - если изменения являются несущественными. В противном случае должен решаться вопрос не о внесении изменений в ЕГРЮЛ, а о возможности регистрации права собственности на объект реконструкции.

Так, в соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 в ред. от 22.11.2006, действовавшим до 1 января 2015 года) лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объёма выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершённого строительства, изменение площади объекта в связи с её уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Аналогичные нормы - Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме (утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015): Зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 N 33054) действовали до 1 января 2017 года.

В таком порядке - внесения изменений в ЕГРЮЛ - Управление Росреестра по г. Москве обоснованно отказалось внести изменения в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку изменения, связанные с прекращением существования одного объекта и созданием двух новых объектов недвижимости явились существенными.

Данное обстоятельство признаёт и административный истец, которой поставлен вопрос о прекращении регистрации права собственности на гараж-бокс и регистрации права собственности на два нежилых помещения, предназначенных согласно представленным ею документам (кадастровый паспорт, технический план, декларация о создании объекта недвижимости, проект перепланировки) под использование в качестве офиса.

Соответственно, представленные Э.А. Михайловой документы о перепланировке, являющиеся правовым основанием для несущественных изменений объекта недвижимости, не подтверждали согласование существенных изменений - ликвидации гаража-бокса и создании на их месте офисных помещений иной площади и количества.

Из оценки указанных выше доказательств можно сделать вывод, что Э.А. Михайлова фактически произвела реконструкцию объекта капитального строительства, под которой применительно к п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Между тем в силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 названной статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 23, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 23).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).

Исходя из приведённых законоположений, практики их применения и установленных обстоятельств дела следует вывод, что Управление Росреестра по г. Москве не является органом, уполномоченным разрешать спор о соответствии реконструкции объекта капитального строительства требованиям действующего законодательства, не вправе регистрировать право собственности на объект, имеющий признаки самовольной постройки, в отношении которого спор в установленном законом порядке не разрешён судом.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 ст. 20, пунктом 2 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения Управления Росреестра по г. Москве) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

При таком положении Управление Росреестра по г. Москве обоснованно исходило из того, что документы о перепланировке не подтверждают законность реконструкции, а доказательства законности реконструкции - разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - административным истцом не представлено.

Судебная коллегия исходит при этом из предписаний ч. 1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соблюдение требований градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Наличие таких оснований, освобождающих от получения разрешения на строительство, Э.А. Михайловой не представлено.

Также отсутствуют в деле и доказательства того, что произведённая реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Вместе с тем имеющиеся в деле документы позволяли Управлению Росреестра по г. Москве сделать однозначный вывод об изменении количества и функционального назначения нежилого помещения, не соответствующего градостроительной документации и режиму разрешённого использования земельного участка - для гаражного строительства.

Представленные административным истцом возражения не опровергают доводов апелляционной жалобы о незаконности решения суда.

Таким образом, судебная коллегия применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что Управлением Росреестра по г. Москве не доказаны обстоятельства, имеющие значение, и не представлены доказательства того, что обжалуемое решение принято с нарушением закона.

Напротив, Э.А. Михайлова не доказала факт нарушения своих прав, свобод и законных интересов.

При таком положении решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст. 311, п. 1, п. 2, п. 3, п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

определила:

решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 года отменить и постановить новое решение, которым в удовлетворении административного иска Э.А. Михайловой к Управлению Росреестра по г. Москве об обжаловании решения об отказе в государственной регистрации в связи с перепланировкой нежилого помещения отказать.

Председательствующий

Судьи