Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 декабря 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 декабря 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Болотовой Л.А., Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Зиминой Е.В. по доверенности Тимофеевой Н.А. на решение Ставропольского краевого суда от 06 сентября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Зиминой Елены Владимировны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя административного истца по доверенности Тимофеевой Н.А., представителя заинтересованного лица администрации города Невинномысска и КУМИ города Невинномысска по доверенности Марченко К.С.

УСТАНОВИЛА:

Зимина Е.В. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование требований сослался на то, что является арендатором указанного земельного участка.

Актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю без номера от 23.12.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 24.03.2015 года в размере 9 210 401,74 руб.

Между тем, размер рыночной стоимости земельного участка на основании отчета N КС 043/2016 от 02.12.2016 года, выполненного ООО "БизнесПрофиль", по состоянию на ту же дату составляет 3 725 000 руб.

06.12.2016 года на данный отчет экспертами Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" дано положительное заключение N ЭП-021216-РВ.

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендной платы.

На основании изложенного административный истец просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 5 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок объектов физической культуры и спорта, расположенного по адресу: " ... ", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2015 года в сумме 3 725 000 руб.

Представитель административного истца на основании доверенности Тимофеева Н.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке. Считала заключение эксперта ООО "ГлавЭксперт" " ... " N 121/17 от 11.07.2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 8 703 000 руб. недостоверным, оформленным с нарушением требований пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившемся в применении методики исследования, основанной на математической модели, имеющей большую погрешность, искажении ценообразующих факторов аналогов: их локального расположения, доступности и освоенности, виду разрешенного использования, необоснованном отказе от применения корректировки на торг.

Решением Ставропольского краевого суда от 06 сентября 2017 года административное исковое заявление Зиминой Елены Владимировны об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 5 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок объектов физической культуры и спорта, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2015 года в размере 8 703 000 руб.

Суд взыскал с Зиминой Е.В. в пользу ООО "ТАИС" в счет оплаты за производство экспертизы 40 000 руб.

Суд взыскал с Зиминой Е.В. в пользу ООО "ГлавЭксперт" в счет оплаты за производство экспертизы 67 500 руб.

В апелляционной жалобе представитель Зиминой Е.В. по доверенности Тимофеева Н.А. просит решение Ставропольского краевого суда от 06.09.2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к несогласию с проведенной по делу экспертизой. При этом представитель истца указывает на недостоверность информации использованной экспертом в части местоположения объектов-аналогов, необоснованном отказе эксперта от "скидки на торг".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, административный истец на основании договора N 192, заключенного 20.04.2015 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска, является арендатором земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 5 162 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: земельный участок объектов физической культуры и спорта, расположенного по адресу: " ... ".

По условиям договора срок действия договора установлен до 12.12.2017 года, арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно имеющегося в деле кадастрового паспорта, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 24.03.2015 года, актом "ФКП Росреестра" без номера от 23.12.2015 года по состоянию на туже дату была установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 210 401,74 руб.

25.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 24.03.2015 года в сумме 3 725 000 руб. был представлен отчет об оценке N КС 043/2016, подготовленный 02.12.2016 года оценщиком ООО "БизнесПрофиль" " ... "., являющимся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", экспертами которого 06.12.2016 года на данный отчет было дано положительное экспертное заключение N ЭП-021216-РВ.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 08.02.2017 года была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "ТАИС".

Согласно заключению эксперта " ... " N 22/2017-Э от 17.03.2017 года рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 24.03.2015 года составила 7077 102 руб.

Представитель административного истца на основании доверенности Тимофеева Н.А. и представитель заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска на основании доверенности Быкова Е.С. не согласились с заключением эксперта, указывали на допущенные экспертом нарушения требований ФСО N 3, 7, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов, имеющих существенные различия по ценообразующим характеристикам. Представитель административного истца просила назначить повторную экспертизу.

Согласно заключению эксперта " ... " N 22/2017-Э от 17.03.2017 года, ее показаниям в судебном заседании 07.04.2017 года, при применении сравнительного подхода экспертом в нарушение требований пунктов 10, 11, 12 ФСО N 1, пункта 22 ФСО N 7 были использованы непроверяемые допущения о ценообразующих факторах - характеристиках объектов-аналогов (передаваемые имущественные права, вид разрешенного использования, обеспеченность коммуникациями), неверно определены физические характеристики объекта оценки (местоположение относительно красной линии, крупной автомагистрали), немотивированно применены аналоги, имеющие существенные отличия от объекта оценки по местоположению.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки отчета об оценки и заключения эксперта на соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением Ставропольского краевого суда от 16.02.2017 года в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "ГлавЭксперт".

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 121/17 от 11.07.2017 года и пояснениям, данным экспертом в судебном заседании, рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 24.03.2015 года составила 8 703 000 руб..

В заключении эксперта указан поэтапно алгоритм действий эксперта при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов.

Заключение эксперта содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта N 121/17 от 11.07.2017 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат достоверных сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе (представлении), проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе получили оценку все заключения специалистов и экспертов по данному делу, и по существу сводятся к переоценке выводов суда.

Представитель истца, не обладая специальными познаниями в данной сфере, в апелляционной жалобе высказал сомнения в обоснованности заключения. По этим доводам решение суда отмене не подлежит, поскольку они являлись предметом исследования суда, суждение по ним имеется в решении и, с точки зрения Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда, является правильным.

С целью устранения сомнений в обоснованности выводов заключения судебной экспертизы судом первой инстанции был допрошен эксперт, который обосновал применение им методов исследования, объектов- аналогов, и соответствующих корректировок, в том числе и дал пояснения по всем замечаниям изложенным в апелляционной жалобе.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда отсутствуют.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в соответствии со ст. статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 06 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: