Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.

судей Болотовой Л.А., Брянского М.В.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 августа 2017 года по делу по административному иску ООО "Пробуждение"

к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя заинтересованного лица КУМИ г.Ставрополя по доверенности Подсвировой Е.А., представителя административного истца Чижик В.В.

УСТАНОВИЛА:

ООО "Пробуждение" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В основании иска ООО "Пробуждение" указало, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 4684 от 13.04.2015 года. Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 48856 800 рублей. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке N 1253 от 16.08.2016 года, на которое получено положительное экспертное заключение. Административным истцом соблюден досудебный порядок по обращению в суд, что подтверждается решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1206 от 03.11.2016 г., отказавшим в изменении кадастровой стоимости.

На основании изложенного представитель административного истца Дудиев Г.А. просил суд установить кадастровою стоимость земельного участка с кадастровым номером: " ... ", площадью площадью 24 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: " ... "; в размере его рыночной стоимости 10461 400 (десять миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча четыреста) рублей, по состоянию на 01.01.2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца Дудиев Г.А., поддержал заявленные административные требования, просил вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в экспертном заключении.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 августа 2017 года административный иск ООО "Пробуждение" удовлетворен.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 24 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 16958 000 (шестнадцать миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

В апелляционной жалобе и.о. руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С. просит решение Ставропольского краевого суда от 14.08.2017 г. отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Доводы апелляционной жалобы построены на требованиях о недостоверности заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда.

В жалобе указано, что у объектов -аналогов не установлены кадастровые номера, общая площадь объектов-аналогов существенно отличается от площади оцениваемого объекта, не была произведена корректировка по дате предложения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, согласно договора аренды земельный участок N 4684 от 13.04.2015 г. срок действия до 26.02.2018 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью площадью 24 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: " ... " (том 1 л.д. 12-17).

19.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 г. определена кадастровая стоимость в размере 48856 800 рублей (том 1 л.д. 26).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением N 1 к договору аренды земельного участка N 4684 от 13.04.2015 г., следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 17).

Следовательно, административный истец ООО "Пробуждение" имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО "Пробуждение", в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ООО ОК "ГЛОБУС" отчет об оценке N 1253 от 16.08.2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 1 января 2015 года составляет 10461 400 рублей.

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 38/06/17 от 06.07.2017 г., выполненного НОЦ ССЭ СКФУ (эксперт " ... ") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " составляет 16958 000 (шестнадцать миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей (том 1 л.д. 140-217).

Данное экспертное заключение положено в основу решения суда, но оспорено КУМИ города Ставрополя в апелляционной жалобе.

Изучив поступившие замечания к заключению судебной экспертизы N 38/06/17 от 06.07.2017 г., выполненного НОЦ ССЭ СКФУ (эксперт " ... ") и административное дело в полном объеме по правилам ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия в порядке ст. 62, 77, 83 КАС РФ вынесла определение о проведении по делу повторной экспертизы с целью устранения имеющихся замечаний к доказательству, положенному в основу решения суда.

При этом, судебная коллегия находит состоятельными замечания заинтересованного лица к содержанию экспертного заключения N 38/06/17 от 06.07.2017 г., влекущие невозможность использования данного документа в качестве доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ.

В частности, из установленных обстоятельств следует, что оцениваемый объект находятся в городе Ставрополе, по улице Коломийцева, 13, имеет разрешенное использование - для продолжения строительства объектов производственного назначения и принадлежит административному истцу на праве аренды.

Как следует из экспертного заключения, все объекты-аналоги находятся в аренде, между тем к ним применены поправки на состав передаваемых прав по 1-3 объекту аналогу -28,2%, по объекту аналогу N4 - 16,3 %. Экспертом также была применена поправка на комиссионные риелторов, что влечет вывод о недостоверных данных приведенных в расчетах эксперта.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При проведении экспертизы должны быть также описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов (подп. "б" п. 22 ФСО N 7).

В пункте 10 раздела II ФСО N 1 указано, что объекты-аналоги - это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем, анализ выбранных аналогов исключает возможность их применения как по физическим характеристикам, так и по нарушению основных принципов экспертного исследования - обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 его принципы, которыми являются, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении").

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости исключения из числа доказательств по делу заключения судебной N 38/06/17 от 06.07.2017 г., выполненного НОЦ ССЭ СКФУ (эксперт " ... ").

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2 ст. 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы N92/17-Э от 24 ноября 2017 года выполненного экспертом " ... " (ООО "Профэксперт"), рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером " ... ", составляет 25228000 рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Ставрополе на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, исследован рынок земельных участков, определены ценообразующие факторы, соответствующие действующим требованиям; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 3 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все выбраные объекты-аналоги соответствуют месторасположению оцениваемого объекта, со сходными видами разрешенного использования, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Возражений относительно заключения повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, и необходимости установления его размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ) N92/17-Э от 24 ноября 2017 года выполненного экспертом " ... " ( ООО "Профэксперт").

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 14 августа 2017 изменить в части, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: " ... ", площадью площадью 24 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, " ... "; равной его рыночной стоимости 25228 000 (двадцать пять миллионов двести двадцать восемь тысяч) рублей, по состоянию на 01.01.2015 года.

В остальной части это же решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: