Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 05 декабря 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 05 декабря 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Луневой С.П., Строчкиной Е.А.,

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе заместителя главы администрации г. Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Н.В. Перепелицыной

на решение Ставропольского краевого суда от 11 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Малыш" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Малыш" обратилось с вышеназванным исков, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 8875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под комплексом производственных зданий, расположенного по адресу: ...

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 17469 550 рублей.

31 октября 2016 года ООО "Малыш" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о

пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и

установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО АФ "АУДИТ-КОНСАЛТИНГ" в отчете об оценке N 0024-ОПМХ-О-09/2016 от 15 сентября 2016 года в размере

5102 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23 ноября 2016 года указанное заявление отклонено.

Административный истец ООО "Малыш", полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере

5102000 рублей, определенной оценщиком ООО АФ "АУДИТ-КОНСАЛТИНГ" в отчете об оценке N 0024-ОПМХ-О-09/2016 от 15 сентября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 392/8-4 от 03 июля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составила 8635 375 рублей.

С учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнив исковые требования, представитель истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной

его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8635 375 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 11 августа 2017 года административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 8875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под комплексом производственных зданий, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 8635 375 рублей

В апелляционной жалобе заместитель главы администрации г. Ставрополя, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом

г. Ставрополя Н.В. Перепелицына просит обжалуемое решение отменить, указывая, что сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов. В представленной таблице описания объектов-аналогов для ЗУ с КН ... указано, что общая площадь объекта - аналога N 1 (1 100 кв.м), объекта- аналога N 2 (3 000 кв.м), объекта- аналога N 3 (19 000 кв.м), объекта- аналога N 4 (7 800 кв.м), объекта-аналога N 6 (6 800 кв.м) существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 8 875 кв. м.

Корректировка по дате предложения экспертом не применялась, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости представленных объектов- аналогов (N 1-июнь 2014, N 2-июнь 2014, N 3-июнь 2014, N 4-июль 2014, N5-август 2014).

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Также в заключении эксперта N 392/8-4 не указаны точные адреса объектов-аналогов, в связи с чем, невозможно идентифицировать точное местоположение объектов-аналогов.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 8875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под комплексом производственных зданий, расположенного по адресу: ..., находится в пользовании ООО "Малыш" на праве аренды,

что подтверждается договором аренды земельного участка N 1 от 19 января 2012 года, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО "Малыш", срок действия договора аренды 10 лет, с 29 декабря 2011 года по 28 декабря 2021 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 12 сентября 2016 года, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года, определена в размере 17469 550 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО АФ "АУДИТ-КОНСАЛТИНГ" отчет об оценке N 0024-ОПМХ-О-09/2016 от 15 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74 по состоянию на 01 января 2015 года составляет в размере 5102 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 21 октября 2016 года N ЭП-270916-РВ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 392/8-4 от 03 июля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составила 8635 375 рублей.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании судебной оценочной экспертизы N 392/8-4 от 03 июля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценивая заключение, суд первой инстанции указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 6 объектов - аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты-аналоги расположены, как и оцениваемый земельный участок, в промышленных районах города Ставрополя: аналог N 1, аналог N 2, аналог N 4 по улице Коломийцева, аналог N 3 по проспекту Кулакова 2 - я линия, аналог N 5 по Старомарьевскому шоссе, аналог N 6 по улице 1-я Промышленной.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (июнь, июль, август, октябрь 2014 года) и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 973 рубля находится в диапазоне цен предложений земельных участков производственного назначения района расположения объекта - оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков производственного назначения в городе Ставрополе.

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные ответчики, заинтересованные лица судебной коллегии не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 11 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: