Определение Московского городского суда от 19 декабря 2017 г. по делу N 4г-12690/2017

Судья Московского городского суда Курциньш С.Э., изучив кассационную жалобу Антохиной Н.Б., поступившую в суд кассационной инстанции 09.10.2017 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2017 г. по гражданскому делу по иску Антохиной Н.Б. к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на нежилые помещения.

Требования мотивированы тем, что 27.06.2013 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, с учетом дополнительных соглашений к нему N 1 от 25.04.2014 г. и N 2 от 30.12.2014 г. стороны должны были заключить основной договор, по которому ответчик должен был передать истцу в собственность помещение по адресу: г. Москва, пер. Духовской, д. 17, стр. 10, общей площадью 73,8 кв.м., а именно: антресоль 1-го этажа, комнаты 1 и 2. Срок заключения основного договора 31.12.2015 г. По условиям предварительного договора истец уплатил ответчику 543 400 долларов США в рублях по курсу 31,5 рублей за 1 доллар США, что составило более 100% от стоимости помещения по основному договору. Соглашением от 08.08.2014 г. ответчик передал помещение истцу в фактическое владение, истец пользуется спорным помещением, несет бремя его содержания и содержания общего имущества в доме. Помещение поставлено на кадастровый учет, как завершенное строительством, учтено, как два отдельных объекта недвижимого имущества: антресоль 1: комната 1 и антресоль 1: комната 2. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, переход права собственности на помещение не зарегистрирован. Истец просила признать за ним право собственности на нежилые помещения - антресоль мансарды 1: комната 1, кадастровый номер***, общей площадью 46,5 кв.м. и антресоль мансарды 1: комната 2, кадастровый номер ***, общей площадью 36,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 10.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 01.06.2016 г. постановлено:

Исковые требования Антохиной Н.Б. к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилые помещения, удовлетворить.

Признать за Антохиной Н.Б. право собственности на нежилое помещение - антресоль мансарды 1: комната 1, кадастровый номер ***, общей площадью 46,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 10.

Признать за Антохиной Н.Б. право собственности на нежилое помещение - антресоль мансарды 1: комната 2, кадастровый номер ***, общей площадью 36,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 10.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Антохиной Наталии Борисовны на указанные нежилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2017 г. поставлено:

Решение Симоновского районного суда г.Москвы от 01.06.2016 г. отменить.

Постановить новое решение.

Антохиной Н.Б. в удовлетворении исковых требований к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилые помещения антресоль мансарды 1: комната 1, кадастровый номер ***, общей площадью 46,5 кв.м., антресоль мансарды 1: комната 2, кадастровый номер ***, общей площадью 36,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 10 - отказать.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене апелляционного определения от 06.07.2017 г. и направлении дела на новое рассмотрение.

09.11.2017 г. дело истребовано из суда первой инстанции и 29.11.2017 г. поступило в Московский городской суд.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущено не было.

Судом установлено, что 27.06.2013 г. между ООО "Новолайн" (продавец) и Антохиной Н.Б. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, дополнительные соглашения N 1 от 25.04.2014 г. и N 2 от 30.12.2014 г., по условиям которого стороны обязались в заключить договор купли-продажи апартамента (основной договор), находящееся по адресу: г. Москва, Духовской пер., д. 17, стр. 10, общей (ориентировочной) площадью 73,8 кв.м., а именно: антресоль мансарды, комнаты 1 и 2 (Апартамент), не позднее 31.12.2014г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя; общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере 516 600 долларов США, включая НДС 18% в размере 78 803,39 долларов США (2.1). До заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 516 600 долларов США в течение пяти рабочих дней с даты подписания предварительного договора.

Суд признал установленным выполнение Антохиной Н.Б. обязательств по договору, поскольку 02.07.2013 г. денежные средства в размере 17 117 100 рублей (эквивалент 543 400 долларов США в рублях по курсу 31,5 рублей за 1 доллар США), были перечислены Антохиной Н.Б. со счета истца в Филиале "Московский" ООО КБ "Интеркапитал-Банк" на расчетный счет ответчика в ЗАО "Русстройбанк" по платежному поручению N 33401 от 02.07.2013 г.

В соответствии с соглашением от 08.08.2014 г. ответчик передал помещение истцу в фактическое владение. 26.05.2015 г. ООО "РЭДЭКС" и Антохина Н.Б. заключили договор на эксплуатационно-техническое обслуживание нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Суд установил, что истец пользуется спорным помещением, несет бремя его содержания и содержания общего имущества в доме, что подтверждается копиями квитанций об оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту здания.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, указал на отсутствие заключения до настоящего времени основного договора купли-продажи между сторонами и отсутствие регистрации перехода права собственности, спорное помещение поставлено на кадастровый учет, как завершенное строительством, учтено, как два отдельных объекта недвижимого имущества: антресоль 1: комната 1, кадастровый номер *** и антресоль 1: комната 2, кадастровый номер ***; правопритязания на спорные нежилые помещения отсутствуют. Также исходил из того, что истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на антресоли мансарды при неисполнении ответчиком принятых по договору обязательств по оформлению документов, необходимых для правовой регистрации, в связи с чем суд признал за истцом право собственности на спорные объекты нежилых помещений.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда, поскольку судом были нарушены нормы процессуального права, которые выразились в непривлечении к участию в деле ООО УК "Надежное управление" Д.У.Кредитный ЭПИФ "Кредитный 1" как залогодержателя спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, исходя из того, что удовлетворяя иск и признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцом Антохиной Н.Б.., судом первой инстанции не принято во внимание, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции установлено, что 07.10.2014 г. между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец) и ООО "Новолайн" был заключен договор о предоставлении займа N ПИФ-31/3 о передаче в заем денежных средств в размере 140 000 000 руб. сроком на 18 мес.; процентная ставка за пользование займом составляет 15.5 %.

07.10.2014 г. между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец) и ООО "Новолайн" был заключен договор о предоставлении займа N ПИФ-31/3 о передаче в заем денежных средств в размере 140 000 000 руб. сроком на 18 мес.; процентная ставка за пользование займом составляет 15.5 %.

07.10.2014 г. между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (залогодатель) заключен договор ипотеки N 31/3, по условиям которого (п.3.1) в обеспечения исполнения обязательств заемщика по основному обязательству залогодатель предоставляет залогодержателю в залог недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "предмет залога" или "объект недвижимости: Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 001,2 кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес (местонахождение) г. Москва, пер. Духовской, д. 17, стр. 10, кадастровый (или условный) номер:***; залоговая (оценочная) стоимость предмета залога сторонами определена 161 000 000 руб.

В силу п.3.4 условий указанного договора залогодатель вправе осуществлять разделение предмета залога на отдельные объекты. Залоговая стоимость разделенных объектов устанавливается пропорционально стоимости, указанной в п. 3.1. настоящего договора. В силу п. 4.1.4 договора залога залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога. Залог зарегистрирован в Управлении Росрестра г.Москвы.

22.05.2015 г. между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (залогодатель), ООО "Новолайн" подписано дополнительное соглашение к договору ипотеки N 31/3 от 07.10.2014 г.; в последующем, с 22.12.2014 г. залогодателем по договору вместо ЗАО "ОФК" стал ООО "Новолайн", которое приняло на себя все права и обязанности залогодателя по договору.

Из содержания договора залога N 31\3 заключенного 07.10.2014 г. между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и ООО "Новолайн" не следует, что залогодержатель выражал согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что признавая вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что по сведениям Управления Росреестра по г. Москве правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, поскольку материалами дела подтверждено записи о залоге (ипотеки) в отношении нежилого помещения, общей площадью 1 001,2 кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес (местонахождение) г. Москва, пер. Духовской, д. 17, стр. 10, кадастровый (или условный) номер:***, в состав которого включены спорные нежилые помещения.

При разрешении спора, по мнению судебной коллегии, суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был и с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения Антохина Н.Б. к ООО "Новолайн" не обращалась.

Судебная коллегия также обоснованно исходила из того, что 11.12.2013 г. Правительством Москвы принято постановление N819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 указанного постановления в приложении 2 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В соответствии с указанным правовым актом здание, расположенное по адресу г. Москва, Духовской пер., дом 17, стр. 10, под номером 983 внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Из ответа Департамента городского имущества г. Москвы на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в соответствии с протоколом N11 Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 23.04.2015 года (п. 56) было принято решение в отношении ООО "Новолайн" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: г. Москва, пер. Духовской, вл. 17, стр. 10 за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке (л.д.156-157 т.2).

Выражая несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями, заявитель оспаривает вышеприведённые выводы судебных инстанций. Однако, нельзя согласиться с доводами жалобы заявителя Антохиной Н.Б. о возникновении у нее права на приобретение в собственность нежилых помещений, поскольку в силу ст. ст. 1, 2, 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Тогда как судом установлено, что здание, расположенное по адресу г. Москва, Духовской пер., дом 17, стр. 10, под номером 983 внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Доводы о том, что решение Симоновского районного суда г. Москвы противоречит решению Тверского районного суда г. Москвы от 22.11.2016 г. по делу N 2-5435/2016, которым удовлетворён иск Антохиной Н.Б. к ООО "Новолайн", ООО УК "Надежное управление" о признании залога прекращённым аналогичны по содержанию тем, что были приведены в суде апелляционной инстанции и выводы суда не опровергают, поскольку направлены на переоценку представленных по делу доказательств. Тогда как изменение данной оценки не входит в компетенцию суда кассационной инстанции согласно положениям главы 41 ГПК Российской Федерации.

С учётом изложенного оснований, предусмотренных ст. 387 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, вступивших в законную силу, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 383, 387 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче кассационной жалобы Антохиной Н.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2017 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья

Московского городского суда С.Э. Курциньш