Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

судей Болотовой Л.А., Брянского В.Ю.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя административного истца ООО "Торговый дом Царицыно" Бервинова И.В., представителя заинтересованного лица администрации г. Невинномысска Смирновой Е.В. на решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Царицыно" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя административного истца Бервинова И.В.

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Царицыно" обратилось с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 17511 240руб.

Между тем, размер рыночной стоимости земельного участка на основании отчета N А-0060/16 от 31.07.2016 года, выполненного ООО "Академия Оценки Бизнеса", по состоянию на ту же дату составляет 7644 000 руб.

04.10.2016 года на данный отчет экспертами Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное заключение N 988/01-16.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера налоговых платежей.

На основании изложенного административный истец ООО "Торговый Дом "Царицыно" просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 7 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: земельный участок баз, складов, магазинов, других предприятий транспорта, офисных помещений, расположенного по адресу: " ... ", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 7644 000 руб.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года административное исковое заявление ООО "Торговый Дом "Царицыно" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено частично. Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 7 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: земельный участок баз, складов, магазинов, других предприятий транспорта, офисных помещений, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 13058240 руб.

В удовлетворении исковых требований ООО "Торговый Дом "Царицыно" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю отказано.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысска просит решение Ставропольского краевого суда от 18.08.2017 г. отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Доводы апелляционной жалобы построены на требованиях о недостоверности заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда.

В жалобе указано, что выбранные экспертом объекты-аналоги не совпадают по видам разрешенного использования со сравниваемым объектом, не соответствуют площади, не указан кадастровый номер, что нарушает требования пункта 14 ФСОN1. Согласно скриншота объекта-аналога N2 земельный участок 10 соток под ИЖС, что не соответствует разрешенному использованию объекта оценки, кроме того в ТаблицеN2 на стр.55 данный объект указан с разрешенным использованием - под коммерческую деятельность. Согласно представленного скриншота объекта-аналогаN3, земельный участок 15,2 сот. под ИЖС либо другие нужды, что не соответствует разрешенному использованию объекта оценки.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО Торговый дом Царицыно" Барвинов И.В. просит решение Ставропольского краевого суда от 18.08.2017 г. отменить. Принять по делу новое решение, которым установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с отчетом об оценке. Доводы жалобы сводятся к несогласию с проведенной по делу экспертизой. Также ссылается на то, что суду надлежало назначить по делу повторную экспертизу, поскольку заключение эксперта является недостоверным, выполненным в нарушение требований пункта 13 ФСОN1, пунктов 5,13 ФСО N3, пукта 22 ФСОN7, так как экспертом допущено нарушение требований процессуального законодательства о недопустимости самостоятельного сбора дополнительных материалов.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца ООО "Торговый дом Царицыно" Барвиновым И.В., представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельного участка " ... ", площадью 7 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: земельный участок баз, складов, магазинов, других предприятий транспорта, офисных помещений, расположенного по адресу: " ... ", принадлежащего административному истцу на праве собственности с 2006 года.

Из имеющегося в деле кадастрового паспорта следует, что сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28.06.1996 года, имеют статус ранее учтенных.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" была утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года, в перечень которых включены принадлежащие административному истцу объекты недвижимости с кадастровой стоимостью в размере 17511240руб.

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается имеющейся в деле кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.12.2016 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 7644000 руб. представлен отчет об оценке N А-0060/16 от 31.07.2016 года, выполненный оценщиком ООО "Академия Оценки Бизнеса" " ... ", являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", экспертами которой 04.10.2016 года дано положительное заключение N 988/01-16.

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 70/17 от 30.06.2017 года эксперта " ... " ( ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт") рыночная стоимость объекта оценки составила 13 058240 руб.

Данное экспертное заключение положено в основу решения суда, но оспорено представителем административного истца и представителем заинтересованного лица администрации города Невинномысска в апелляционной жалобе.

Изучив поступившие замечания к заключению судебной экспертизы N 70/17 от 30.06.2017 года эксперта " ... " (ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт") и административное дело в полном объеме по правилам ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия в порядке ст. 62, 77, 83 КАС РФ вынесла определение о проведении по делу повторной экспертизы с целью устранения имеющихся замечаний к доказательству, положенному в основу решения суда.

При этом, судебная коллегия находит состоятельными замечания представителя административного истца о недопустимости экспертом самостоятельного сбора материалов для проведения экспертного исследования а также замечания апеллянтов к содержанию экспертного заключения N 70/17 от 30.06.2017 года, влекущие невозможность использования данного документа в качестве доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При проведении экспертизы должны быть также описаны правила отбора аналогов для проведения расчетов (подп. "б" п. 22 ФСО N 7).

В пункте 10 раздела II ФСО N 1 указано, что объекты-аналоги - это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем, анализ выбранных аналогов исключает возможность их применения как по физическим характеристикам, так и по нарушению основных принципов экспертного исследования - обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 его принципы, которыми являются, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении").

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости исключения из числа доказательств по делу заключения судебной экспертизы N 70/17 от 30.06.2017 года, выполненной экспертом " ... " (ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт").

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2 ст. 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы N 102/17-Э от 11 декабря 2017 года, производство которой поручено эксперту " ... " ООО "ПРОФЭКСПЕРТ", рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером " ... ", составляет 9 354 000 (девять миллионов пятьсот триста пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Оценив указанное заключение повторной судебной экспертизы, суд признает его соответствующим требованиям ст. 84 КАС РФ.

В частности, экспертом исследован рынок земельных участков в городе Невинномысске на рассматриваемую дату, приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, исследован рынок земельных участков, определены ценообразующие факторы, соответствующие действующим требованиям; произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок.

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 4 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектов недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, все выбраные объекты-аналоги соответствуют месторасположению оцениваемого объекта, со сходными видами разрешенного использования, учтен объем передаваемых имущественных прав, физические характеристики объекта.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Возражений относительно заключения повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, и необходимости установления его размера на основании заключения повторной судебной экспертизы (ст. 309 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года изменить установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 7 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: земельный участок баз, складов, магазинов, других предприятий транспорта, офисных помещений, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 9 354 000 руб. В остальной части это же решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: