Апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 13 декабря 2017 г. по делу N 33а-19815/2017

Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Соболевой Т.Е.,

судей

Захаровой О.А.,

Жейновой С.И.,

при секретаре Козыревой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Левина Эдуарда Кимовича к Администрации города Нижний Тагил о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка

по апелляционной жалобе административного истца Левина Эдуарда Кимовича

на решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 18 июля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Жейновой С.И., объяснения административного истца Левина Э.К. и его представителя Малахову И.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Бунькова А.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Левин Э.К. обратился в суд с административным исковым заявлением к Администрации города Нижний Тагил, в котором просил суд признать незаконным решение Администрации города Нижний Тагил об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... площадью ... кв.м. с вида разрешенного использования - "для эксплуатации материального склада N 2" на вид разрешенного использования - "для строительства индивидуального жилого дома", выраженное в письме N 21-01/1072 от 17 марта 2017 года; просил суд возложить на административного ответчика обязанность принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование доводов административного иска указано, что Левину Э.К. на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., которое приобретено им на основании договора купли-продажи от 21 января 2016 года у ( / / )14, при этом последний являлся собственником указанного объекта на основании решения Тагилстроевского районного суда города Нижнего Тагила от 29 августа 2013 года. Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером N площадью ... кв.м. с видом разрешенного использования - "для эксплуатации материального склада N 2". Земельным участком административный истец владеет на основании договора аренды земельного участка N 107а-2015 от 24 сентября 2015 года, заключенного с Администрацией города Нижний Тагил и соглашения уступки права аренды земельного участка от 21 июля 2016 года. Земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1, которая установлена Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа Нижний Тагил, утвержденными Решением Нижнетагильской городской думы N 61 от 27 декабря 2012 года. Виды разрешенного использования, установленные Градостроительным регламентом, не предусматривают размещение складских помещений в данной территориальной зоне.

02 ноября 2016 года Левин Э.К. обратился в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для целей - "размещение индивидуального жилого дома со сносом существующего здания" по указанному адресу. Приказом от 30 ноября 2016 года Левину Э.К. был утвержден градостроительный план земельного участка на проведение реконструкции объекта капитального строительства с целью приведения его назначения с градостроительным регламентом.

20 февраля 2017 года Левин Э.К. обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Нижний Тагил с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Письмом от 01 марта 2017 года в выдаче разрешения на строительство административному истцу отказано в связи с тем, что земельный участок, на котором расположен предлагаемый к реконструкции объект недвижимого имущества имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации материального склада N 2", в связи с этим для выдачи разрешения на строительство необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка - "для строительства индивидуального жилого дома".

В последующем Левин Э.К. обратился в Администрацию города Нижний Тагил с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с вида разрешенного использования "для эксплуатации материального склада N 2" на вид разрешенного использования - "для строительства индивидуального жилого дома".

Письмом от 17 марта 2017 года N 21-01/1072 Левин Э.К. был уведомлен о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что изменением вида разрешенного использования земельного участка будут нарушены нормы Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие процедуру торгов при предоставлении земельных участков для строительства индивидуального жилого дома.

Административный истец полагает, что решением административного ответчика, выраженным в письме N 21-01/1072 от 17 марта 2017 года нарушены его права, поскольку он не может в полной мере осуществлять права собственника объекта недвижимого имущества, а изменение вида разрешенного использования земельного участка является муниципальной услугой и регламентируется, соответствующим административным регламентом, утвержденным Постановлением Администрации города Нижний Тагил.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца Малахова И.В. заявленные требования поддержала, просила административный иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика Администрации города Нижний Тагил Адеев Д.П. в судебном заседании суда первой инстанции с требованиями административного искового заявления не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Решением Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 18 июля 2017 года в удовлетворении административного искового заявления Левина Э.К. отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Малахова И.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что административный истец, являясь правообладателем земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке в силу требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки на территории города Нижний Тагил вправе изменить вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом в качестве основного вида разрешенного использования. Полагает необоснованным вывод суда о том, что земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства может быть предоставлен исключительно с торгов. Считает, что нарушены права собственника Левина Э.К. на использование объекта недвижимого имущества по своему усмотрению.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

Вместе с тем, такой необходимой совокупности по настоящему делу не имеется, и судом первой инстанции установлено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела на основании постановления Администрации города Нижний Тагил от 21 сентября 2015 года N 1418-ПА между Администрацией города Нижний Тагил и ( / / )15 24 сентября 2015 года был заключен договор аренды N 107в-2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью ... кв.м. с видом разрешенного использования - "для эксплуатации материального склада N 2", расположенного по адресу: ...

