Решение Пензенского областного суда от 27 ноября 2017 г. по делу N 3а-112/2017

Пензенский областной суд в составе

судьи Репиной Е.В.,

при секретаре Старинском А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО "ПоладАвтоПенза" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО "ПоладАвтоПенза" в лице конкурсного управляющего Токарева Д.В. обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области), Управлению муниципальным имуществом администрации г.Пензы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым N площадью 6 656 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения сооружения автостоянки, расположенного по адресу: "адрес".

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 21 118 776,96 руб. и является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права общества, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости размере 11 705 907 руб.

Протокольным определением от 27 ноября 2017 г. Правительство Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, Управление муниципальным имуществом администрации г. Пензы исключены из числа административных ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представитель административного истца - конкурсный управляющий ЗАО "ПоладАвтоПенза" Токарев Д.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Агапова Ю.С., разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - Серикова В.В. разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Правительства Пензенской области, Управления муниципальным имуществом администрации г. Пензы, в судебное заседание не явились, будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем на основании части 7 статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ЗАО "ПоладАвтоПенза" является арендатором земельного участка с кадастровым N на основании договора аренды земельного участка от 09 октября 2009 г. N, заключенного с Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (ныне - Управление муниципального имущества администрации г. Пензы) сроком на 49 лет (л.д. 11-17).

Как следует из приложения к указанному договору аренды, величина ежегодной арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельного участка.

Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее 31 декабря 2015 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее-Комиссия), решением от 21 июня 2016 г. N отклонено, по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, на основании акта определения кадастровой стоимости от 21 февраля 2014 г. установлена кадастровая стоимость в размере 21 118 776,96 руб.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 23 мая 2013 г. (л.д. 10).

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать 23 мая 2013 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 декабря 2015 г. N, подготовленный оценщиком Т.Л.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 23 мая 2013 г. составила 11 705 907 руб., а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 24 декабря 2015 г. N (л.д. 18-53, 54-68).

Суд, исследовав отчет N, приходит к выводу о том, что отчет выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд признает их необоснованными, не влекущими признание выводов оценщика не достоверными.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которым относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Провел подбор объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми характеристиками, с учетом расположения, площади и назначения исследуемого объекта, ценообразующих факторов, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.

Отчет об оценке N содержит информацию о том, что оцениваемый объект находится в муниципальной собственности, собственником объекта является администрация г. Пензы, имеется ссылка на договор аренды земельного участка от 09.10.2009, копия которого приложена к отчету.

В отчете в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - земельные участки коммерческого использования, ввиду чего оценщиком корректировка на разрешенное использование не вводилась.

Отсутствие в объявлении по налогу N 4 цены на земельный участок, не влияет на правильность изложенных в отчете выводов, поскольку цена предложения аналога N 4 была установлена оценщиком, что свидетельствует из Таблицы N 9 отчета.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком и заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанный отчет N под сомнение.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N в размере 11 705 907 руб. по состоянию на 23 мая 2013 г.

При таких обстоятельствах требования ЗАО "ПоладАвтоПенза" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

В данном случае административный истец ЗАО "ПоладАвтоПенза" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 31 декабря 2015 г. г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2015 г.

Судом установлено, что при обращении в суд с настоящим административным иском конкурсный управляющий Токарев Д.В. уплатил государственную пошлину за ЗАО "ПоладАвтоПенза" за подачу административного искового заявления по чеку-ордеру от 26 октября 2017 г. в размере 6000 руб. 00 коп., тогда как административные исковые требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости оплачиваются в соответствии с п/п 7 п.1 ст. 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, и государственная пошлина по настоящему делу составляла 2000 руб.

В соответствии с пп.1 п.1 ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

При таких обстоятельствах сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 4000 руб. подлежит возврату Токареву Д.В. из бюджета.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд-

решил:

административный иск ЗАО "ПоладАвтоПенза" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 6 656 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения сооружения автостоянки, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 23 мая 2013 г. в размере его рыночной стоимости - 11 705 907 (одиннадцать миллионов семьсот пять тысяч девятьсот семь) рублей.

Датой подачи ЗАО "ПоладАвтоПенза" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 31 декабря 2015 г.

Возвратить Токареву Д.В. излишне уплаченную за ЗАО "ПоладАвтоПенза" государственную пошлину в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей, оплата которой произведена чеком-ордером от 26 октября 2017 г. в Пензенском отделении "данные изъяты".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2017 г.

Судья Е.В. Репина