Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-21390/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.,

судей Алферовой Н.А., Корецкого А.Д.

при секретаре Гребенкиной Э.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьевой Эльмиры Бабаевны к Хохловой Светлане Николаевне, Канашковой Марине Валентиновне, Кошелевой Вере Николаевне, Мельниковой Надежде Николаевне, Ткаченко Сергею Николаевичу, Ломидзе Георгию Валентиновичу, Мельниковой Наталье Геннадьевне, треть лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании сделки действительной, признании сделки недействительной, признании подлежащим переход права собственности, встречному иску Мельниковой Натальи Геннадьевны к Соловьевой Эльмире Бабаевне, третьи липа: Хохлова Светлана Николаевна, Кошелева Вера Николаевна, Ломидзе Георгий Валентинович, Канашкова Марина Валентиновна, Ткаченко Сергей Николаевич, Мельникова Надежда Николаевна, нотариус Сафронова Елена Викторовна, о признании добросовестным приобретателем, по апелляционной жалобе Соловьевой Эльмиры Бабаевны на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 19 сентября 2017 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Соловьева Э.Б. обратилась в суд с данным иском, ссылаясь на то, что 18 июня 2013г. между нею и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома. В соответствии с условиями указанного договора продавцы передали покупателю земельный участок, а также относящуюся к земельному участку документацию, в силу чего указанный договор имеет силу передаточного акта (п.7 договора). Также 20 сентября 2013 года истец и представитель ответчиков Ш.Т.Д ... обратились в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество. Однако в регистрации права собственности было отказано, поскольку выданные продавцами доверенности отменены либо прекратили действие в связи со смертью Т.Н.Т кроме того, в ЕГРП внесены записи о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на заявленный земельный участок, на основании заявлений лиц, право собственности которых в ЕГРП было зарегистрировано ранее, однако на момент заключения договора купли-продажи доверенности отозваны не были, договор заключён в установленном законом порядке, причины отмены доверенностей истцу не понятны, при этом она не имеет возможности зарегистрировать своё право собственности.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила признать договор купли-продажи земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 18 июня 2013г. между нею и ответчиками, действительным,

признать недействительными договор купли-продажи от 21.01.2017, заключенный между ответчиками, регистрацию права собственности Мельниковой Н.Г на земельный участок с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, отменить регистрационную запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,

признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от Хохловой С.Н., Канашковой М.В., Ломидзе Г.В., Кошелевой В.Н., Мельниковой Н.Н., Ткаченко С.Н. к Соловьевой Э.Б. на земельный участок,

взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 300 руб.

Мельникова Н.Г. обратилась со встречным иском о признании добросовестным приобретателем, мотивируя тем, что является собственником земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок был приобретен на основании договора купли-продажи от 21 января 2017 года, договор удостоверен нотариусом. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. При заключении договора купли-продажи нотариусом были получены сведения из ЕГРН, в соответствии с которыми какие-либо ограничения прав или обременения земельного участка отсутствовали.

На основании изложенного, Мельникова Н.Г. просила признать ее добросовестным приобретателем земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по договору купли-продажи от 21 января 2017 года, заключенному между Мельниковой Н.Г. и Мельниковой Н.Н., Кошелевой В.Н., Хохловой С.Н., Ткаченко С.Н., Ломидзе Г.В., Канашковой М.В.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 19 сентября 2017 года исковые требования Соловьевой Э.Б. оставлены без удовлетворения, встречные требования Мельниковой Н.Г. удовлетворены.

Суд признал Мельникову Н.Г. добросовестным приобретателем земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные дома, площадью 500 кв.м, с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Соловьева Э.Б. не согласилась с вынесенным решением суда, подав апелляционную жалобу, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении первоначальных требований и отказе в удовлетворении встречных требований Мельниковой Н.Г.

Апеллянт ссылается на то, что, несмотря на установленный судом факт передачи спорного недвижимого имущества покупателю по договору купли-продажи от 18.06.2013 и оплаты цены договора, суд необоснованно отказал в удовлетворении требований Соловьевой Э.Б. Судом не была дана оценка показаниям свидетеля С.Т.А., которая подтвердила фактическое принятие спорного участка истцом. При этом, Соловьева Э.Б. не смогла зарегистрировать переход права собственности на спорный участок по независящим от нее обстоятельствам.

Заявитель обращает внимание суда на то, что ответчикам было известно о сделке (купли-продаже) земельного участка, заключенной 18.06.2013, однако они не проявляли инициативы к разрешению спорной ситуации, не предлагали Соловьевой Э.Б. вернуть деньги за переданный ими земельный участок либо иным образом мирно разрешить данный вопрос. По мнению апеллянта, сделка купли-продажи от 21.01.2017 является мнимой, поскольку совершена между лицами, состоящим в родственных отношения, которые заключили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав Соловьеву Э.Б. и ее представителя, поддержавших апелляционную жалобу, Мельниковых, Хохлову С.Н., просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что 18 июня 2013 года между Хохловой С.Н., Ломидзе М.В., Ломидзе Г.В., Кошелевой В.Н., Мельниковой Н.Н., Ткаченко С.Н. и Т.Н.Т. в лице Ш.Т.Д., действующей по доверенности от 14.02.2013, с одной стороны, и Соловьевой Э.Б. был заключен договор купли-продажи земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование отдельно стоящие индивидуальные одноквартирные жилые дома. (т.д. 1, л.д. 9-11).

Расчет между сторонами по договору произведен, земельный участок передан покупателю. 25 августа 2013г. один из продавцов земельного участка Т.Н.Т. умер, его наследниками по закону, оформившими наследственные права в том числе и на спорный земельный участок, стали Кошелевоа В.Н., Хохлова С.Н., Ткаченко С.Н., Ломидзе Г.В., Канашкова ( Ломидзе) М.В. в равных долях.

3.10.2013 продавцы в лице представителя Ш.Т.Д. и Соловьева Э.Б. обратились в регистрационную службу по вопросу регистрации перехода права собственности. В ноября 2013 года Соловьевой Э.Б. стало известно об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, так как доверенности были отозваны продавцами, доверенность Т.Н.Т. прекратила свое действие.

21 января 2017 года между Мельниковой Н.Н., действующей за себя и от имени Кошелевой В.Н., Хохловой С.Н., Ткаченко С.Н., Ломидзе Г.В., Канашковой ( Ломидзе) М.В., с одной стороны, и Мельниковой Н.Г. заключен в нотариальной форме договор купли-продажи указанного земельного участка. Цена договора составила 100 000 руб. (т.д. 2, л.д. 92-93).

Постановляя решение, суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства дела, руководствовался положениями статей 166, 170, 181, 218, 223, 302 Гражданского кодекса РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что Соловьева Э.Б. на протяжении продолжительного периода времени с момента отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не проявляла интереса к заключенному договору от 18 июня 2013 года, поскольку за защитой своих прав обратилась в суд только 7 ноября 2016 года, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что оспариваемая сделка была совершена именно с целью уклонения ответчиков от исполнения договора от 18 июня 2013 года, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Соловьевой Э.Б. исковых требований.

Учитывая, что в судебном заседании подтвержден факт добросовестного, законного приобретения и пользования земельным участком со стороны Мельниковой Н.Г., суд пришёл к выводу о том, что встречные исковые требования Мельниковой Н.Г. подлежат удовлетворению в полном объёме.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным исходя из представленных сторонами доказательств, и требованиям закона.

Частью 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости жилого назначения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав могут быть договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был подписан и исполнен его сторонами при жизни Т.Н.Т., в октябре 2013 продавцами, в том числе представителем Т.Н.Т. передан для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Исходя из толкования ст.165 ГК РФ, суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.

Смерть продавца недвижимости Т.Н.Т. относится к тем объективным причинам, по которым не была произведена государственная регистрации перехода прав на проданное недвижимое имущество.

Доказательств, препятствующих такой регистрации по иным причинам, ответчиками не представлено. Ссылки ответчиков на то, что их представитель Ш.Т.Д. не произвела с ним расчет по заключенному договору, не освобождают их от обязательств перед покупателем, который произвел оплату приобретаемого земельного участка и принял его во владение.

Таким образом. фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что переход права собственности на земельный участок не прошел государственную регистрацию по объективным причинам и по причинам уклонения ответчиков, в том числе как наследников умершего ФИО18

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности ( на требования о регистрации перехода права собственности, возникшие до 1.09.2013).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Соловьева Э.Б. узнала об уклонении ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ней на основании указанной сделки в ноября 2013 года, обратилась в суд в ноябре 2016 года, соответственно ею не был пропущен срок исковой давности. В связи с чем, оставление судом ее исковых заявлений с аналогичными требованиями, заявленными ранее в 2015 и 2016 году без рассмотрения, правового значения для восстановления нарушенного права Соловьевой Э.Б. не имеют.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствовали правовые основания для отказа Соловьевой Э.Б. в удовлетворении ее требований о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 18.06.2013.

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ.

Это право принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника ( ст.305 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как установлено судебной коллегией, с момента заключения сделки от 18.06.2013 Соловьева Э.Б. является законным владельцем земельного участка. Вместе с тем, ответчики без ее согласия, оформив наследственные права на спорный земельный участок, зная о ее притязаниях, заявленных к ним неоднократно в судебном порядке, продали его 21.02.2017 Мельниковой Н.Г., дочери одного из продавцов, которая не отрицала в суде апелляционной инстанции о том, что знала о наличии спора по поводу земельного участка. При таких обстоятельствах, при наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчиков, действия которых по заключению оспариваемой сделки были совершены лишь для вида, в целях сохранения имущества, за которое не были получены денежные средства от их представителя, без намерения создать соответствующие правовые последствия, судебная коллегия находит неправомерным вывод суда о том, что Мельникова Н.Г. является добросовестным приобретателем земельного участка и у нее нельзя его истребовать, признав заключенную 21.01.2017 сделку недействительной согласно ст.ст.10, 170 ГК РФ.

На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Соловьевой Э.Б. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Мельниковой Н.Г. Судебная коллегия не может удовлетворить требования Соловьевой Э.Б. о взыскании с ответчиков компенсации морального вреда, так как спор вытекает из имущественных отношений.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу Соловьевой Э.Б. подлежит взысканию оплаченная ею государственная пошлина при подаче искового заявления.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области от 19 сентября 2017 года отменить, вынести новое решение. Иск Соловьевой Эльмиры Бабаевны к Хохловой Светлане Николаевне, Канашковой Марине Валентиновне, Кошелевой Вере Николаевне, Мельниковой Надежде Николаевне, Ткаченко Сергею Николаевичу, Ломидзе Георгию Валентиновичу, Мельниковой Наталье Геннадьевне о признании сделки действительной, признании сделки недействительной, признании подлежащим переход права собственности удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 21.01.2017 между Мельниковой Натальей Геннадьевной и Хохловой Светланой Николаевной, Канашковой Мариной Валентиновной, Кошелевой Верой Николаевной, Мельниковой Надеждой Николаевной, Ткаченко Сергеем Николаевичем, Ломидзе Георгием Валентиновичем, недействительным, исключив из числа собственников земельного участка Мельникову Наталью Геннадьевну.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от Хохловой С.Н., Канашковой М.В., Ломидзе Г.В., Кошелевой В.Н., Мельниковой Н.Н., Ткаченко С.Н. к Соловьевой Э.Б. на земельный участок с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Мельниковой Натальи Геннадьевны к Соловьевой Эльмире Бабаевне, третьи липа: Хохлова Светлана Николаевна, Кошелева Вера Николаевна, Ломидзе Георгий Валентинович, Канашкова Марина Валентиновна, Ткаченко Сергей Николаевич, Мельникова Надежда Николаевна, нотариус Сафронова Елена Викторовна, о признании добросовестным приобретателем отказать.

Взыскать с Хохловой Светланы Николаевны, Канашковой Марины Валентиновны, Кошелевой Веры Николаевны, Мельниковой Надежды Николаевны, Ткаченко Сергея Николаевича, Ломидзе Георгия Валентиновича, Мельниковой Натальи Геннадьевны в солидарном порядке в пользу Соловьевой Эльмиры Бабаевны уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 2300 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 декабря 2017 г.