Согласно пункту 2.1 договора аренды земли срок аренды установлен с 21 сентября 2015 года по 21 сентября 2020 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28 сентября 2015 года.

На основании договора купли-продажи от 29 января 2016 года ( / / )16 продал Левину Э.К. нежилое одноэтажное здание общей площадью ... кв.м., инвентарный номер N, литер А, расположенное на вышеуказанном земельном участке. 09 февраля 2016 года произведена государственная регистрация права собственности за Левиным Э.К. за номером N.

21 июля 2016 года между ( / / )17 и Левиным Э.К. заключен договор уступки права аренды земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 03 августа 2016 за номером N.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N находится в территориальной зоне Ж-1, которая установлена Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа Нижний Тагил, утвержденными Решением Нижнетагильской городской думы N 61 от 27 декабря 2012 года (далее Правила землепользования и застройки).

Согласно пункту 11 Правил землепользования и застройки в таблице 1 установлены градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, согласно которым для территориальной зоны Ж-1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами городского населенного пункта" предусмотрена Минимальная площадь земельного участка - 0,06 га, а максимальная - 0,25 га (пункт 17 Таблицы 1).

Согласно пункту 21 Правил землепользования и застройки "Градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов, с минимальным набором услуг местного значения.

Основным видом разрешенного использования указанной зоны является отдельно стоящие односемейные жилые дома с земельными участками; отдельно стоящие и встроенные в 1 - 2 этажи жилых домов детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы общеобразовательные; спортивные сооружения; рекреационные зоны районного значения (парки, скверы, бульвары); объекты социального обслуживания; коммунальное обслуживание.

Вспомогательным видом разрешенного использования указанной зоны являются парковки; гаражи на приусадебных участках; индивидуальные резервуары для хранения воды; скважины для забора воды, индивидуальные колодцы, индивидуальные бани, надворные туалеты, локальные очистные системы (доб.); объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы); площадки для сбора мусора; детские площадки, спортивные, площадки для отдыха; хозяйственные постройки; сады, огороды, палисадники.

Условно разрешенным видом разрешенного использования указанной зоны являются объекты торговли товарами повседневного спроса общей площадью не более 400 кв. м; объекты бытового обслуживания: магазины похоронного обслуживания (магазины по продаже ритуальных принадлежностей), парикмахерские, общественные бани, мастерские по пошиву и ремонту одежды и обуви, прачечные; объекты для обеспечения деятельности органов внутренних дел; объекты связи; объекты фармацевтического и медицинского обслуживания;

жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы; жилые дома других типов (малоэтажные, среднеэтажные); антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи; объекты обслуживания жилой застройки, офисы.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Левин Э.К. как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию города Нижний Тагил, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды от 24 сентября 2015 года является земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м. с видом разрешенного использования - "для эксплуатации материального склада N 2".

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Левин Э.К. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями, определенными договором аренды, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Администрации города Нижний Тагил как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельный участок был предоставлен правопреемнику Левина Э.К. на основании решения органа местного самоуправления без проведения торгов. Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся и без права строительства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства объектов жилого назначения.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором не содержится случай индивидуальное жилищное строительство.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Таким образом, земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены в аренду только путем проведения торгов.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная правовая позиция нашла свое отражение также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2014 года N 18-КГ14-95, от 12 сентября 2016 года N 309-ЭС16-11029.

Таким образом, отказ Администрации города Нижний Тагил в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... площадью ... кв.м. с вида разрешенного использования - "для эксплуатации материального склада N 2" на вид разрешенного использования - "для строительства индивидуального жилого дома", выраженный в письме N 21-01/1072 от 17 марта 2017 года является правомерным и соответствует требованиям действующего законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал Левину Э.К. в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене обжалуемого решения суда, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию административного истца и его представителя, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 18 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца Левина Эдуарда Кимовича - без удовлетворения.

Председательствующий Т.Е. Соболева

Судьи О.А. Захарова

С.И. Жейнова